Fonds-Check

Real I.S. Bayernfonds Frankreich 2

Real I.S.-Fonds trifft Nerv der Anleger. Französische Staatsbahn mietet Fondsobjekt in Paris - Vertrag läuft 15 Jahre

Immobilienfonds können sich der Krise bei geschlossenen Beteiligungsmodellen noch einigermaßen entziehen. Doch das gilt längst nicht für alle Angebote. Entscheidend ist vor allem der Mieter, und hier trifft vor allem die Bayerische Landesbank-Tochter Real I.S. mit ihren Fonds den Nerv der Anleger. In Zeiten der wirtschaftlichen Unsicherheit kommen die Angebote mit staatlichen Mietern gut an. Nach mehreren Fonds mit an staatliche Organisationen vermieteten Bürogebäuden in Australien kopiert Real I.S. das Konzept nun auf Europa und vermeidet dadurch Währungsrisiken. Mieter im „Bayernfonds Frankreich 2“ ist die französische Staatsbahn SNCF.

Objekt: Die Fondszeichner finanzieren eine Immobilie im Pariser Vorort Clichy. Dabei handelt es sich um ein komplett saniertes, ehemaliges Industriegebäude mit angeschlossenem Neubau aus dem Jahr 2008. Der Fonds zahlt 14,85 Jahresnettomieten dafür. Inklusive der für Immobilienfonds typischen Nebenkosten ergibt sich ein Faktor von knapp 17 Jahresmieten. Ein nach Ansicht von Gutachtern angemessener Preis. Fakt ist aber auch, dass Immobilien in Paris im Zuge der Wirtschaftskrise günstiger geworden sind. Die Renditen als Kehrwert der Kaufpreisfaktoren sind gegenüber 2008 um rund 150 Basispunkte gestiegen, was 1,5 Prozentpunkten entspricht.

Markt: Der Großraum Paris, Île de France genannt, ist der größte Büromarkt Europas. Mit mehr als 50 Millionen Quadratmetern übertrifft er Central London um das Doppelte. Die Fondsimmobilie befindet sich nicht im Zentrum, sondern westlich des Autobahnrings, 15 Minuten mit der Metro von der Innenstadt entfernt. Rund 3.800 Unternehmen beschäftigen hier mehr als 30.000 Mitarbeiter. Darunter sind Firmen wie L'Oréal und Sony. Mieter in Neubauten zahlen zwischen 300 Euro und 360 Euro Jahresmiete pro Quadratmeter. Die französische Staatsbahn SNCF kommt über alle Flächen auf 382 Euro und liegt damit leicht über dem Top-Niveau in Clichy.

Mieter: Der entscheidende Faktor in diesem Fonds. Die Staatsbahn als alleiniger Mieter der Immobilie soll für hohe Einnahmesicherheit stehen. Tatsächlich wird das Transportunternehmen mit 200.000 Mitarbeitern von der Ratingagentur Standard & Poor's mit der Note AAA bewertet, was erstklassige Bonität bedeutet. Zwar wissen wir spätestens seit der Lehman-Pleite nicht mehr wirklich, was solch ein Rating-Ergebnis tatsächlich aussagt. Unabhängig davon spricht der Mieter mit staatlichem Hintergrund durchaus für den Fonds. Eine Pleite der Staatsbahn ist nicht sehr wahrscheinlich. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis 2017 mit anschließenden Verlängerungsoptionen.