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    Immobilien  6204  0 Kommentare Rainer Zitelmann - Immobilien jetzt verkaufen?

    Rainer Zitelmann, Immobilienexperte, Immobilieninvestor und Autor des Buches "Reich werden und bleiben" (FinanzBuch Verlag 2015) zu der Frage, ob man angesichts stark gestiegener Preise Immobilien jetzt verkaufen soll.

    Frage: Die Preise für Wohnimmobilien sind, vor allem in den deutschen Metropolen, in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Ist jetzt die Zeit gekommen, um zu verkaufen?

    Dr. Zitelmann: Darüber sollte tatsächlich jeder Immobilieneigentümer nachdenken. Obwohl ich selbst nicht vorhatte, eine Immobilie zu verkaufen, habe ich ein Mehrfamilienhaus verkauft und bin gerade dabei, ein weiteres zu verkaufen.

    Frage: Welche Rolle spielen steuerliche Überlegungen?

    Rainer Zitelmann: Das ist in der Tat ein wichtiger Aspekt, denn es macht einen erheblichen Unterschied, ob Sie die Immobilie seit zehn Jahren besitzen oder noch nicht so lang. Wer eine Immobilie seit zehn Jahren besitzt, kann sie steuerfrei verkaufen. Wer sie kürzer als zehn Jahre besitzt, der muss den Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Das führt im Extremfall dazu, dass fast die Hälfte des Gewinnes wegbesteuert wird.

    Frage: Welche Aspekte spielen noch eine Rolle?

    Dr. Zitelmann: Die wichtigste Frage ist: Hat die Immobilie noch ein weiteres, deutliches Potenzial für Mietsteigerungen oder nicht? Mietsteigerungen sind die wichtigste Voraussetzung für Wertsteigerungen, da ich nicht mehr mit einem weiteren deutlichen Anstieg der Multiplikatoren rechne. Sie müssen bei diesen Überlegungen unbedingt die Mietpreisbremse einbeziehen. Manche Immobilien, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse noch ein erhebliches Steigerungspotenzial bei den Mieten gehabt hätten, haben das jetzt nicht mehr.

    Frage: Welche Rolle spielt der bauliche Zustand der Immobilie?

    Rainer Zitelmann: Der Zustand ist ganz entscheidend. Verkaufen Sie dann, wenn Sie das Gefühl haben, dass größere Instandhaltungsaufwendungen auf Sie zukommen, auch und gerade dann, wenn diese jetzt noch nicht zwingend sind.

    Frage: An der Börse gibt es den Spruch "an mitgenommenen Gewinnen ist noch niemand gestorben". Sehen Sie das für den Immobilienbereich auch so?

    Dr. Zitelmann: Nein, das ist ein blöder Spruch. Für die Börse und für Immobilien. Denn es ist ja immer auch eine Frage der Investmentalternative. Viele Untersuchungen belegen, dass Verkäufer mit ihren "Ersatzinvestments" schlechter gefahren sind als sie gefahren wären, wenn sie nicht verkauft hätten.

    Frage: Man sollte also beim Verkauf bereits eine Ersatzinvestition im Auge haben?

    Rainer Zitelmann: Das wäre natürlich ideal. Andererseits sollten Sie sich nicht unter Druck setzen. Als privater Investor kann es manchmal klüger sein, ein oder zwei Jahre "nichts" zu machen, auch wenn sich das Geld dann nicht verzinst. Bei einer Inflationsrate nahe Null ist das nicht so tragisch. Und es ist besser, als "irgendetwas" zu machen, zumal im heutigen Umfeld, wo in allen Assetklassen die Preise massiv gestiegen sind, die Gefahr, zu teuer zu kaufen, groß ist


    Rainer Zitelmann ist Geschäftsführer der marktführenden Agentur für Immobilienkommunikation in Berlin. Zusätzlich ist er selber erfolgreicher Immobilieninvestor. Weitere Einschätzungen zum Berliner Markt finden Sie unter: zitelmanns-berlinkolumnen.de



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