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Geldanlage Immobilien sind auch keine sichere Anlage

25.03.2014, 08:23  |  16340   |   |   

Viele verunsicherte Anleger investieren ihr Vermögen in Immobilien. Dagegen ist grundsätzlich auch nichts einzuwenden, solange dies mit Augenmaß geschieht und dabei die Grundsätze rationalen Investierens beachtet werden. Doch auch Immobilien bergen Risiken.

Viele Privatanleger lehnen riskante Anlagen wie Aktien, Unternehmensanleihen und Edelmetalle grundsätzlich ab. Doch auch das Vertrauen in Staatsanleihen und Bankeinlagen hat spätestens seit der letzten Finanzkrise gelitten. Dass der Wert von Bargeld langsam aber sicher von der Inflation zerstört wird, hat sich ebenfalls herumgesprochen. Viele verunsicherte Anleger investieren deshalb ihr Vermögen in Immobilien. Dagegen ist grundsätzlich auch nichts einzuwenden, solange dies mit Augenmaß geschieht und dabei die Grundsätze rationalen Investierens beachtet werden. Und der erste Grundsatz, der für Immobilien wie für alle Anlagen gilt, ist der folgende: Es gibt keine sichere Investition.

 

Im Jahre 2005 versicherte der Ökonom Ben Bernanke seinen amerikanischen Landsleuten: „Wir hatten noch nie einen landesweiten Rückgang der Immoblienpreise. Ich denke, was wahrscheinlich passieren wird, ist eine Verlangsamung des Anstiegs, vielleicht eine Stabilisierung der Immobilienpreise.“ Ein Jahr später, 2006, wurde Bernanke Chairman der FED, und die Immobilienblase in den USA begann zu platzen, mit einem Preisrückgang um 30% und den bekannten Folgen für das weltweite Finanzsystem. Die gleiche Illusion unsinkbarer Immobilienpreise war auch in Europa weit verbreitet, besonders in Ländern, die aus der Vergangenheit hohe Inflationsraten gewohnt waren. So waren fast alle Griechen bis 2009 überzeugt, es sei unmöglich, mit Immobilieninvestitionen einen Verlust zu erleiden. Seitdem sind die Immobilienpreise auch in Griechenland um 30% gefallen, und ein Ende des Verfalls ist noch nicht absehbar.

 

Beide Länder, die in der großen Krise seit 2008 eine prominente Rolle spielten, sind keine Einzelfälle. Nach Daten der BIZ haben fast alle Staaten seit 1980 mindestens einen Immobiliencrash erlebt. Die größten Rückgänge wurden in Hong Kong (66%, 1997-2003) und Lettland (56%, 2007-2010) verzeichnet. Auch in den anderen baltischen Länder, Estland und Litauen, fielen die Preise innerhalb weniger Jahre um fast 50%. Die Mutter aller Immobilienblasen platzte nach dem Boom der 80er Jahre in Japan: dort sind die Preise seit 1991, also seit mehr als zwei Jahrzehnten, am Fallen, bisher um 51%.

 

Den größten Wertverlust eines westeuropäischen Landes verzeichnete Irland mit ebenfalls 51% zwischen 2007 und 2013, was zuerst zu einem Zusammenbruch der Banken und dann nach der erzwungenen Bankenrettung zu einem Zusammenbruch der Staatsfinanzen und der Zuflucht unter den internationalen Rettungsschirm führte. Doch auch die soliden skandinavischen Staaten Dänemark, Finnland und Norwegen erlitten Preisrückgänge zwischen 30 und über 40%. In den meisten anderen Ländern gab es seit 1980 mindestens einen Immobiliencrash mit Rückgängen zwischen 10 und 30%. In nur wenigen Ländern betrug der höchste Verlust weniger als 10%, darunter Deutschland, Italien, Luxemburg und Österreich. Allerdings zeigen sich etwa in Italien erste Anzeichen eines beginnenden Verfalls, und auch in Deutschland wächst die Furcht vor einer Preisblase.

Bei diesen prozentualen Rückgängen ist zu berücksichtigen, dass es sich um landesweite Durchschnittswerte für Wohnimmobilien handelt. Bei Gewerbeimmobilien kam es teilweise zu noch größeren Einbrüchen. Das gleiche gilt notwendigerweise für einzelne Regionen, Städte oder Objekte. Letzterer Punkt ist bedeutsam, denn fast alle Anleger kaufen ja einzelne Immobilien und nicht etwas Anteile an großen Immobilienportfolios mit einer effektiven Streuung des Risikos. Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Sicherheit von Immobilien genauso illusionär ist wie die Sicherheit aller anderen Kapitalanlagen.

 

Anleger müssen einfach akzeptieren, dass es keine sicheren Geldanlagen gibt. Der heutige Wert jeder Anlage, und dazu gehören auch Immobilien, beruht auf den erwarteten Erträgen, die notwendigerweise in der Zukunft liegen und unsicher sind, weil sie durch menschliches Handeln und unvorhersehbare Umweltentwicklungen beeinflusst werden. Bankeinlagen, Staatsanleihen, Bargeld und Immobilien mögen unter normalen Umständen in ihrem Wert weniger stark schwanken als Aktien, Edelmetalle oder Rohstoffe, aber ihre zukünftige Entwicklung ist ebenfalls unsicher, und Verluste sind keineswegs ausgeschlossen. Der einzige halbwegs funktionierende Schutz des eigenen Vermögens besteht nicht im Vertrauen auf eine oder wenige „sichere“ Anlagen wie Immobilien, sondern nur in einer möglichst breiten Streuung zwischen möglichst vielen Anlageformen.

Ein wesentlicher Aspekt der Unsicherheit aller Geldanlagen ist also die Unmöglichkeit, die zukünftige Entwicklung ihres Wertes vorherzusagen. Die von fast allen Finanzberatern behauptete Fähigkeit, zukünftige Marktentwicklungen voraussehen zu können, ist genauso illusionär wie der Glaube an sichere Geldanlagen, und deshalb schaffen es die meisten aktiv spekulierenden Vermögensverwalter nicht, den vergleichbaren Marktindex zu schlagen. Realistische Vermögensanlage ohne Illusionen bedeutet Festlegung einer starren Allokation zwischen möglichst vielen Anlageklassen, darunter Aktien, Anleihen und Sachwerten wie Immobilien, Rohstoffen und Edelmetallen, dann Auswahl geeigneter Indexfonds für jede Anlageklasse, und schließlich Verwaltung des Portfolios durch Aufrechterhaltung der starren Allokation. Für eine individuelle Verwaltung ist ein Mindestanlagevolumen von mehreren Millionen Euro erforderlich, damit die zur Aufrechterhaltung der festen Allokation gelegentlich erforderlichen Umschichtungen („Rebalancierung“) durchgeführt werden können, ohne die Erträge durch hohe Transaktionskosten spürbar zu beeinträchtigen. Für kleinere Anlagebeträge gibt es inzwischen Investmentfonds, deren Manager den hier erläuterten Ansatz konsequent umsetzen: konsequente Diversifikation, niedrige Kosten, keine Spekulation auf Basis von Prognosen. Mit einem solchen Ansatz lässt sich das Risiko zwar nicht eliminieren, aber zumindest spürbar reduzieren. Dagegen wird das übertriebene Vertrauen auf angeblich risikolose Anlagen wie Immobilien früher oder später wieder zu bitteren Enttäuschungen führen. 

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