Immobilien-Aktie auf Turnaround-Kurs!

Der Münchener Immobilienbestandshalter mit Fokus auf Gewerbeobjekte hat die Finanz- und Wirtschaftskrise hinter sich gebracht. „Wir haben das Tal der Tränen durchschritten. 2008 haben wir einen Verlust verzeichnet und 2009 bereits wieder ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt“. Das sagt uns Vorstandschef und Großaktionär Dieter Lorenz im Hintergrundgespräch. Die Firma erwirtschaftete in 2009 einen Umsatz von 10,8 Millionen Euro und ein EBIT von 5,8 Millionen Euro. Netto lag der Gewinn bei 0,1 Millionen Euro. Das EBT vor Abschreibungen, FFO, betrug rund drei Millionen Euro oder 31 Cent je Aktie. Das bilanzielle Eigenkapital liegt bei 26,5 Millionen Euro. Den NAV pro Aktie weist die Gesellschaft mit 3,52 Euro aus. Per Jahresende ist das Unternehmen mit 91 Millionen Euro langfristig bei Banken verschuldet. Das Immobilienvermögen liegt nach Sonderabschreibungen im Jahr 2009 bei 125 Millionen Euro. „Das ist eine gesunde Relation und wir haben keine Sorge, dass auslaufende Kredite wieder verlängert werden“, sagt Stefan Fleissner, Finanzchef der Gesellschaft, der ebenfalls an dem Gespräch teilgenommen hat. Für das Jahr 2010 und 2011 hat die Firma ohnehin nur einen überschaubaren Bedarf an Refinanzierungen.

Noch keine Entscheidung hat Ariston Real Estate AG (DE000A0F5XM25) bezüglich einer Dividende für das Jahr 2009 getroffen. Sie wäre sogar steuerfrei. „Ich halte 65 Prozent an der Gesellschaft. Ich brauche die Dividende nicht und würde das Geld lieber in der Firma lassen. Aber wir haben freie Aktionäre, an die wir denken. In den nächsten Wochen werden wir eine Entscheidung treffen“, sagt Lorenz. Unseres Erachtens könnte Ariston eine Dividende von zehn Cent je Aktie ausschütten. Aktuell würde dies einer Rendite von 5,5 Prozent entsprechen und wäre ein sehr positives Signal. Das kostet lediglich 0,9 Millionen Euro und kann gut verkraftet werden. Lorenz könnte die Dividende über ein „Schütt-aus-hol-zurück“ Verfahren wieder in die Firma einzahlen. Für seinen Anteil der Dividendensumme, würde er über neue Aktien das Geld wieder in die Gesellschaft geben. Dann kostet die Ausschüttung lediglich gut 300.000 Euro. Für den Freefloat eine smarte Aktion.

Für das Jahr 2010 zeigt sich Lorenz zuversichtlich wieder „ordentlich“ Geld zu verdienen. „Sofern wirtschaftlich keine Störfeuer auftreten, erwarten wir ein sehr gutes Jahr“, sagt Lorenz. Laut Fleissner sind bei diesem Szenario keine weiteren Sonderabschreibungen nötig. „Wir haben aufgeräumt“. In diesem Jahr wird Ariston Netto-Mieterträge von 8,4 Millionen vereinnahmen. „Das Potenzial liegt bei 10,2 Millionen Euro“, sagt Fleissner. Größter Hebel für dieses Jahr ist die Vermietung eines Objekts in Bremen. Bis vor kurzem herrschte Leerstand in der Logistikimmobilie. Inzwischen konnte eine Teilvermietung erreicht werden. „Wir arbeiten daran, den Leerstand weiter zu reduzieren“. Sollte auch nur die Hälfte des 70.000 Quadratmeter großen Areals vermietet werden, schießt der Gewinn erheblich nach oben. Eine Kündigung für ein Bürogebäude in Bonn hat das Unternehmen per Ende diesen Jahres erhalten. Mieter ist der Staat, der umzieht. Stattdessen verhandelt Ariston über eine Neuvermietung des Bürogebäudes, alternativ wird eine Umwidmung in ein Studenten- und Apartmenthaus geplant, was nicht viel Aufwand verursacht. „Studentenwohnheime haben eine Sonderkonjunktur“, sagt Lorenz. Wie uns Fleissner mitteilt, wurde auf das Objekt schon jetzt Vorsorge getroffen. „Auch auf dieses Objekt haben wir Abschreibungen vorgenommen und erwarten keine weiteren Belastungen“. Die restlichen sieben Gewerbeimmobilien im Bestand laufen indes wie geplant.

Insgesamt betrachtet Lorenz den Markt für Gewerbeimmobilien als stabil. „Signifikante Preisabschläge für Objekte bekommen Sie nicht. Problemobjekte schon. Aber die wollen wir gar nicht haben. Wir schauen uns um nach neuen soliden Objekten“, sagt der CEO. Die Bilanz lässt Luft für ein bis zwei weitere Transaktionen. Optional ist die Ausgabe einer Wandelanleihe, um weiteres Wachstum zu finanzieren. Eine Kapitalerhöhung ist bei diesen Kursen gar kein Thema.

Die Aktie von Ariston wurde im Zuge des Crashs an den Börsen völlig verprügelt. Erholt hat sich das Papier bislang kaum. Wir raten zum Kauf der Anteilsscheine. Die Aktie hat beträchtliches Nachholpotenzial aufgrund der niedrigen Bewertung, selbst wenn für 2009 keine Dividende bezahlt wird. Zudem will der Vorstand die Presse- und IR-Aktivitäten wieder aktivieren, was sich positiv im Kurs bemerkbar machen sollte.

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