Fonds-Check

Buss Capital - Buss Immobilienfonds 4

 

Beim Fußball ist das Ruhrgebiet ganz oben – der Pokalsieger kommt aus Gelsenkirchen, der Deutsche Meister aus Dortmund. Als Wirtschaftsraum hat die Region immer noch Nachholbedarf.

 

Die Arbeitslosenquote liegt Anfang 2012 bei 10,6 Prozent. Zum Vergleich: In ganz NRW sind es 7,6 Prozent. In Dortmund suchen sogar 13 Prozent der Menschen einen Job, und trotzdem hat die größte Stadt des Reviers den Wandel von Kohle und Stahl hin zur Dienstleistung besser geschafft als manche Nachbargemeinde. Wobei Anleger des Fonds „Immobilie 4“ von Buss Capital sogar von der Suche nach Arbeitsplätzen profitieren.

 

Objekt: Zum Preis von 15,4 Millionen Euro hat der Fonds einen Neubau mit knapp 9.000 Quadratmetern Mietfläche in der Dortmunder Innenstadt gekauft. Das bedeutet einen Einkaufsfaktor von 14,36 Jahresmieten. Der „Königshof“ liegt nur 200 Meter vom Hauptbahnhof entfernt und war zunächst als Ärztehaus geplant. Der Rohbau dafür wurde in den Jahren 2003 bis 2006 errichtet. Dann musste der Projektentwickler Insolvenz anmelden, und die Arbeiten auf der Baustelle ruhten. Inzwischen ist die Projektentwicklungsgesellschaft Derwald eingesprungen und hat das Projekt beendet. Ende 2011 zog der Mieter ein.

 

Mieter: Ein Nutzer ganz nach dem Geschmack typischer Fondszeichner: Das Jobcenter Dortmund mietet die gesamte Fläche und führt im „Königshof“ drei von vier bisherige Standorte in der Stadt zusammen. Die Besonderheit der Dortmunder Einrichtung ist ein Call Center, dessen Mitarbeiter im vergangenen Jahr rund 220.000 Gespräche geführt haben. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2022. Allerdings kann das Jobcenter ein Sonderkündigungsrecht nach siebeneinhalb Jahren über bis zu zehn Prozent der Mietflächen in den Stockwerken eins bis fünf geltend machen. Solche Klauseln verhandelt die öffentliche Hand gerne. Im ersten Jahr zahlt der Nutzer gut eine Million Euro Miete, was umgerechnet 9,80 Euro pro Quadratmeter sind. Das ist nicht zu viel für einen Neubau in der Dortmunder City.

 

Markt: Das Immobilienunternehmen BNP Paribas Real Estate hat in seiner jüngsten Erhebung zum dritten Quartal 2011 ein verfügbares Angebot von 161.000 Quadratmetern inklusive im Bau befindlicher Flächen ermittelt. Die Leerstandsrate liegt damit bei 5,7 Prozent. Die Spitzenmiete beträgt 13,20 Euro und wird in der gefragten Bürolage am Westfalendamm gezahlt. Im Vergleich zum Vorjahr sind Spitzen- und Durchschnittsmieten nahezu unverändert. Allerdings stellt der Vertrag mit dem Jobcenter und knapp 9.000 Quadratmetern angemieteter Fläche den mit Abstand größten Kontrakt dar. Für Dortmund typische Neuabschlüsse lagen im vergangenen Jahr zwischen knapp 2.000 und 4.500 Quadratmeter.

 

Konzept: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von 18,5 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich daran ab 10.000 Euro mit knapp neun Millionen Euro plus drei Prozent Agio. Beim Darlehen in Höhe von 9,15 Millionen Euro hat Buss Capital ein Damnum von 115.000 Euro oder 1,3 Prozent vereinbart und zahlt abgestufte Zinsen zwischen 3,3 Prozent und 4,1 Prozent bis Ende 2022. Die Tilgung liegt mit anfänglich 1,25 Prozent im Bereich des Üblichen. Über die Instandhaltungsrücklagen von 2,7 Prozent der jährlichen Miete lässt sich diskutieren.

 

Kalkulation: Hat der Fonds Zinsen, Tilgung und alle laufenden Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von sechs Prozent. Geht die Prognose auf, erzielen sie über elf Jahre ein Plus von 63,5 Prozent vor Steuern. In seiner Kalkulation geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilie Ende 2022 erneut zum Faktor von 14,36 Jahresmieten wieder verkaufen kann. Die Einnahmen sollen bis dahin um 16,5 Prozent steigen. Nicht nur bei diesem Fonds stellt sich die Frage, warum eine zehn Jahre alte Immobilie teurer sein soll als ein Neubau. Das dürfte nur mit einem langfristigen, gut ausgehandelten Anschlussmietvertrag gelingen.

 

Weiche Kosten: Trotz eines Agios von lediglich drei statt fünf Prozent summieren sich die Gebühren und Provisionen auf 19 Prozent des Eigenkapitals.

 

Anbieter: Buss Capital ist ein Emissionshaus, das mit Containerfonds groß geworden ist. Immobilienbeteiligungen legt es seit 2009 auf, bislang zwei Hollandfonds und ein Deutschlandfonds. Verantwortlich für Immobilien ist Peter Kallmeyer, zuvor unter anderem bei der Deutschen Bank und Nordcapital.

 

Fazit: Entscheidendes Datum für den Fonds wird Ende 2022 sein. Dann läuft der Mietvertrag mit dem Jobcenter Dortmund aus, die Zinsbindung des Darlehens ebenso, und der Fonds plant, die Immobilie zu verkaufen. Viele Variablen, deren Konsequenz niemand zweifelsfrei vorher- sehen kann. Klar ist, dass potenzielle Käufer nur ein langfristig gut vermietetes Bürogebäude zum kalkulierten Preis erwerben würden. Voraussetzung ist ein neuer Vertrag, am besten erneut mit dem Jobcenter Dortmund. Für eine Verlängerung spricht die günstige Miete. Auch die Lage im Stadtzentrum sollte gefragt sein. Zieht das Jobcenter dennoch aus, ist ein längerer Leer- stand nicht ausgeschlossen. In diesem Fall dürfte das Gebäude kaum zu verkaufen sein. Selbstläufer sind Büroflächen in Dortmund keinesfalls. Im Mai 2010 fertig gestellt, stehen im spekulativ entwickelten „Westfalentower“ noch immer rund 90 Prozent der 28.500 Quadratmeter Bürofläche leer. Eigentümer ist der inzwischen geschlossene, offene Fonds Euroreal der Credit Suisse.