GEWOS-Studie

Massiver Anstieg spekulativer Grundstücksgeschäfte

Hamburg (ots) -

- Umsatz mit Bauerwartungsland und Rohbauland seit dem Jahr 2010
um 133 % gestiegen, Preissteigerung um 61 %, Kauffälle +49 %
- Keine Entlastung am Grundstücksmarkt durch
Erbbaurechtsbestellungen, bundesweit nur 2.100 Neuverträge in
2016

Im Jahr 2016 wurden in Deutschland rund 11.600 Kaufverträge für
Bauerwartungsland und Rohbauland geschlossen, der mit diesen
Verkäufen verbundene Geldumsatz belief sich auf knapp 2,5 Mrd. Euro.
Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Zahl der registrierten
Kauffälle um 20 %, der Geldumsatz stieg um rund 51 %. Im Vergleich
mit dem Jahr 2010 ist die Zahl der Transaktionen um 49 % gestiegen,
der Geldumsatz hat sich mehr als verdoppelt (+133 %). Dies geht aus
der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als
einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der
Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht.

"Bauland ist ein knappes Gut, insbesondere in den Städten und
deren Umland. Bedingt durch das geringe Angebot baureifer Grundstücke
und die insgesamt hohe Wohnungsnachfrage ist auch das
Transaktionsgeschehen im Bereich Bauerwartungsland und Rohbauland in
den vergangenen Jahren stark gestiegen", erklärt Sebastian Wunsch,
bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. "Die massiven Umsatzzuwächse
sind maßgeblich auf Preissteigerungen zurückzuführen", so Wunsch
weiter. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Bauerwartungsland und
Rohbauland bundesweit um 61 % gestiegen, allein in 2016 war ein
Anstieg um 43 % zu verzeichnen. Dagegen verteuerte sich baureifes
Wohnbauland seit 2010 lediglich um 26 %. In 2016 lag der
Quadratmeterpreis für Bauerwartungsland und Rohbauland im
bundesweiten Durchschnitt bei rund 34 Euro - dies entspricht knapp 22
% des Preises für baureife Grundstücke.

Speziell der Kauf eines als Bauerwartungsland deklarierten
Grundstücks ist ein hoch spekulatives Geschäft. "Vielfach werden
Preise gezahlt, die sich nur rechtfertigen lassen, wenn die
jeweiligen Flächen auch tatsächlich die Baureife erlangen", sagt
Wunsch. Wenngleich der Begriff Bauerwartungsland eine Fläche
beschreibt, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit
erwarten lässt: "Eine Garantie, dass man ein Grundstück erwirbt,
welches später tatsächlich einmal bebaubar wird, hat man als Käufer
nicht."

Keine Entlastung am Grundstücksmarkt durch
Erbbaurechtsbestellungen

Eine wenig beachtete Alternative zu dem Kauf eines Baugrundstücks
bietet das Erbbaurecht. Nach einer Hochrechnung von GEWOS auf Basis
der IMA®-Daten wurden im Jahr 2016 bundesweit rund 2.100 neue
Erbbaurechte vergeben, die hiermit verbundene Grundstücksfläche lag
bei rund 251 ha. Gemessen an den in Deutschland kaufvertraglich
übertragenen Wohnbaugrundstücken kommt Erbbaurechtsbestellungen damit
eine vergleichsweise geringe Bedeutung zu. Die Zahl der in 2016 neu
vergebenen Erbbaurechte entspricht nur rund 2 % der im vergangenen
Jahr registrierten Kauffälle von baureifem Wohnbauland.

Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches
Recht. Ein Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht ein Grundstück für die
Vertragsdauer von maximal 99 Jahren zu nutzen und auf diesem ein
Gebäude - beispielsweise ein Eigenheim - zu errichten. Der
Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, für die
Belastung seines Grundstücks mit dem Erbbaurecht erhält er vom
Erbbaurechtsnehmer einen jährlich zu entrichtenden Erbbauzins, der
zwischen 2 und 5 % des Bodenwertes betragen kann.

Für den Erbbaurechtsnehmer ergibt sich vor allem anfänglich ein
Liquiditätsvorteil: Er muss lediglich die Immobilie finanzieren,
nicht aber den Grund und Boden auf dem diese errichtet wird. Speziell
Schwellenhaushalten kann so die Bildung von Wohneigentum erleichtert
werden. Auch für den Erbbaurechtsgeber - mehrheitlich Kommunen,
teilweise auch Kirchen oder Stiftungen - können sich gegenüber der
einmaligen Veräußerung Vorteile bieten. "Mit dem Erbbaurecht bietet
sich Städten und Gemeinden ein wohnungspolitisches Instrument, das
viel zu selten zur Anwendung kommt", kommentiert Wunsch. "Einerseits
kann mit der Vergabe von Erbbaurechten aktiv der Preisdynamik am
Grundstücksmarkt entgegenwirkt werden. Andererseits lässt sich die
Vergabe von Erbbaurechten mit Auflagen verknüpfen - beispielsweise
städtebaulicher Art oder in Form von Belegungs- oder
Mietpreisbindungen. So können Kommunen ihre wohnungspolitischen Ziele
verfolgen und gleichzeitig dauerhafte Einnahmen generieren, die ihren
Haushalt entlasten."

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