Marktanalyse

Immobilien: Keine Wertsteigerung + zu viele Häuser = Blase?

In vielen Landkreisen wird zu viel gebaut, während die Wertsteigerung gegen Null geht. Dieser Gegensatz könnte wie ein Boomerang zurück kommen. Droht doch eine Schieflage am Immobilienmarkt?

Eine neue Studie des Kölner Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) kam zu dem Ergebnis, dass in Deutschland Bauherren in einigen ländlichen Regionen zu viele neue Eigenheime bauen ("Spiegel"). Besonders gravierend ist es im niedersächsischen Kreis Emsland. Dort wurden von 2011 bis 2015 mehr als 1.060 Wohnungen mehr gebaut, als auf Basis der Bevölkerungsentwicklung und der bereits bestehenden Leerstände angemessen gewesen wäre. Ähnliche Übertreibungen sind in weiten Teilen Bayerns zu beobachten. Spitzenbeispiel der IW-Studie war der Landkreis Waldeck-Frankenberg, denn nach IW-Einschätzung wären lediglich sieben neue Wohnungen notwendig, wohingegen fast 200 gebaut wurden. 
 
Die aktuelle Bautätigkeit könnte sich in Zukunft rächen, denn wenn die Bauherren ihr Eigenheim wieder verkaufen wollen, dann könnte es zu erheblichen Preisnachteilen kommen. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sagte: "Da die Bevölkerung schwindet, fällt die Nachfrage langfristig weg. Das wirkt sich natürlich auf die Preisentwicklung aus." Ein anderes Extrem lässt sich in den Metropolen beobachten, denn laut Studie sind in Berlin in den vergangenen Jahren nur 40 Prozent der benötigten Wohnungen errichtet worden - in München 43 und in Hamburg 59 Prozent. 
 
Laut einer Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung stehen in ländlichen Regionen Deutschlands fast zwei Millionen Wohnungen leer. Dies spiegelt sich bereits im Ergebnis der Postbank-Studie: "Wohnatlas 2017 - Die besten Investitionschancen" wieder. Die in der Deutschlandkarte grau dargestellten Flächen können zukünftig an Wert verlieren. Lediglich die grün markierten Flächen stellen Regionen dar, die laut Postbank einen moderaten Kaufpreis aufweisen und Wertzuwächse realistisch erscheinen. 

Postbank Studie: Wohnatlas 2017 - Die besten Investitionschancen

Grün: Positive Preisentwicklung, moderater Kaufpreis als Vielfaches der Miete

Gelb: Positive Preisentwicklung, hoher Kaufpreis als Vielfaches der Miete

Grau: Keine Wertgewinne oder negative Preisentwicklung (real)

Laut den Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) sind in nur 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien noch günstig. Kaufinteressenten werden außerhalb der Großstädte fündig. Rings um Hamburg - mit Ausnahme von Pinneberg - scheint die Marktlage noch relativ attraktiv. Außerdem werden die Landkreise Potsdam-Mittelmark und Oberhavel als günstige Immobilienmärkte mit Potenzial bezeichnet. 

Attraktive Bedingungen finden sich auch nahe Frankfurt am Main im Main-Taunus-Kreis und etwas weiter Richtung Darmstadt oder Mainz in den Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen. Im Dreiländereck Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen sehen die Experten gute Investitionschancen in gleich mehreren Kreisen.

Im Speckgürtel Berlins

In den meisten Regionen Brandenburgs werden nach Einschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft zu viele Wohnungen gebaut. In zahlreichen Landkreisen und kreisfreien Städten übersteigt der Neubau den Bedarf. Lediglich in Potsdam, Oberhavel, Teltow-Fläming, Cottbus und Frankfurt an der Oder ist der Bedarf nicht gedeckt. 

In der Uckermark, der Prignitz sowie den drei südlichen Landkreisen Brandenburgs gibt es der Studie zufolge gar keinen Bedarf an Neubauten.

Bauvorhaben im ersten Quartal 2017

Der Bauboom könnte einen Dämpfer erhalten, denn im ersten Quartal wurden deutlich weniger Bauvorhaben genehmigt. Die Zahl der Genehmigungen für den Bau neuer Wohnungen schrumpfte von Januar bis April 2017 um neun Prozent auf insgesamt 106.500. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern gab es mit 15,7 und 6,5 Prozent deutliche Rückgänge. Gegen den Trend gestiegen sind die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, denn hier gab es eine Zunahme um 2,5 Prozent. Damit wurden in diesem Bereich mit 51.100 Baugenehmigungen der höchste Wert in den ersten vier Monaten seit 19 Jahren ermittelt ("Spiegel").

Laut der Postbank-Studie ist circa die Hälfte Deutschlands ohne Wertgewinne oder sogar mit negativen Preisentwicklungen konfrontiert. Auf der anderen Seite sind die Top-Lagen in den Metropolen überbewertet und die Leerstandsquoten kennen nur eine Richtung. Wohnraum wird in den Metropolen zur Mangelware. Diese Spannungen könnten langfristig zur erheblichen Schieflage führen.  

Bildquelle: Index Investitionschancen, Postbank