Ratingagentur Scope

Offene Immobilienfonds – Vermietungsquoten steigen weiter an

Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds. Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote liegt aktuell bei 94,6% (Stand: 30.04.2017, letzte Veröffentlichungen der Kapitalanlagegesellschaften). Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (93,8%) nochmals übertroffen.

Für den aktuellen Rückgang des Leerstands in den Objekten offener Immobilienfonds sind vor allem zwei Faktoren verantwortlich. Zum einen führt die konjunkturelle Erholung in zahlreichen europäischen Ländern zu einen Anstieg der Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen. Zum anderen nutzen die Manager offener Immobilienfonds das aktuelle Hochpreisumfeld auf den Immobilienmärkten gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei werden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert.

Größter Zuwachs beim grundbesitz global

Das Spektrum der Vermietungsquoten der 14 untersuchten Fonds reicht aktuell von 90,1% bis 99,1%. Ab einer Quote von 97% besteht faktisch Vollvermietung. Diese Schwelle erreichen derzeit vor allem Fonds mit einem geringen Volumen wie der UniInstitutional German Real Estate und der Leading Cities Invest von KanAm. Bei den großvolumigen Fonds hat mit 97,4% der UniImmo: Deutschland die höchste Quote.

Den größten Anstieg der Vermietungsquote verzeichnete der grundbesitz global. Auf Jahressicht verbesserte er sich um 7,7 Prozentpunkte. Es folgen der UniInstitutional German Real Estate mit 6,5 Prozentpunkten und der hausInvest mit 1,7 Prozentpunkten.

Ausblick: Vermietungsquoten lassen sich kaum noch erhöhen

Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds befinden sich auf einem sehr hohen Niveau – und lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen. (Bei großen Portfolios ist stets ein gewisser Anteil an Fluktuationsleerstand vorhanden.) Aufgrund der positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen erwartet Scope auf Jahressicht deshalb stabile bis leicht fallende Vermietungsquoten.

Der Grund für die leicht abnehmende Tendenz: Vollvermietete Core-Immobilien befinden sich auf einem sehr hohen Preisniveau. Die den Fonds zufließenden Anlegergelder investieren Fondsmanager daher verstärkt in Objekte abseits des klassischen Core-Segments – wie beispielsweise Projektentwicklungen oder Objekte mit Leerstand. Dieses Investitionsverhalten führt in der Tendenz zu einem Absinken der Vermietungsquoten.

Niedrige Vermietungsquoten belasten Rating deutlich

Leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sondern verursachen zusätzliche Kosten (zum Beispiel für Refurbishment, Incentivierung und Vermarktung). Ein hoher Leerstand belastet die Performance daher deutlich.

Im Rahmen des Ratings offener Immobilienfonds bewertet Scope Vermietungsquoten von mehr als 93% positiv. Sinkt die Vermietungsquote signifikant unter diese Schwelle, hat dies einen negativen Einfluss auf das Rating. Es ist eine der wichtigsten Aufgaben des Fondsmanagements, die Vermietung auf einem hohen Niveau zu halten. Darüber hinaus bestätigt eine hohe Vermietungsquote zudem die Marktgängigkeit der Objekte.

Eine Übersicht über sämtliche Vermietungsquoten im vollständigen Report – ZUM DOWNLOAD

Hinweis: Im Juni veröffentlicht Scope die neuen Ratings der offenen Immobilienfonds

 

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