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Fonds-Check IVG Euro Select 21

Gastautor: Markus Gotzi
27.12.2011, 10:15  |  6384   |   |   

 

„Der Kunde will das nicht.“ Mit diesem Totschlagargument bügeln zahlreiche Entscheider in den Banken und anderen Vertriebsorganisationen gerne die Fondspläne und auch bereits platzierungsreife Angebote der Emissionshäuser ab.
 
Dabei wollen oft vielmehr die Vermittler nicht. Spielt der Vertrieb dagegen mit, ist es auch möglich, gewaltige Fonds vom Format der Deutsche-Bank-Türme zu platzieren. Bei ihrem aktuellen Immobilienfonds hat sich IVG Funds die Deutsche Bank nun als Vertriebspartner ins Boot geholt. Immerhin muss beim Fonds „Euro Select 21“ die stattliche Summe von 205 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt werden.
 
 
Objekt: Anleger beteiligen sich an zwei Gebäudeteilen der Zentrale des Versicherungskonzerns Allianz Deutschland in Unterföhring bei München. Sie finanzieren eine reine Büroimmobilie mit 65.500 Quadratmetern Fläche und außerdem ein ebenso großes Haus, in dem unter anderem das Rechenzentrum des Versicherers und die zentrale Druckerei untergebracht sind. Herz- stück des Fonds ist somit eine Spezialimmobilie. Sollte Allianz das Rechenzentrum nicht längerfristig mieten – über den Vertrag mit zwölf Jahren Restlaufzeit hinaus – dürfte es schwierig werden, einen anderen Nutzer zu finden. IVG argumentiert, ein Umzug des mit 13.000 Quadratmeter weltweit größten Rechenzentrums der Allianz, würde den Versicherer Unsummen kosten. Bei dieser Einschätzung stützt sich der Initiator unter anderem auf ein Gutachten des Immobilienberaters CB Richard Ellis. In Unterföhring werden für deutsche und internationale Allianz- Gesellschaften zentrale IT-Dienstleistungen erbracht. Die Druckerei produziert 750 Millionen Seiten im Jahr und verschickt 150 Millionen Briefe.
 
 
Mieter: Allianz ist Europas größter Versicherer und einer der weltweit größten Finanzdienstleister, Allianz Deutschland außerdem Marktführer hierzulande. Die Ratings sind alle top, Creditreform bescheinigt „sehr gute Bonität“. Alternativ zum Fonds könnten Anleger Anleihen des Versicherers zeichnen. Die aktuellen Renditen festverzinslicher Bonds liegen je nach Laufzeit in einer Spanne von 2,4 und 3,6 Prozent. Hier ist der Fonds besser.
 
 
Standort: Unterföhring liegt an der S- Bahn Linie S 8 Richtung Flughafen am nördlichen Stadtrand Münchens. Hier hat sich An- fang der 90er Jahre vor allem die Medienbranche angesiedelt: Pro7/Sat1, Sky, das ZDF und der Bayerische Rundfunk. Die Allianz hat 1992 ihr Rechenzentrum an der S-Bahn-Haltestelle eröffnet. Derzeit sind in Unterföhring 6.300 Mitarbeiter des Versicherers tätig. Insgesamt fahren täglich 16.000 Menschen den Standort an – Allianz stellt schon jetzt mehr als ein Drittel aller Büroarbeitsplätze, und 2014 sollen es noch mehr werden. Vor einem Jahr hat die Allianz ein weiteres Grundstück gekauft, um ihre Zentrale auf 8.000 Arbeitsplätze zu erweitern.
 
 
Historie: Die Immobilie stammt aus dem eigenen Portfolio der IVG AG. Das Unternehmen hat die Gebäude seinerzeit gekauft, um sie in eine spezielle Immobilien-AG zu packen, den REIT. An REITs ist derzeit jedoch niemand interessiert. IVG betont, dass die Immobilien langfristig über Darlehen finanziert sind. Dennoch hat die AG das Objekt dem Fonds neun Millionen Euro unter Marktwert verkauft. Es stand mit 329 Millionen Euro in den IVG-Büchern. Die AG bleibt mit zehn Prozent weiterhin beteiligt.
 
 
Kalkulation: Inklusive aller Nebenkosten summiert sich die Gesamtinvestition des Fonds auf 330,5 Millionen Euro. Der Anteil des Kommanditkapitals aller Anleger summiert sich auf knapp zwei Drittel davon. Bei diesem Verhältnis fällt es nicht ins Gewicht, dass die Tilgung mit anfänglich 0,5 Prozent vergleichsweise mager ist. Die Zinsen sind sieben Jahre fest und betragen bei einem fünfprozentigen Damnum 3,13 Prozent. Die kurze Zinsbindung ist ein Hinweis dar- auf, dass der Fonds auf eine zügige Weitervermietung hofft und die Allianz-Zentrale anschließend mit Gewinn verkaufen will. Zeichner bekommen Ausschüttungen von 5,5 Prozent. Wird der Fonds, wie prognostiziert, Ende 2024 aufgelöst, summiert sich der Gesamtrückfluss auf 179 Prozent vor Steuern. Dabei geht IVG von einem Verkaufsfaktor in Höhe von 15,6 Jahresmieten aus. Das ist sauber kalkuliert, denn der Fonds hat 17,6 Jahresmieten gezahlt.
 
 
Weiche Kosten: Die typischen Nebenkosten der Beteiligung machen knapp zwölf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Übliche Werte.
 
 
Anbieter: IVG Funds zählt zu den anerkannten Anbietern geschlossener Immobilienfonds – auch wenn nicht alles läuft wie geplant, vor allem bei den England-Fonds. Sie schütten aktuell nicht aus wie kalkuliert, weil die finanzierenden Banken zusätzliche Sicherheiten fordern, die zum Teil aus den eigentlich für die Anleger bestimmten Zahlungen gespeist werden.
 
 
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach Steuern kommen sie bei Höchststeuersatz gemäß Prognose bis Ende 2024 auf ein Plus von 55,5 Prozent.
 
 
Fazit: Nutzt die Allianz ihr Rechenzentrum in Unterföhring bei München dauerhaft oder nicht? Diese Frage entscheidet bei Anlegern über finanziellen Erfolg oder Fehlentscheidung mit dem aktuellen IVG- Fonds. Vieles spricht dafür, dass der Versicherer seine Präsenz in der Deutschland-Zentrale sogar ausbaut, ein Umzug der IT würde extrem teuer werden. Alle Beteiligten haben gute Adressen: IVG als Fondsinitiator, Allianz als Mieter und die Deutsche Bank als Vertriebspartner. Sie geht davon aus, dass eine Beteiligung lohnt und möchte ihren Kunden den Löwenanteil des Fonds anbieten.
 
 
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2 Kommentare

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Kommentare

Sieben Jahre Zinsbindung auf aktuellem, historisch tiefen Niveau, Tilgung unterhalb der Fondsnebenkosten und trotzdem reichts nur für 179% vor Steuern?

Leute, leute, ähnlich wie bei ihrer letzten Analyse, ein Riesenangebot :-)

Der Vergleich mit den Allianz Bonds ist lächerlich!

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