Fonds-Check

Hesse Newman „Classic Value 5“

 

Alt werden im Luxus Hesse Newman finanziert Augustinum-Heim am Bodensee: Im Wartezimmer beim Arzt herrscht die Zwei-Klassen-Gesellschaft. Wer etwas anderes behauptet, hat schon lange nicht mehr auf einen Termin beim Facharzt gewartet. Und bei dem maroden Gesundheitssystem dürfte sich daran kaum etwas ändern.

 

 

Ähnlich sieht es auch bei der Betreuung alter Menschen aus. Wer kein Geld hat, verbringt seine letzten Jahre im Doppelzimmer mit einem Fremden, während vermögende Senioren sich ein schickes Appartement mit Aussicht leisten können. Das müssen wir nicht gut finden, entspricht aber der Realität. Und weil die Zahl alter Menschen mit dickem Bankkonto gar nicht so klein ist, sollte das Objekt im Fonds „Classic Value 5“ von Hesse Newman selten leer stehen. Anleger beteiligen sich an einer exklusiven Wohnanlage in Meersburg am Bodensee.

 

 

Objekt: Bis Ende 2012 entstehen ober- halb der Weinberge 266 teuer ausgestattete Appartements mit Wohnflächen zwischen 40 und 140 Quadratmetern. Insgesamt summiert sich die Wohnfläche auf gut 20.000 Quadratmeter. Hin- zu kommen ein Restaurant, ein Veranstaltungssaal, Clubräume, ein Schwimmbad, ein Wellness- und Fitnessbereich. Die komplette Immobilie aus vier miteinander verbundenen Blöcken ist 43.000 Quadratmeter groß und kostet den Fonds 71 Millionen Euro, was einen Faktor von 18,4 anfänglichen Jahreseinnahmen bedeutet. Laufen die Baukosten aus dem Ru- der, geht die Überschreitung zu Lasten des Mieters, der Augustinum gemeinnützige GmbH.

 

 

Mieter: Die Augustinum Gruppe ist Mitglied im Diakonischen Werk der evangelischen Kirche. Ihre Philosophie: „Selbstbestimmt leben. Gut betreut wohnen“. Das bedeutet, typische Mieter sind zwar alt, aber nicht gebrechlich. Die Seniorenhäuser sind ausdrücklich keine Pflegeheime, die Mieter vergleichsweise fit. Wer allerdings im Laufe der Zeit bedürftig wird, bekommt die nötige Pflege und Betreuung vor Ort. Das übernimmt ein hauseigener, ambulanter Pflegedienst. Nach eigenen Angaben führen die 22 Augustinum- Heime Wartelisten. In Meersburg zahlt der Betreiber gut 3,8 Millionen Euro Jahresmiete. Bis zum geplanten Verkauf der Appartementanlage im Jahr 2030 soll sie gemäß der Prognoserechnung um knapp 19 Prozent steigen. Das erscheint realistisch. Der Mietvertrag ist unabhängig von den Einnahmen des Betreibers und hat eine Laufzeit von 30 Jahren.

 

 

Standort: Meersburg ist ein nettes Städtchen mit rund 5.400 Einwohnern am Bodensee. Seine barocke Silhouette verdankt es den Konstanzer Fürstbischöfen. Sie bauten Schlossanlagen, an deren Gestaltung unter anderem Balthasar Neumann mitgewirkt hat. Es gibt schlechtere Möglichkeiten, seinen Lebensabend zu verbringen, als in einer Wohnung mit Blick über den Bodensee und die Alpen. Die lokale Presse hat die Neubaupläne positiv kommentiert. Bürgermeister Martin Brütsch nannte das Augustinum-Heim eine „einschneidende Veränderung für Meersburg“.

 

 

Kalkulation: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von 85 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio mit knapp 47 Millionen Euro ab Tickets von 20.000 Euro daran. Die Zinsen sind bei einem fünfprozentigen Damnum mit 3,74 Prozent fix bis Ende 2020. Anschießend rechnet Hesse New- man mit fünf Prozent weiter. Die Tilgung beginnt 2013 mit 0,7 Prozent. Das ist nicht viel, vor dem Hintergrund des niedrigen Fremdkapitalanteils aber kein Problem. Anleger bekommen Ausschüttungen von fünf Prozent, die auf bis zu sechs Prozent steigen.

 

 

Exit: Initiator Hesse Newman geht davon aus, dass er das Heim 2030 verkaufen kann und rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 17,93 Jahresmieten. Die Restschuld des Darlehen liegt dann bei gut 33 Millionen Euro. Anleger kommen bei dieser Rechnung auf einen Mittelrückfluss von 190 Prozent.

 

 

Weiche Kosten: Die typischen Fondskosten machen knapp 14 Prozent des Kommanditkapitals inklusive Agio aus. Völlig in Ordnung.

 

 

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

 

 

Anbieter: Hesse Newman ist ein vergleichbar junges Unternehmen, das aber seit seiner Gründung 2008 schon drei Schiffsfonds und fünf Immobilienbeteiligungen platziert hat. Vorstandsmitglieder sind Marcus Simon, früher unter anderem bei Lloyd Fonds, und Marc Drießen, zuvor bei HGA Capital und Dr. Peters.

 

 

Fazit: Seniorenheim in toller Lage mit Blick über den Bodensee und die Berge. Wer es sich leisten kann, wird dort gerne seinen Lebensabend verbringen. Ein Heim für Betuchte, das kleinste Appartement kostet im Monat rund 2.500 Euro inklusive Halbpension. Trotzdem sind die Augustinum-Heime in der Regel ausgebucht, die Wartelisten lang. Auch für das Fondsobjekt liegen bereits Anfragen potenzieller Bewohner vor. Bei einem Mietvertrag von 30 Jahren sollte das Heim auch beim geplanten Verkauf im Jahr 2030 für Investoren interessant sein. Die Frage ist, ob sie dann für ein 17 Jahre altes Haus mit Restmietver- trag so viel zahlen wie kalkuliert.