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Fonds-Check DWS ACCESS "Deutschland Portfolio"

Gastautor: Markus Gotzi
01.07.2013, 11:01  |  2901   |   |   
Die Deutsche Bank glaubt weiter an den geschlossenen Fonds. Und traut sich einiges zu: Bis zum Stichtag 22. Juli 2013 will die Tochter DWS ACCESS 50 Millionen Euro bei privaten Kapitalanlegern einsammeln. Beim Fonds „Deutschland Portfolio“ hält ein Partner die Fäden in der Hand. Sparkassen-Tochter Corpus Sireo stellt das Portfolio zusammen und verwaltet es.
 
Objekte: Der Immobilienfonds ist als Semi-Blind-Pool konzipiert. Er startet mit drei konkreten Objekten, wird das Portfolio jedoch in nächster Zeit auffüllen. Anleger wissen, dass sie sich an Bürogebäuden in Frankfurt, Bremen und Mannheim beteiligen. Das Anfangsportfolio umfasst ein Volumen von 18,5 Millionen Euro. Im Durchschnitt hat der Fonds das 13,7-fache der aktuellen Jahresmiete gezahlt.
 
Beispiel: Stellvertretend auch für weitere Immobilien steht das Gebäude in Bremen. Die Immobilie aus dem Jahr 1985 wurde letztmalig 2012 teilweise renoviert und bietet knapp 5.000 Quadratmeter Mietfläche. Hauptmieter ist mit 43 Prozent der Flächen Kühne & Nagel, ein international tätiges Logistik- und Transportunternehmen. Die an der Schweizer Börse notierte Gesellschaft hält Beteiligungen an mehr als 200 Unternehmen, zum großen Teil Landesgesellschaften. Die Büromiete im Fondsobjekt liegt zwischen sechs Euro und 8,50 Euro. Rund 20 Prozent der Flächen stehen leer. Damit erfüllt die Immobilie die Anforderungen: Objektgröße drei bis 15 Millionen Euro, Wertsteigerungspotenzial durch Neuvermietungen und eventuell Modernisierungsmaßnahmen. Der Fonds hat zwölf Ist-Mieten gezahlt.
 
Strategie: Zwar umfasst das Startportfolio auch eine Immobilie in Frankfurt, tatsächlich stehen aber eher Metropolen der zweiten Kategorie im Fokus der Anlagestrategie. DWS setzt auf Standorte mit zahlreichen Weltmarktführern. Hier liegt Hamburg mit 33 Unternehmen bundesweit an der Spitze, doch von der breiten Öffentlichkeit unbemerkt sitzen nach einer Studie des Leibniz-Instituts für Länderkunde etwa in Bremen elf Weltmarktführer, in Heilbronn 16 und in Reutlingen neun. Solche Städte kommen für den Fonds in Frage, denn der Initiator betont die Standorttreue der Weltmarktführer, die oft einen stabilen Immobilien- markt in der jeweiligen Region zur Folge hat.
 
Partner: Weil die Deutsche Bank und ihre international tätige Immobilientochter RREEF über regionale Märkte nicht immer bestens informiert sind, hat sich der Initiator einen Partner ins Boot geholt. Corpus Sireo gehört zu 50 Prozent der Sparkasse Köln/ Bonn und jeweils zu 25 Prozent den Sparkassen Düsseldorf und Frankfurt. DWS-Geschäftsführer Wüstefeld lobt im Interview mit dem Fondsbrief die regionale Vernetzung und Expertise des Immobilienunternehmens. Corpus Sireo betreut ein Immobilien-Vermögen von 16,2 Milliarden Euro. Der Asset-Management-Vertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2025.
 
Kalkulation: DWS ACCESS will bis Mitte Juli 50 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Sollten sich die Anleger zurückhalten, kann der Fonds auch schon mit 15 Millionen Euro geschlossen werden. Geht die Planung auf, will der Initiator insgesamt rund 84 Millionen Euro investieren und dazu 34 Millionen Euro Fremdkapital aufnehmen. Solche konkreten Zahlen lassen eigentlich darauf schließen, dass die nächsten Deals bereits eingetütet sind, doch das bestreitet DWS ACCESS.
 
Gewinn: Zeichner des Fonds bringen mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit. Sie sollen Ausschüttungen von fünf Prozent bekommen. Der Initiator macht jedoch deutlich, dass die geplanten Auszahlungen nur ein Szenario sind, dass sowohl über als auch unterschritten werden kann. Grundsätzlich will der Fonds die Immobilien aus steuerlichen Gründen mindestens zehn Jahre halten.
 
Kosten: Die anfänglichen Provisionen, Gebühren und Vergütungen machen inklusive Agio rund 18,6 Prozent des Eigenkapitals aus.
 
Anbieter: DWS ACCESS ist eine Tochter der Deutschen Bank und zuständig unter anderem auch für geschlossene Fonds.
 
Steuern: Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend konzipiert und erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie unterliegen dem individuellen Steuersatz jedes einzelnen Anlegers.
 
Fazit: Ich habe es bereits im vergangenen Editorial geschrieben: Dass die Deutsche Bank einen weiteren geschlossenen Fonds auflegt und sich zutraut, innerhalb weniger Wochen 50 Millionen Euro Eigenkapital zu akquirieren, halte ich für ein positives Signal. Allerdings positioniert sie sich nicht als Experte und Asset-Manager, sondern überträgt die Aufgabe an den externen Partner Corpus Sireo. Diese Strategie entspricht nicht gerade dem Anspruch der meisten an- deren Marktteilnehmer, die sich - auch potenziellen institutionellen Investoren gegenüber - als Asset-Manager positionieren wollen. Aber das hat eine Deutsche Bank mit ihren traditionellen Zugängen zu professionellen Kunden und vermögenden Anlegern nicht nötig.
 
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