Fonds-Check

KGAL Property Class Österreich 7

Erster Schritt zur neuen BahnhofCity in Wien: KGAL bringt Fonds mit Österreichischer Bundesbahn als Mieter

Der Südtiroler Platz zählt nicht gerade zu den Aushängeschildern in Wien. Trostlosigkeit umgibt die Passagiere, die am Bahnhof im Norden des zehnten Bezirks „Favoriten“ aus dem Zug steigen. Doch das soll sich ändern. Hier entwickelt die Stadt das Gebiet „Hauptbahnhof Wien“.

Zeichner des KGAL-Fonds „Property Class Österreich 7 – Laxenburger Straße 2“ beteiligen sich an der ersten Immobilie dieser Stadterneuerung. Rund 60 Prozent der Flächen mietet die Österreichische Bundesbahn ÖBB.

Objekt: Die Immobilienbranche hat sich angewöhnt, ihre Objekte mit knappen Kunstbegriffen zu vermarkten. „LX2“ ist der Name der Fondsimmobilie, was verkürzt für die Adresse steht: Laxemburger Straße Nummer 2. Das Gebäude mit 15.500 Quadratmetern Nutzfläche steht gegenüber des Wiener Südbahnhofs. Innerhalb der kommenden fünf bis sechs Jahre soll hier auf einer Fläche von 100 Hektar die BahnhofCity entstehen, ein Stadtviertel rund um den geplanten, neuen Hauptbahnhof. Der Fonds hat die Immobilie zum Preis von knapp 17 kalkulierten Jahresmieten erworben und 69 Millionen Euro dafür gezahlt.

Besonderheit: Superädifikat – hört sich toll an. Ist aber nichts anderes als eine Art Erbbaurecht. In diesem Fall hat es eine Laufzeit von 75 Jahren, kann aber schon in Kürze abgelöst werden. Für diesen Fall plant der Fonds, zusätzliches Fremdkapital in Höhe von 3,2 Millionen aufzunehmen. Unter dem Strich werde sich weder für den Anleger noch im Verhältnis Kaufpreis - Einnahmen etwas ändern, weil dadurch die Miete für das Superädifikat entfallen würde. Jährlich fallen dafür 180.000 Euro an.

Standort: Die Pläne der Stadtverwaltung sind ehrgeizig: Vorgesehen sind 550.000 Quadratmeter Gewerbeflächen für Büros und Einzelhandelsgeschäfte. Rund 20.000 Menschen sollen neue Arbeitsplätze finden. Hinzu kommen 5.000 Wohnungen, zwei Schulen, ein Kindergarten und ein 8.000 Quadratmeter großer Park. Geplant ist, dass 2012 die ersten Züge in den neuen Hauptbahnhof einfahren.

Mieter: 60 Prozent der Flächen sind vermietet, bringen aber 74 Prozent der kalkulierten Gesamteinnahmen. Mieter ÖBB nutzt 20 Jahre lang eine komplette Etage mit 1.700 Quadratmetern für die Server-Infrastruktur der Gleistechnik und zahlt 100 Euro pro Quadratmeter. KGAL geht daher davon aus, dass ÖBB die Mietverträge auch für die Büroflächen über die Laufzeit hinaus verlängert. Keine unrealistische Annahme. Dennoch eine Unsicherheit in der Kalkulation. Sollten die Flächen nur als Büros zu vermieten sein, fallen Umbaukosten an. Außerdem beträgt die Marktmiete hier nur 14 Euro. Zu diesem Preis hat der Fonds kürzlich 800 Quadratmeter im oberen Stockwerk vermietet. ÖBB selbst zahlt 10,90 Euro. Für 20 Prozent der Fläche hat der Verkäufer eine Mietgarantie über vier Jahre gegeben. Nach Angaben des Initiators aber nur, um den Vertrieb des Fonds zu erleichtern. KGAL geht davon aus, dass die freien Flächen in den kommenden Monaten vermietet werden und berichtet von starker Nachfrage. Das gilt nicht für den gesamten Wiener Büromarkt. Wer spekulativ gebaut hat, sucht länger nach Mietern als geplant. Beispiel dafür ist ein von Hochtief errichteter Neubau am Standort St. Marx.