Fonds-Check

FHH Immobilien 7

Nippes-Mieter zieht mehr als Standort. Fondshaus Hamburg finanziert Bezirksrathaus in Köln - 18 Jahre Mietvertrag.

Der Kölner Markt für Gewerbeimmobilien präsentiert sich differenziert. So stehen in exponierter Lage direkt am Rheinufer seit Jahren Büroflächen leer. Dennoch liegt die Rhein-Metropole in Städte-Rankings zum Beispiel der Deka Bank regelmäßig auf vorderen Plätzen. Mit dem Fonds „FHH Immobilien 7“ aus dem Fondshaus Hamburgkönnen Zeichner nach längerer Pause wieder Geld in der Domstadt anlegen. Wobei der Mieter allerdings mehr ziehen dürfte als der Standort.

Objekt: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio am Bezirksrathaus im Kölner Stadtteil Nippes. Fondshaus Hamburg hat das Gebäude aus dem Baujahr 1999 mit 14.300 Quadratmetern Bürofläche in einem Off-Market-Deal zum Preis von 35,25 Millionen Euro von einem privaten Investor gekauft. Der Verkäufer wollte größeres Aufsehen vermeiden und hat sich daher gegen ein Bieterverfahren entschieden. FHH hat 16 Jahresmieten für das Rathaus gezahlt. Ein vergleichsweise günstiger Preis vor dem Hintergrund des gefragten Mieters. Allerdings liegen die Einnahmen oberhalb des Marktniveaus.

Mieter: Der Vertrag mit der Stadt Köln läuft bis Ende 2029 und ist somit ganz nach dem Geschmack typischer Immobilienfondszeichner. Zwar ist die Stadt weit von einem ausgeglichenen Haushalt entfernt. Stadtkämmerer Norbert Walter-Borjans bezeichnete die finanzielle Lage kürzlich als dramatisch und kündigte an, Leistungen in Zukunft einzuschränken. Dennoch wird niemand anzweifeln, dass die öffentliche Hand ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen dürfte. Köln nutzt das Gebäude als Bezirksrathaus mit Bürgeramt, Ausländer- und Jugendamt.

Alternativ-Szenario: Wie entwickelt sich die Liquidität des Fonds, wenn er vier Prozent der Mieteinnahmen für die Instandhaltung zurück legt und das Gebäude nach elf Jahren zum Faktor von nur 14,5 Jahresmieten verkaufen kann? Der Überschuss würde bereits ab 2011 unter fünf Prozent sinken, die Liquiditätsreserve wäre 2017 aufgebraucht, und die kumulierte Gesamtausschüttung würde 152 Prozent betragen.

Einnahmen: Der Vertrag sieht eine Staffelmiete vor. Alle fünf Jahre klettern die Einnahmen erheblich. Aufs Jahr umgerechnet steigen sie im Schnitt um 2,2 Prozent. Aktuell zahlt die Stadt 11,93 Euro pro Quadratmeter. Das liegt um einiges über dem typischen Wert von höchstens zehn Euro, den das internationale Maklerhaus BNP Paribas Real Estate für den Stadtteil Nippes ermittelt hat. Allerdings sticht die Fondsimmobilie aus dem regionalen Büromarkt heraus. Nippes ist kein typischer Dienstleistungsstandort; nicht zu vergleichen mit der südlich gelegenen Innenstadt, wo Mieter bis zu 22 Euro pro Quadratmeter zahlen.