Offene Immobilienfonds

Scope veröffentlicht Ratings und Marktstudie 2017

Fonds werden immer ähnlicher

Die Risiko-Rendite-Profile der offenen Immobilienpublikumsfonds nähern sich immer stärker einander an. Noch vor wenigen Jahren erzeugten unterschiedliche Investitionsschwerpunkte und -strategien erkennbare Unterschiede in Bezug auf Rendite und Volatilität der einzelnen Fonds. Derzeit zeigen jedoch vor allem Publikumsfonds für Privatanleger mit europäischem Fokus kaum Performance-Unterschiede (siehe Seite 4). Eine Folge dieser Nivellierung: Das Spektrum der von Scope vergebenen Ratings engt sich ein. Es reicht derzeit nur von bbb-_AIF bis aa-_AIF. Eine weitere Folge: Investoren und Vertriebe sehnen sich nach einem stärker ausdifferenzierten Produktangebot (siehe Marktbefragung).

Reglementierung der Mittelzuflüsse zeigt Wirkung

Im vergangenen Jahr ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote der Publikumsfonds auf fast 23% angestiegen (Stand 31.12.2016). Zahlreiche Fonds haben daraufhin die Mittelzuflüsse reglementiert. Die Konsequenz: In den ersten Monaten dieses Jahres ist die Liquiditätsquote deutlich auf durchschnittlich 21% gesunken. Von den großvolumigen Fonds weisen aktuell der UniImmo: Deutschland (26,4%) und der hausInvest (23,6%) die höchsten Liquiditätsquoten auf.

Vermietungsquoten auf sehr hohem Niveau

Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote liegt aktuell bei 94,6%. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (93,8%) nochmals übertroffen. Das Spektrum der Vermietungsquoten der Publikumsfonds reicht aktuell von 89,1% bis 99,1%. Den größten Anstieg verzeichnete der grundbesitz global. Auf Jahressicht verbesserte er sich um 7,7 Prozentpunkte.

USA überholen Deutschland als beliebtester Investitionsstandort

Offene Immobilienpublikumsfonds erwarben im vergangenen Jahr 60 Objekte und investierten dafür insgesamt 6,2 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Jahr 2015 ist das Investitionsvolumen jedoch rückläufig. Der Hauptgrund: Für Fondsmanager wird es zunehmend schwieriger, Objekte mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen anzukaufen. Mehr als ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens der Publikumsfonds floss 2016 in die USA. Auf Rang zwei der beliebtesten Länder folgt Deutschland mit 1,1 Mrd. bzw. 17% des gesamten Investitionsvolumens. Im Vergleich mit den Vorjahren wurde Deutschland als beliebtester Investitionsstandort abgelöst.

Marktbefragung: Investoren und Vertriebe wollen größere Produktvielfalt

Die Stimmung der Fondsanbieter sowie der Investoren und Vertriebe ist auf sehr hohem Niveau. Einer der wenigen, die Stimmung eintrübenden Aspekte: Fast die Hälfte (48%) der befragten Investoren und Vertriebe hält die Auswahl an Fonds für zu gering. Das ist im Vergleich zur letzten Marktbefragung eine deutliche Steigerung, die vor allem darauf zurückzuführen ist, dass zahlreiche Fonds derzeit nur begrenzt neue Anlegergelder annehmen und sich zugleich die Risiko-Rendite-Profile der Fonds zunehmend ähneln. Das Interesse an neuen Immobilienfonds ist den Anbietern nicht entgangen: Sämtliche von Scope befragten Anbieter planen die Auflage neuer Produkte.

Ausblick

Scope erwartet, dass Fondsmanager ihre Mittelzuflüsse auch künftig reglementieren bzw. beschränken werden. Nicht alle Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, werden daher auch zum Zuge kommen. Dieser Nachfrageüberhang bietet Potential für neue Fondsprodukte. Diese haben einen wesentlichen Vorteil: Sie kommen aufgrund der neuen regulatorischen Vorgaben (KAGB) zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist mit deutlich niedrigeren Liquiditätsquoten als bestehende Fonds aus. Ein Nachteil für neue Fonds ist jedoch das aktuell hohe Preisniveau auf zahlreichen Immobilienmärkten: Fonds, die ihr Immobilienportfolio in Hochpreisphasen aufbauen, haben in der Tendenz erhöhte Abwertungsrisiken in Abschwungphasen der Immobilienmärkte.

Download der vollständigen Marktstudie inkl. sämtlicher Ratings