Fonds-Check

Real I.S. Bayernfonds Australien 8

 

Bei Immobilieninvestitionen leben Anleger in Extremen: Entweder suchen sie Objekte am liebsten in Sichtweite, oder das Gebäude kann gar nicht weit genug weg sein. Nun setzt das Münchener Emissionshaus Real I.S. seine Reihe mit Australien-Fonds und staatlichen Mietern fort.

 

Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. ist zum Spezialisten für Australien-Fonds geworden. Erst kürzlich ist sie mit dem Feri-Award für internationale Immobilienbeteiligungen ausgezeichnet worden. Aktuell bietet Real I.S. den „Bayernfonds Australien 8“ an. Ein bewährtes Konzept: Ein staatlicher Mieter sorgt für die Einnahmen. Der Verzicht auf Fremdkapital reduziert das Investitionsrisiko.

 

Objekt: Zum Preis von 100 Millionen australischen Dollar (AUD) hat Real I.S. das Fondsobjekt im Central Business District (CBD) von Melbourne gekauft. Auf Grundlage der aktuellen Miete bedeutet das einen Einkaufsfaktor von 13,3 – ein guter Preis. Das Gebäu- de aus dem Jahr 1990 bietet 19.000 Quadratmeter Mietfläche und dazu 64 Parkplätze. Derzeit wird das Bürohaus für knapp 26 Millionen AUD kernsaniert, 13,3 Millionen AUD davon fließen in Mieterausbauten. Die Kosten für die Renovierung trägt der Verkäufer. Ist die Immobilie auf dem neuesten Stand, wird sich der Green-Building-Standard von 3,5 auf 4,5 NABERS-Punkte erhöhen - das ist das australische Rating-System für nachhaltige Gebäude.

 

Markt: Australien besitzt ein Alleinstellungsmerkmal unter allen hoch entwickelten Industrienationen: Als einziges Land konnte es auch in der Krise Wachstum erwirtschaften. Selbst 2009 betrug das Plus 1,4 Prozent. In diesem Jahr werden 4,5 Prozent erwartet. Die Verschuldungsquote liegt bei 20 Prozent. Zum Vergleich: In Deutschland sind es gemäß Analysen des Internationalen Währungsfonds rund 80 Prozent, in den USA 100 Prozent und in Japan 230 Prozent des Bruttoinlandsproduktes. Die Arbeitslosigkeit liegt zudem bei niedrigen fünf Prozent. All das hat dazu geführt, dass der AUD deutlich teurer geworden ist. Kostete ein Euro vor drei Jahren noch ungefähr zwei australische Dollar, sind es aktuell nur noch knapp 1,30 AUD.

 

Standort: Am anderen Ende der Welt scheint das Leben voller Leichtigkeit zu sein. Die Zeitschrift The Economist hat Melbourne im vergangenen Jahr zum vierten Mal nach 2002, 2004 und 2005 zur „lebenswertesten Stadt der Welt“ gekürt. Im Fokus der Studie stehen dabei Gesundheitswesen, Bildung und Infrastruktur. Ein gutes Pflaster auch für Gewerbeimmobilien: Im rund 4,2 Millionen Quadratmeter großen CBD stehen nur sechs Prozent der Flächen leer. Neubauten sind zu 77 Prozent vorvermietet. Das Immobilienunter- nehmen CBRE sieht die Stadt in der Frühphase eines beschleunigten Mietpreiswachstums. Die Spitzenmiete bewegt sich in einer breiten Range zwischen knapp 400 AUD und 640 AUD Jahresmiete.

 

Mieter: Noch bis Mitte 2021 nutzt das Verteidigungsministerium die komplette Fläche des Fondsobjekte direkt gegenüber dem Bahnhof der Stadt. Die Behörde zahlt dafür jährlich 375 AUD pro Quadratmeter. Insgesamt summiert sich die Jahreseinnahme auf 7,5 Millionen AUD. Das internationale Maklerhaus Colliers hält für vergleichbare Grade-A-Immobilien Mieten zwischen 391 AUD und 466 AUD für angemessen. In diese Regionen stößt die Fondsimmobilie in nicht allzu ferner Zukunft ebenfalls vor, denn der Vertrag sieht eine Klausel mit festen, jährlichen Mietsteigerungen von vier Prozent vor.

 

Kalkulation: Der Fonds sammelt ausschließlich Eigenkapital ein. Darlehen, um die Ausschüttungen zu hebeln, sind nicht nötig – abgesehen natürlich von einem Kredit, um das Eigenkapital der Anleger zwischen zu finanzieren. Inklusive aller Nebenkosten kommt das Angebot auf ein Volumen von 131 Millionen AUD inklusive Agio. Zeichner erhalten Ausschüttungen von 6,25 Prozent, die auf 6,5 Prozent steigen.

 

Exit: Real I.S. will die Immobilie spätestens Anfang 2022 wieder verkaufen. Mitte 2021 schon läuft der Mietvertrag mit dem Verteidigungsministerium aus. Voraussetzung für einen erfolgreichen Exit ist daher, dass der Initiator mit der Behörde einen Anschlussmietvertrag aushandeln oder die Immobilie zu attraktiven Konditionen anderweitig vermieten kann. Läuft alles nach Plan, findet Real I.S. einen Käufer, der 130,6 Millionen Euro zahlt. Das ist ein Faktor von 12,8 Jahresmieten, die bis dahin allerdings um 42 Prozent im Vergleich zu den derzeitigen Einnahmen gestiegen ist. Für Sanierungen berücksichtigt der Anbieter 14 Millionen AUD, die jedoch nicht angespart, sondern vom Verkaufserlös abgezogen werden.

 

Weiche Kosten: An Gebühren, Provisionen und sonstigen Kosten fallen 16,5 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio an.

 

Anbieter: Real I.S. ist ein Unternehmen der bayerischen Landesbank. Der anerkannt seriöse Anbieter hat bei 67.000 institutionellen und privaten Anlegern Fonds im Volumen von rund acht Milliarden Euro platziert. Läuft ein Angebot nicht wie geplant, kümmert sich Real I.S. darum.

 

Steuern: In Australien fallen nur mini- male Steuern an. Nach Steuern bleibt Anlegern gemäß der Prognoserechnung ein Gewinn von rund 58 Prozent ihres Einsatzes. In Deutschland greift der Fiskus über den Progressionsvorbehalt zu.

 

Fazit: Australien ist weit weg, beeindruckt Anleger aber mit starken Wirtschaftsdaten. Real I.S. hat sich zum Spezialisten für Fonds Down Under entwickelt. Melbourne ist gefragt, ebenso der Staat als Mieter. Die Sanierung und Verbesserung des Nachhaltigkeits-Standards dürfte das Gebäude aufwerten. Beim Exit nehmen die Anleger einige Fragezeichen in Kauf: Kann die Immobilie wie kalkuliert neu vermietet werden? Zahlt ein Käufer den prognostizierten Preis? Das kann bei einer unternehmerischen Beteiligung mit einer Laufzeit von zehn Jahren niemand sicher vorhersagen. Real I.S. als entscheidender Partner sollte Anleger jedoch beruhigen. Der australische Dollar ist teuer geworden. Investoren sollten daher planen, die Währung dauerhaft in ihr Portfolio aufzunehmen.