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Die eigene Immobilie und der Immobilienfond als Kapitalanlage Kapitalanlage: Immobilienfonds oder eigene Immobilie?

Gastautor: Martin Brosy
28.03.2017, 09:06  |  2629   |   |   

Wer in Immobilien investieren möchte, fragt sich zwangsläufig, ob es mehr Sinn macht, in eine eigene Immobilie oder einen Immobilienfond das Geld zu stecken.

In Immobilien zu investieren gilt im Jahr 2017 als beliebte Strategie, um sein Geld langfristig und wertstabil anzulegen. Bevor man sich jedoch für eine konkrete Anlageform entscheidet, gilt es zunächst einmal die Frage zu klären, ob die Investition in einen Fond eventuell gegenüber dem Erwerb einer Immobilie vorzugswürdig ist. Da beide Investitionsformen Vorteile und Nachteile mit sich bringen, bringen die folgenden Zeilen Licht ins Dunkel.

Anlage des Vermögens

Bild: Wer in Immobilien investieren will, muss sich vorher für eine der beiden Alternativen entscheiden. Bildquelle: Denphumi – 278179301 / Shutterstock.com

Anlage von Kapital bekommt heutzutage eine immer wichtigere Bedeutung

Die Anlage von Kapital stellt momentan viele Menschen vor eine größere Herausforderung. Etliche stellen sich völlig zu Recht die Frage, wohin sie ihr erspartes Geld stecken sollen und ob es sich in Zeiten immer wieder aufkeimender Inflation überhaupt noch lohnt, etwas Anderes mit dem Geld zu veranstalten, als es auszugeben. Auf dem Girokonto bringt es keine Zinsen und wesentlich besser schaut es auf dem Sparbuch auch nicht aus. Hier vermehrt sich das Geld zwar auf lange Sicht, allerdings ist die momentane Inflationsrate höher als der am Ende entstehende Mehrwert. Somit fragt sich, welche Alternativen es überhaupt noch gibt:

  • Geld zu Hause bunkern
  • Investition in Aktien
  • Investition in Startups
  • Vergabe privater Kredite
  • In Immobilien oder Fonds investieren

Es ist ein offenes Geheimnis, dass nicht wenige Personen ihr Geld schlichtweg zu Hause bunkern, denn auf der Bank besteht für sie immer noch das latente Risiko, dass es unautorisiert abhanden kommt. Eine weitere Möglichkeit ist jedoch die Investition in Aktien oder auch Startup-Unternehmen. Für die zweite Variante stehen mittlerweile etliche Plattformen im Internet zur Verfügung, die beide Parteien erfolgreich zusammenbringen wollen. Hierbei fällt die Rendite im Erfolgsfall ähnlich gut aus, wie dies bei der Vergabe von privaten Krediten der Fall ist.

Eigene Immobilie ist mit einem hohen finanziellen Eigenaufwand verbunden

Finanzierung des Eigenheims

Bild: Wer sich eine eigene Immobilie leisten will, sollte den finanziellen Aufwand nicht unterschätzen. Bildquelle: sirastock – 412329613 / Shutterstock.com

Immobilien als Kapitalanlage bieten hingegen den Vorteil, dass der Bedarf in Zeiten immer knapper werdenden Wohnraums voraussichtlich nicht mehr zum Erliegen kommen wird. Dabei ist es gar nicht mal so entscheidend, ob man sich für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung entscheidet, denn bei aufkommender Geldnot kann beides recht gut an den Mann gebracht werden. Entscheidet man sich hingegen dazu, zum jetzigen Zeitpunkt jemand anderes darin wohnen zu lassen, kann auf Wunsch auch Eigenbedarf angemeldet werden kann. Mit einer Immobilie ist allerdings in der Regel Finanzierungsaufwand verbunden. Vor jeder Immobilienfinanzierung ist der Blick auf die eigenen Finanzen daher unverzichtbar:

  1. Wie viel Geld kommt monatlich rein?
  2. Wie ist es um die Ausgaben bestellt?
  3. Was bleibt am Ende zur freien Verfügung übrig?
  4. Wie sicher ist der Job?

Immobilien zu finanzieren ist heutzutage Gang und Gäbe. Vielfach unterschätzt wird hingegen der dabei entstehende finanzielle Eigenaufwand, denn je mehr fremdes Kapital in Anspruch genommen wird, umso höher fallen die monatlichen Rückzahlungsraten aus und auch der Rückzahlungszeitraum wird immer länger. Als Faustregel lässt sich sagen, dass zumindest 30 Prozent aus eigener Tasche bewältigt werden sollten und nur für den Rest eine Kreditaufnahme erfolgen sollte.

Bei Fonds können die Anleger von den erzielten Mieteinnahmen profitieren

Völlig anders verhält sich das Ganze stattdessen bei der Investition in Immobilienfonds. Bei diesen muss zunächst einmal in offene und geschlossene Fonds unterschieden werden:

Immobilienfonds

Definition

Vorteile

Offen

Breit gestreute Investition

Risikominimierung

Geschlossen

Konzentration auf weniger Objekte

Höhere Rendite möglich

 

Während bei den offenen Fonds nämlich eine wesentlich breitere Streuung des Kapitals und somit eine Minimierung des Totalverlustes vollzogen wird, erfolgt bei den geschlossenen Fonds eine Konzentration auf weniger Objekte, die allerdings dann eher einen spekulativeren Charakter erhält. Investoren erhalten als Anleger im Erfolgsfall Anteile an den Verkäufen und Mieteinnahmen, die mit denjenigen Immobilien erzielt werden, die Teil des jeweiligen Fonds sind. Nicht von der Hand zu weisen ist, dass es sich hierbei um eine Anlageform handelt, die mit einem relativ geringen Eigenaufwand verbunden ist, abgesehen von der Bereitstellung der finanziellen Mittel. Abgesehen davon können Anleger jedoch nicht selbst entscheiden, in welche Immobilien das Geld des Fonds fließt und müssen sich somit auf die Expertise fremder Personen verlassen. Einer der offensichtlichsten Nachteile ist auch, dass im Gegensatz zu der Investition in eine eigene Immobilie, die dann auch selbst genutzt werden kann, eben jene Option bei den Immobilienfonds überhaupt nicht zur Verfügung steht.

Risikoabwägung beider Varianten ist letztlich am ehesten zielführend

Risiken im Vergleich

Bild: Nur wer beide Alternativen miteinander vergleicht, kommt am Ende zu einem vernünftigen Ergebnis. Bildquelle: Neomaster – 450043375 / Shutterstock.com

Um nun abschließend die Frage beantworten zu können, ob sich eine eigene Immobilie im Vergleich zur Investition in die soeben erörterten Fonds als bessere Alternative erweist, gilt es das Für und Wider gegeneinander abzuwägen. Wie bereits dargelegt worden ist, besteht insbesondere bei den geschlossenen Fonds das Risiko, dass sich die Objekte auch als Reinfall entpuppen können. Somit wäre das investierte Geld in Gefahr, sodass sich diese Option einerseits für Anleger eignet, die mit dem immanenten Risiko keine Probleme haben, andererseits aber auch über ausreichend Rücklagen respektive weiteres Kapital verfügen. Problematisch ist im Zusammenhang mit den Fonds auch, dass es mitunter dazu kommen kann, dass viele Anleger gleichzeitig an ihr investiertes Geld kommen möchten. Wenn dies passiert, ist jedoch nicht selten der gesamte Fond in Gefahr und kann finanziell nicht mehr aufrechterhalten werden. Doch auch bei der eigenen Immobilie gibt es Risiken, die noch nicht dargelegt worden sind:

  1. Bausubstanz kann sich im Nachhinein als marode darstellen
  2. Wert kann durch lageimmanente Faktoren gemindert werden
  3. Fehlkalkulation der Kosten oder entstehende Mehrkosten

So ist es in der Vergangenheit bereits in sehr vielen Fällen passiert, dass sich die Bausubstanz im Nachhinein als stark beschädigt herausgestellt hat und somit ein sehr großer Teil des investierten Geldes im Nichts verpufft ist. Doch auch der örtliche Immobilienmarkt und entstehende Mehrkosten können sich im Nachhinein als böse Falle herauskristallisieren. Anleger sind deshalb gut damit beraten, selbständig und sorgfältig die eigenen Ressourcen mit den persönlichen Anforderungen und Wünschen in Einklang zu bringen.

Bildquellen:

  • Neomaster – 450043375 / Shutterstock.com
  • sirastock – 412329613 / Shutterstock.com
  • Denphumi – 278179301 / Shutterstock.com

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