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NRW plant Bundesratsinitiative Warum ich gegen den Grunderwerbsteuer-Freibetrag bin

Gastautor: Rainer Zitelmann
15.06.2017, 10:01  |  7428   |   |   

Es klingt auf den ersten Blick so, als könnte sich die Immobilienbranche freuen: Es soll einen Freibetrag für den Kauf selbst genutzter Immobilien geben. Anfangen will damit jetzt NRW. Warum ich dagegen bin.

Aus den Koalitionsverhandlungen in NRW wurde bekannt: Bei der Grunderwerbsteuer möchten CDU und FDP beim Kauf selbst genutzter Immobilien einen Freibetrag von 250 000 Euro pro Erwachsenem sowie einen noch nicht bezifferten Freibetrag für Kinder einführen. Das kann ein Land allein nicht beschließen, daher soll eine Bundesratsinitiative gestartet werden. Der Pferdefuß: Zur "Gegenfinanzierung" schlagen die Verhandlungspartner massive Verschlechterungen bei den Share Deals vor.

Unerwünschte Nebenwirkungen
Als Argument für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer wird von Immobilienverbänden und der FDP angeführt, damit werde die Wohneigentumsbildung erleichtert. Das ist richtig und spricht in der Tat für diesen Plan. Aber wie bei einem wirksamen Medikament sollte man auf die unerwünschten Nebenwirkungen achten. Und diese sind aus Sicht der Immobilienbranche weit größer als die Vorteile.

Denn bei Umsetzung dieser Pläne wird es künftig argumentativ noch einfacher, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen, die ohnehin seit der Föderalismusreform in fast allen Bundesländern massiv gestiegen ist. Bisher konnten Gegner einer Grunderwerbsteuer-Erhöhung stets wie folgt argumentieren: "Getroffen wird davon der kleine Immobilienkäufer, dem die Eigentumsbildung erschwert wird. Große Investoren sind von Grunderwerbsteuer-Erhöhungen weniger betroffen, weil sie häufig Share Deals machen, bei denen die Grunderwerbsteuer vermieden wird, weil nicht direkt eine Immobilie, sondern Gesellschaftsanteile verkauft werden."

Genau diese Argumentation wird künftig nicht mehr möglich sein, wenn das umgesetzt wird, was jetzt in NRW geplant ist: Wenn einerseits Share Deals massiv erschwert bzw. steuerlich unattraktiv gemacht werden und andererseits ein Freibetrag für Selbstnutzer bzw. Ersterwerber eingeführt wird, dann werden Befürworter einer Grunderwerbsteuer-Erhöhung künftig argumentieren, man könne hier mit gutem Gewissen noch kräftiger zulangen, weil der einfache Wohnungskäufer schließlich nicht getroffen werde, sondern nur die großen Investoren.

Zweistellige Grunderwerbsteuer
Es ist eine Illusion zu glauben, mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sei das Ende der Fahnenstange erreicht. Als ich vor etwa 20 Jahren meine erste Immobilie kaufte, zahlte ich 2% Grunderwerbsteuer. Seitdem hat sie sich in den meisten Bundesländern verdreifacht! Keine andere Steuer ist so stark gestiegen. Wer ist so naiv zu glauben, dass die Politik damit zufrieden sein wird?

Meine Prognose: Die Politik wird keine Hemmungen haben, eine zweistellige Grunderwerbsteuer zu beschließen. NRW mit einer FDP-Beteiligung wird das zwar sicher nicht machen. Aber in anderen Bundesländern werden alle Hemmungen fallen, wenn die Bundesratsinitiative erfolgreich sein sollte. Denn wenn es einen Freibetrag für Ersterwerber gibt, dann werden die Politiker argumentieren, die dadurch entstehenden "Steuerausfälle" müssten durch eine generelle Erhöhung (die den kleinen Erwerber dann ja nicht mehr trifft) wieder hereingeholt werden. Nach der Logik der Politiker, denen es um Stimmenmaximierung geht, ist die ganze Sache für sie vorteilhaft: Der Freibetrag kann als soziale Wohltat verkauft werden und die Maßnahmen gegen Share Deals als Beseitigung angeblicher "Steuerschlupflöcher für Immobilienhaie". Und mit der Beseitigung der Ausweichmöglichkeit "Share Deals" wird die Begehrlichkeit der Politiker, die Grunderwerbsteuer massiv anzuheben, noch einmal verstärkt - denn niemand kann ihr dann noch entrinnen.

Veranstaltungshinweis: Der führende Immobiliensteuer-Experte Hans-Joachim Beck sowie Finanzrichter Dr. Kai Tiede informieren am 19. Juni über die geplante Reform der Grunderwerbsteuer zur Verhinderung von Share Deals. Programm

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Kommentare

Was hier geplant wird, nämlich steuerliche Verschlechterungen für Share Deals, wird am Ende vor allem die Mieter betreffen. Denn institutionelle Investoren, die z.B. per Share Deal in Mietwohnungebestände investieren, haben damit erheblich höhere Kosten. Ich bin auch FDP-Mitglied, aber habe an dieser Partei immer geschätzt, dass sie gegen und nicht für Steuererhöhungen ist. Offenbar kann der Staat nie genug bekommen. Die FDP sollte sich dagegen stellen und nicht dabei mitmachen
Die "gewerblichen" Vermieter (Wohnungswirtschaft etc.) sind von der Grunderwerbsteuer ja schon heute weniger betroffen wie ein privater Vermieter. Die WoWi baut für gewöhnlich während die "normale Privatperson" eine Bestandsimmobilie kauft. Die wenigsten bauen doch ihr Haus noch selbst. Das für dazu das der Private die Grunderwerbsteuer auf Grund und Immobilie zahlt, während der Häuslebauer (meisten WoWi oder gewerbliche Bauträger) nur das Grundstück erwerben und damit auch nur dessen Erwerb versteuern müssen.

Es ist ein Unterschied ob man 6,5% von 100.000€ oder von 350.000€ zahlt.

Vielleicht könnte man einen Anreiz schaffen, dass Erwerber von der Grunderwerbsteuer befreit werden, wenn sie für z. B. 15 Jahre verpflichten den Wohnraum unterhalb des Mietspiegels zu vermieten.
Zunächst eine Frage zur Klarstellug: soll das generell Selbstnutzer gelten oder nur für Ersterwerber, wie es in dem Text kommentiert wird?

Folgende Punkte sind zusätzlich zu berücksichtigen:
1. Immobilien-Ersteller werden auch davon profitieren, dass Eigennutzern damit der Kauf erleichtert wird, was den Bauträgern ebenfalls entgegen kommen dürfte. Getroffen werden damit wohl ehr institutionelle Anleger in Mietobjekte.

2. Es wird hier auch gleich mit angenommen, dass das Schlupfloch Share-Deals, welche tendenziell ehr den größeren Anbietern als dem kleinen Vermieter vorbehalten sind (auch nicht uedingt Steuergerecht!) komplett abgeschafft wird. Damit ist ja auch bereits eine Kompensation des Ausfalls der Einnahmen von Sebstnutzern verbunden.

3. Ein Ablehnen der Massnahme, weil weitere Erhöhungen für Institutionelle Anleger folgen könnten, ist gerade so, als ob lieber auf ein Kopfschmerzmittel verzichtet werden soll, weil ja die Gefahr besteht, dass jemand Medikamentmißbrauch betreiben könnte...
die arme immobilienbranche, mir kommen die tränen! da sollen doch auf jeden fall lieber die familien weiter 6,5% abdrücken, bevor die immobilienbranche vielleicht noch angst haben müsste, dass ihre steuern deswegen irgendwann noch mehr erhöht werden!!!

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