Immobilien

Immobilienfonds in Deutschland - Projektentwicklungen rücken in den Fokus

In einer aktuellen Studie („Net Debt Funding Gap“) beziffert der Immobiliendienstleister DTZ diese Lücke bei Bankenfinanzierungen bis Ende 2013 auf 190 Mrd. US-Dollar. Dass die DTZ bis Ende 2013 dennoch mit einer Verringerung der Finanzierungslücke um 55 % rechnet, begründet sich darin, dass alternative Quellen ihre Finanzierung erweitern und den Effekt der rückläufigen Kreditvergabe seitens der Banken ausgleichen. So stellten Fonds und Versicherungen 2012 und 2013 rund 75 Mrd. US-Dollar zur Verfügung. Weitere 29 Mrd. US-Dollar kommen laut Schätzungen durch die Emission von Unternehmensanleihen hinzu. Im Ergebnis hält es DTZ für realistisch, dass die Finanzierungslücke bis Ende 2015 komplett verschwindet.

Neben schärferen Vorschriften spricht eine Reihe von Vorteilen für das Segment der Projektentwicklung. Hierzu zählt bspw. die kurze Bindungsdauer entsprechender Fonds. „Während diese für traditionelle geschlossene Immobilienfonds im Schnitt bei rund 13 Jahren liegt, beträgt sie im Fall von Projektentwicklungsfonds lediglich drei bis vier Jahre“, erläutert Marktexperte Lahcen Knapp, Vorstand der auf Projektentwicklungen spezialisierten One Project Development GmbH aus Hamburg. Hinzu kommt, dass Leerstands- und Mietausfallrisiken sowie Instandhaltungskosten während der Nutzung entfallen, da Projektentwickler die Immobilie in der Regel nach der Fertigstellung direkt verkaufen und daher im besonderen Maße von den hohen Preisen auf dem Immobiliemarkt profitieren. Für traditionelle geschlossene Immobilienfonds entwickelt sich das hohe Preisniveau hingegen zu einer großen Herausforderung. Insbesondere in den begehrten Metropolregionen sind Objekte mit einem günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis Mangelware bzw. nur noch zu hohen Preisen verfügbar. Dies wirkt sich jedoch entsprechend negativ auf die Rendite aus.

Für Projektentwicklungen birgt der Markt hingegen ein großes Potenzial. Wie eine aktuelle Studie der BulwienGesa AG zeigt, liegt das Gesamtvolumen in den deutschen A-Städten Hamburg, Düsseldorf, München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln und Berlin für 2012 bei insgesamt 22,53 Mio. Quadratmetern. Mit knapp über 50 % entfällt dabei der größte Anteil auf das Segment Wohnen. Über 83 Mrd. Euro beträgt das Projektentwicklungsvolumen für die genannten Städte, wobei Hamburg mit 17,5 Mrd. Euro den größten Anteil stellt. Es folgen München, Berlin und Frankfurt am Main.

Projektentwicklung als Investmentnische mit Zukunftspotenzial
Projektentwicklungen sind mit hohem Aufwand verbunden. Erfahrung und fachliches Know-how zeigen sich dabei für eine gelungene Umsetzung als ebenso entscheidend wie der Marktzugang und geeignete Partner, die für Controlling, Planung, Umsetzung und Veräußerung verantwortlich sind. In der Regel ist die Projektentwicklung daher vor allem professionellen Investoren vorbehalten, die auf entsprechende Ressourcen bzw. Partner zurückgreifen können. Über spezifische Fondslösungen partizipieren jedoch auch Privatanleger an diesem attraktiven Segment..