Fonds-Check

Real I.S. "Bayernfonds Deutschland 25"

Immobilien mit spezieller Nutzung sind auf dem Vormarsch. Initiatoren konzipieren Beteiligungen an Studentenwohnheimen, Parkhäusern und Kindertagesstätten. Pflegeheime und Hotels finden ebenfalls Anleger. Ihren ersten Hotelfonds platziert die Bayern-Tochter Real I.S. Zeichner des „Bayernfonds Deutschland 25“ finanzieren ein Motel One in Hamburg.

 

Objekt: 21 Stockwerke hoch überragt das Zwei-Sterne-Haus den Stadtteil St. Georg. Im vergangenen Jahr eröffnet, bietet das Motel One 460 Zimmer und 100 Stellplätze in der Tiefgarage. Der Fonds hat inklusive Nebenkosten 33,4 Millionen Euro gezahlt. Das ist bezogen auf die Miete im Jahr 2013 ein Faktor von 15,4.

 

Markt: Die aktuellsten Zahlen aus dem Prospekt behandeln das Jahr 2011. In diesem Jahr zählte Hamburg 5,1 Millionen Hotelgäste – doppelt so viel wie zehn Jahre zuvor. Unter den elf größten Städten (Magic Cities Germany) entwickelt sich die Hansestadt damit am dynamischsten. Die Auslastung der Kettenhotels beträgt 74 Prozent. Auch mit diesem Ergebnis belegt Hamburg Platz eins. Musicals, Hafenrundfahrt und Reeperbahn locken offenbar Touristen an.

 

Entwicklung: Seit 2001 ist die Zahl der Übernachtungen in Hamburg jährlich im Schnitt um 7,1 Prozent gestiegen. Die Steigerung bei den Hotelbetten hinkt mit 5,2 Prozent hinterher. Nach einer Studie der Wirtschaftsberater von Deloitte finden Gäste Platz in rund 17.800 Hotelzimmern. Davon zählen 80 Prozent zu internationalen Ketten. Vier-Sterne Häuser stellen 44 Prozent des Gesamtmarktes, Zwei-Sterne- Häuser, zu denen auch Motel One gehört, machen nur 17 Prozent aus. In den kommenden drei Jahren kommen in Hamburg 3.000 Zimmer mit 6.000 Betten neu dazu. Sieben externe Hotels werden derzeit errichtet, sechs weitere befinden sich im Planungszustand. Hinzu kommen eigene Entwicklungen der Hotelketten. 

 

Mieter: Motel One hat einen Vertrag bis März 2030 unterschreiben. Das Unternehmen ist seit seiner Gründung im Jahr 2000 zu einem der größten Anbieter von Häusern des Budget-Segments geworden. Das Unternehmen bekommt von Credit Reform „sehr gute Bonität“ bescheinigt. Motel One zahlt inklusive Tiefgaragenplätze und Erweiterungsfläche rund 170.000 Euro im Monat. Pro Zimmer sind das 341 Euro. Damit liegt die Miete genau in der Mitte der für Zwei-Sterne-Häuser üblichen Spanne von 250 Euro und 420 Euro. Jeweils zum Januar wird die Miete zu 65 Prozent an den Verbraucherindex angepasst. Bis zum geplanten Verkauf 2025 steigen die prognostizierten Einnahmen so um rund 17 Prozent.

 

Vertrag: Motel One hat einen Mietvertrag unter- schrieben, keinen Pachtvertrag. Anleger sind daher nicht davon abhängig, wie gut die Zimmer belegt sind, wobei ein wirtschaftlich geführtes Haus für die Investoren grundsätzlich mehr Sicherheit bedeutet. Auch bei Hotelfonds hat es in der Vergangenheit schon Nachverhandlungen und reduzierte Mieteinnahmen gegeben.

 

Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Investitionsvolumen von 37,3 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio ab 15.000 Euro mit insgesamt rund 20 Millionen Euro daran. Das Darlehen verzinst sich zehn Jahre lang zu 3,1 Prozent. Anschließend rechnet Real I.S. mit 5,5 Prozent weiter. Die Tilgung ist mit einem Prozent linear, also zehn Jahre lang unverändert, eher mager.

 

Gewinn: Sind alle Kosten, Zinsen und die Tilgung beglichen, bleiben Anleger gemäß der Prognoserechnung Ausschüttungen von jährlich 6,2 Prozent. Beim Verkauf rechnet Real I.S. mit einem Faktor von 14,4 bezogen auf die dann angenommene Jahres- miete. Das würde für die Anleger bedeuten, sie bekämen 109 Prozent ihres Eigenkapitaleinsatzes. Ins- gesamt bliebe Zeichnern mit Höchststeuersatz unter dem Strich ein Plus von 72 Prozent vor und 54 Prozent nach Steuern.

 

Weiche Kosten: An Provisionen, Gebühren und Vergütungen fallen rund 17,3 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an. Das ist typisch für einen Immobilienfonds, daran ist nichts auszusetzen.

 

Steuern: Investoren erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das steuerliche Ergebnis schwankt Jahr für Jahr zwischen gut drei Prozent und knapp fünf Prozent.

 

Anbieter: Real I.S. kommt als Tochter der Bayerischen Landesbank sehr gut durch die aktuell schwierige Situation. Im ersten Quartal hat der Initiator schon mehr als 150 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt, davon rund ein Drittel bei privaten Anlegern. Davon können andere Initiatoren derzeit nur träumen.

 

Fazit: Städtetouristen sparen ebenso wie Geschäftsreisende. Das erklärt den Aufstieg von Budget-Hotelketten wie Motel One. „Ungebremst ist weiterhin die Expansion von Motel One, die bisher nur vor Feriendestinationen halt macht“, schreibt das Hotelforum als Fazit seiner jüngsten Fachkonferenz. Das Unternehmen bekommt gute Ratingnoten für seine Bonität. Darauf verlassen sich die Zeichner des aktuellen Real I.S.- Fonds. Die Kalkulation ist nachvollziehbar, der Anbieter anerkannt seriös. Gegen Hamburg als Standort ist nichts einzuwenden, auch wenn die Zahl der Hotelbetten in absehbarer Zeit spürbar steigt. Die magere Tilgung ist der sechs vor dem Komma bei den Ausschüttungen geschuldet.