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Schonmal drüber nachgedacht? Crowdinvesting für Immobilien - Immobilieninvestitionen für jedermann

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27.01.2017, 07:55  |  2586   |   

Private Anleger ringen momentan nach alternativen Möglichkeiten, ihr Erspartes gewinnbringend anzulegen. Besonders die klassischen Bankangebote wie Festgelder können die Gunst des deutschen Sparers nicht mehr gewinnen seit die Zinssätze deutlich unter das zu erwartende Inflationsniveau gefallen sind. Unter diesen Umständen gewinnt ein Klassiker unter den Investitionsobjekten erneut an Bedeutung: Die Immobilie. Aufgrund Ihrer Krisenfestigkeit und des hohen Wertsteigerungspotenzials stieg die Nachfrage nach Betongold in deutschen Großstädten enorm an. Dies zog natürlich auch eine entsprechende Preisentwicklung mit sich. So stiegen die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen in guten Stadtlagen in den vergangenen vier Jahren teilweise um über 50 Prozent an. Gleichzeitig bringt das hohe Preisniveau auch Probleme für die Anleger mit sich, schließlich haben viele nicht die finanziellen Mittel zur Verfügung, um sich eine Stadtwohnung zur Kapitalanlage zu kaufen. Zudem ist eine Risikostreuung bei solchen Investitionen gar nicht mehr möglich.

Ein wachsender Markt

Dieses Problem machen sich seit einigen Jahren sogenannte Crowdinvesting-Plattformen wie ReaCapital, Zinsland oder Exporo zunutze und bieten Anlegern die Möglichkeit, schon kleinere Beträge in vielversprechende Immobilienprojekte zu investieren. Das Prinzip ist dabei relativ simpel: Die großen Beträge, die in der Regel für Immobilienprojekte benötigt werden, werden durch viele private Anleger gemeinsam aufgebracht. Auf diesem Wege können sich Anleger schon mit verhältnismäßig kleinen Investitionssummen ab 250 Euro an Großprojekten beteiligen. Diese Art der Immobilieninvestition punktet auch durch eine hohe Planbarkeit, denn sowohl der Zinssatz als auch die Laufzeit des Investments werden zu Beginn klar definiert. Jedoch gibt es einen entscheidenden Haken: Die Investition erfolgt in Form von Nachrangdarlehen. Sollten also bei der Umsetzung eines Immobilienprojekts Probleme auftreten, könnte sich dies negativ auf die Investition auswirken und im schlimmsten Fall sogar zu einem Totalverlust des investierten Kapitals führen.

Die Entwicklung des Crowdinvestings

Noch bis 2013 war Crowdinvesting im Immobiliensegment in Deutschland weitestgehend unbekannt. Wenig später hat die Branche hierzulande einen wahren Hype erlebt. Im vergangenen Jahr wurden auf diesem Wege bereits 51 Projekte mit einem Gesamtvolumen von über 40 Millionen Euro finanziert und es ist weiterhin mit einem hohen Zuwachs zu rechnen. Mittlerweile gibt es auf dem deutschen Markt mehr als zehn Anbieter, die um die Gunst der Anleger buhlen. Die meisten Projekte wurden bisher bei Exporo finanziert, hier brachte es die Crowd mittlerweile auf stolze 35 Projekte.

Hohes Renditepotenzial

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor des Crowdinvestings sind die hohen Renditen für die Anleger. So verspricht der Anbieter Zinsland seinen Investoren bei fast jedem Projekt eine Rendite von sieben Prozent im Jahr und übersteigt damit viele klassische Finanzprodukte deutlich. Diese Tatsache weckt in vielen Anlegern eine gesunde Skepsis, denn spätestens seit der Prokon-Pleite im Jahr 2014 haben derartige Renditeversprechen einen fast schon unseriösen Unterton. Ermöglicht werden die hohen Zinsen beim Crowdinvesting durch die Tatsache, dass es sich bei den vergebenen Darlehen um sogenanntes Mezzanine-Kapital handelt. Dies bedeutet, dass die Rückzahlungsansprüche der Crowdinvestoren hinter denen der Bank, aber vor denen der ausführenden Immobiliengesellschaft stehen. Die Immobiliengesellschaft ist dadurch in der Lage, das gesammelte Kapital als Eigenkapital zu deklarieren und erreicht in der Regel trotz hoher Zinszahlungen eine verbesserte Eigenkapitalrentabilität. Vor allem kleinere Immobilienunternehmen erhalten durch das zusätzliche Kapital auch die Möglichkeit, mehrere Projekte gleichzeitig zu realisieren und dadurch profitabler zu arbeiten.

Kritikpunkt Sicherheit

Die mangelnde Absicherung der Investoren war bislang der größte Kritikpunkt des Crowdinvestings. Veranlasst durch das neue Kleinanlegerschutzgesetz findet man daher unter jedem Angebot den gesetzlich vorgeschriebenen Warnhinweis, der darüber aufklärt, dass bei einer Investition ein Totalverlustrisiko für die Investoren besteht. Einige Anbieter entgegnen dieser Kritik mit zusätzlichen Sicherheiten, die für eine Investition gestellt werden. So besichert ReaCapital alle angebotenen Projekte mit einer erstrangigen Grundbucheintragung zugunsten der Investoren. Durch diesen Mechanismus stünden Investoren nach einem gescheiterten Projekt zusätzliche Gelder zur Verfügung, um ihre offenen Forderungen zu begleichen. Auf diesem Weg erreichen Investoren auf ReaCapital ein deutlich höheres Schutzniveau, als bei vergleichbaren Anbietern, ohne dass dadurch das Renditepotenzial merklich eingeschränkt wird.

Projekt Kreuzberger Carré

Zukunftsaussichten

Trotz der starken Kritik nimmt Crowdinvesting für Immobilien in Deutschland weiter Fahrt auf und der Investorenstamm nimmt stetig zu. Bislang lief dabei jede Projektrückzahlung erfolgreich und bescherte den involvierten Investoren eine starke Rendite, das grundsätzliche Ausfallrisiko bleibt jedoch bestehen. Auch aufseiten der Projektentwickler steigt die Bereitschaft, dieses innovative Finanzierungsinstrument aufzunehmen und dadurch noch schneller und effektiver Projekte umsetzen zu können. Für das laufende Jahr wird daher weiterhin ein starkes Wachstum des Gesamtmarkts prognostiziert.



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