Immobilien: Erfolgreich in B- und C-Standorte investieren

Die Nachfrage nach Immobilien in Metropolen wie Hamburg, Berlin und München ist ungebrochen. Gleichzeitig zeichnet sich aber ein neuer Trend ab: So setzen immer mehr Investoren ganz bewusst auf Objekte in sogenannten B- oder C-Städten.

Die Preise für Immobilien steigen weiter: Insbesondere in deutschen Großstädten verteuerten sich Wohnungen und Häuser im zweiten und dritten Quartal 2016 deutlich – dies geht aus einer aktuellen Studie des Immobilienverbands IVD hervor. Demnach kosten Eigentumswohnungen in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern durchschnittlich 9,4 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Durch den Immobilienhype und aufgrund der starken Konkurrenz um die besten Objekte in deutschen Metropolen sind allerdings auch die Renditen deutlich zurückgegangen. Außerdem wird das Angebot in den Ballungszentren immer kleiner. Gerade diese Entwicklung führte in den vergangenen Monaten zu einer Trendwende: Immobilienkäufer und -investoren sind nicht mehr nur auf die Top-Städte fokussiert, stattdessen werden Objekte in sogenannten B- oder C-Lagen immer beliebter. Doch was ist der Unterschied zwischen einer A-, B- oder C-Stadt und was genau macht eine Immobilie in einer vermeintlich schlechteren Lage so attraktiv für Investoren?

Städte-ABC – so kommt die Klassifikation zustande

Die im Markt gängigste Standortklassifikation kommt vom Analysehaus Bulwiengesa, das die deutschen Städte in vier Kategorien unterteilt. Demnach gibt es in Deutschland insgesamt sieben Top-Städte: Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart. Diese Metropolen werden auch als A-Städte bezeichnet, sie sind die wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. Zu den B-Standorten zählen Großstädte mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern, denen eine nationale und regionale Bedeutung zukommt – hierzu gehören beispielsweise Hannover, Bonn und Nürnberg. C- und D-Standorte sind deutlich kleinere Städte, die vor allem regional ausgerichtet sind.

B- und C-Städte: Viel Potenzial für Investoren

Das Problem: Bei dieser Klassifikation werden die grundlegenden Unterschiede der Städte auf sehr wenige und vor allem statische Parameter reduziert. Sie gibt damit zwar Auskunft über die quantitativen Ausmaße einer Stadt, allerdings ist sie laut Experten nur bedingt geeignet, um Aussagen über die Attraktivität als Immobilienstandort, die Qualität und das Risiko eines Investments oder die zu erwartende Gesamtrendite zu treffen. So zeigt auch Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie GmbH, in seiner kürzlich erschienenen Studie „Wie heterogen sind deutsche Städte? Zur Segmentierung deutscher Wohnimmobilienmärkte“ anschaulich die Grenzen der ABCD-Klassifikation auf. Seiner Meinung nach ist es deutlich sinnvoller, die Städte nach ihrer Branchenstruktur oder ihrer Kernfunktion in der nationalen Arbeitsteilung zu bewerten als nur nach ihrer Größe. Just hat daher eine Methode zur Kategorisierung entwickelt, die vor allem die dynamischen und messbaren Aspekte berücksichtigt. Wie er in einem Interview mit Exporo – der marktführenden Plattform für Immobilien-Crowdinvesting – erklärt, trägt eine solche differenziertere Betrachtung dazu bei, dass Investoren das Potenzial von B- und C-Städten erkennen. Zudem gibt seine Analyse interessierten Anlegern erste Anhaltspunkte, um die alternativen Standorte als Investmentmöglichkeit besser einschätzen zu können.

Von wegen zweite Wahl – die Vorteile von B-Lagen

Generell sind die Immobilienmärkte kleinerer Städte laut Just weniger liquide, was ein höheres Risiko bei einem kurzfristigen Verkauf darstellt, zudem gibt es noch vergleichsweise wenige Daten zu Mieten und Rendite. Doch diese Umstände bieten dem Branchenexperten zufolge gleichzeitig auch eine Chance für kleinere Investoren: Sie verhindern schließlich, dass große Investitionsgesellschaften in Zeiten von günstigen Krediten die Preise in die Höhe treiben – noch sind Immobilien in B- oder C-Lagen bezahlbar. Für viele Wohnungsmärkte gilt außerdem, dass kleinere Städte wesentlich geringeren Preisschwankungen ausgesetzt sind als die großen Städte. Sie haben oftmals eine tragfähigere Wirtschaftsstruktur und sind zum Teil bei Konjunkturschwankungen deutlich stabiler. Auch die sogenannten „Hidden Champions“ – also hochspezialisierte, erfolgreiche Mittelstandsunternehmen, die zu einer hohen, positiven Wertschöpfung auf Ebene der lokalen Wirtschaft beitragen – haben ihren Firmen- bzw. Produktionssitz oft außerhalb der Ballungsräume.

So profitieren Sie schon mit kleinen Investitionen von A- und B-Lagen

Das Hamburger Start-up Unternehmen Exporo bietet Investoren die Möglichkeit, ganz einfach in Immobilien in verschiedenen Städten und Lagen zu investieren. Über die Plattform können Kleinanleger ein renditestarkes Immobilienprojekt auswählen und sich bereits mit einer Summe von 500 Euro daran beteiligen. Nach einer festgelegten Laufzeit erhalten die Privatinvestoren ihr Geld zuzüglich Rendite zurück – der durchschnittliche jährliche Zinssatz beträgt zwischen fünf und sechs Prozent.

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