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Finger weg von Pflegeheimaufteilungen – Fallen für Privatanleger

29.06.2016, 10:36  |  2470   |   |   

Der Bedarf an Pflegeheimplätzen steigt seit Jahren kontinuierlich, und nach den neuesten Erhebungen von Experten wie Wüest & Partner oder Aaetas Consult wird sich dieser Trend bis mindestens 2030 fortsetzen. Denn die Bevölkerung wird immer älter, während gleichzeitig immer weniger junge Menschen willens oder in der Lage sind, ihre Verwandten zu Hause zu pflegen. Um den wachsenden Bedarf zu decken, sind milliardenschwere Investitionen nötig. Die Möglichkeit, Pflegeheime durch die direkte Beteiligung von Kleinanlegern zu finanzieren, scheint dabei eine attraktive Lösung, und es stehen auch schon zahlreiche Aufteiler und Vertriebe bereit, um daran kräftig zu verdienen. Anleger sollen mit langfristigen Mietverträgen, dem Versprechen von Berechenbarkeit und Sicherheit und der Hoffnung auf hohe Renditen gelockt werden. Das Risiko einer solchen Anlage wird jedoch nicht ausreichend kommuniziert. Und auch für Pflegeheimbetreiber ist das Aufteilergeschäft, bei dem mehrere Kleinanleger jeweils eine oder wenige Wohneinheiten kaufen, eine Belastung.

Von Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH

Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH

Mangelnde Flexibilität durch Aufteilung

Pflegeheime werden nach WEG-Recht aufgeteilt, es gibt also eine bindende Aufteilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, in der festgelegt ist, wie das Sonder- und Teileigentum aufgeteilt ist. Das schränkt die Flexibilität stark ein. Muss das Heim umgebaut werden, beispielsweise um geänderten gesetzlichen Auflagen gerecht zu werden oder um wettbewerbsfähig zu bleiben, stößt der Betreiber schnell an seine Grenzen. Schon kleinere Maßnahmen wie das Zusammenlegen zweier Zimmer scheitern, wenn die beiden Wohneinheiten unterschiedliche Eigentümer haben. Im schlimmsten Fall führt das dazu, dass der Betreiber das Heim nicht mehr voll auslasten kann oder gar aufgeben muss. Das trifft selbstverständlich auch die Eigentümer. Einen neuen Betreiber zu finden wird für eine Gruppe einzelner Teileigentümer allerdings schwierig. Zum einen, weil die Entscheidung einstimmig fallen muss, zum anderen, weil die meisten Privatanleger nicht genug Know-how haben, um zu beurteilen, wie fähig ein Kandidat ist.

Versteckte Risiken statt garantierter Einnahmen

Ein unausgereiftes Betreiberkonzept kann rasch zu einer mangelnden Auslastung führen. Auch die Bedeutung des Standorts wird oft unterschätzt. Ist der Anschluss zu schlecht oder das Einzugsgebiet zu dünn besiedelt, wird es dem Betreiber schwer fallen, frei gewordene Wohneinheiten weiterzuvermieten. In diesem Fall hilft es auch nicht, dass die Gemeinde im Zweifelsfall die Kosten derjenigen Bewohner übernimmt, die sich das nicht selbst leisten können – für leerstehende Zimmer zahlt niemand. Zudem veralten Pflegeheime schnell und die Ansprüche an ihre Ausstattung und Konzeption ändern sich. Der Gesetzgeber und die Krankenkassen stellen immer wieder neue Ansprüche, manche Bewohnergruppen wie beispielsweise Demente oder morbid Adipöse benötigen spezielle Anpassungen. Dadurch steigen die Reinvestitionskosten deutlich öfter und früher als beispielsweise bei Eigentumswohnungen. Welche Investitionen wiederum tatsächlich nötig sind, ist für Privatanleger schwer zu beurteilen. Ein Investitionsstau droht – der unter Umständen den Betreiber zu einer Pachtminderung berechtigt und damit die Einnahmen der Eigentümer schmälert. Scheitert das Pflegeheim komplett und muss in die Insolvenz gehen, ist eine Zweitnutzung kaum möglich, denn Pflegeimmobilien sind sehr speziell geschnitten, um ihren spezifischen Ansprüchen gerecht zu werden. Eine Nachnutzung setzt umfangreiche Umbaumaßnahmen voraus. Die Risiken dieser Assetklasse sind also deutlich größer, als so mancher Aufteiler das darstellt, und gleichzeitig für unerfahrene Privatanleger kaum einzuschätzen.

Renditechancen in keinem Verhältnis zum Risiko

Diese Risiken sind bei Aufteilergeschäften so gut wie nie eingepreist. Zwar können institutionelle Anleger, die das gesamte Pflegeheim übernehmen, dieses meist mit einem Faktor 14 bis 15 erwerben. Bei der Aufteilung nach WEG steigt der Faktor jedoch auf 20 oder mehr – die Differenz bleibt beim Vermittler. Die Bruttorendite aus den Pachterträgen beträgt also noch maximal fünf Prozent. Warum der Unterschied zu den Renditen institutioneller Anleger so drastisch sein muss, erschließt sich nicht. Rechnet man nun auch noch Erwerbsnebenkosten und Instandhaltungsrücklagen mit ein, kommt man unter Umständen auf eine Nettorendite von unter vier Prozent. Da ist der Unterschied zu Wohnimmobilien kaum mehr vorhanden – und rechtfertigt ganz sicher nicht das erhöhte Risiko und die voraussichtlich geringere Wertentwicklung. Die einzigen Gewinner bei Aufteilergeschäften dieser Art sind nicht die Anleger, sondern Vermittler, Vertreiber und Finanzierer. Pflegeheime sollten deshalb weiterhin die Sache von institutionellen Anlegern bleiben, die die Finanzkraft mitbringen, ein Heim als Ganzes zu betreiben – und das Know-how, sich nicht die Finger daran zu verbrennen.

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