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Überraschung Renditeprognose: Büromärkte in B-Städten laufen zukünftig den A-Städten den Rang ab

18.09.2017, 12:51  |  2219   |   |   

Zahlreiche Mittelstädte in Deutschland, wie Ulm, Leipzig und Braunschweig, lassen für die kommenden Jahre einen Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl und – damit verbunden – einen steigenden Büroflächenbedarf erwarten. Zu diesem Ergebnis kam die Studie von Wüest Partner im Auftrag der TLG Immobilien AG.

Die Entwicklung wird vom Zuwachs an Büromitarbeitern getragen. Zu den wichtigsten Bereichen gehören die freiberuflichen, wissenschaftlichen, technischen Dienstleistungen sowie die Informations- und Kommunikationsbranche. Für beide Bereiche wird ein bundesweiter jährlicher Bedarf von circa 48.000 Bürokräften prognostiziert. „Die Wachstumsprognosen für die Zahl der Bürobeschäftigten liegen jeweils zwischen 3,7 und 5,6 Prozent und damit nur leicht hinter den Prognosen für die großen Metropolen, die sich zwischen 4,5 und 5,9 Prozent bewegen“, so Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG.

Die Auswirkungen auf dem Büroimmobilienmarkt sind jedoch sehr unterschiedlich und sowohl abhängig von der aktuellen Leerstandsquote als auch den Mieten. Die stärksten Zuwachsraten bei der Bürobeschäftigtenzahl sind in Ulm (5,6 Prozent), Leipzig und Braunschweig (jeweils 5,5 Prozent) sowie Heidelberg (5,2 Prozent) und Ludwigshafen am Rhein (5,0 Prozent) zu erwarten.

„Jeder der im Zuge der Studie analysierten Bürostandorte bietet attraktive Rahmenbedingungen, die vor allem aus der Zunahme der Büroflächennachfrage in den kommenden fünf Jahren resultieren“, so Karoff weiter.  Insgesamt bewegt sich der Büroflächenbedarf bis 2021/22 in den untersuchten Städten in einer Spanne von 41.000 m² bis 248.000 m². Dabei gehören nicht nur die altbekannten Stars der zweiten Reihe - wie Hannover (rund 248.000 m²), Leipzig (rund 158.000 m²) oder Nürnberg (rund 152.000 m²) - zur Spitzengruppe, sondern auch Städte wie Bremen (rund 132.000 m²), Dortmund (rund 107.000 m²), Karlsruhe (rund 105.000 m²) oder Mannheim (rund 84.000 m²), sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner von Wüest Partner Deutschland.

Ein weiteres typisches Merkmal sind die niedrigen Leerstände in den B-Städten. So lagen die Leerstandsquoten 2016 beispielsweise in Ludwigshafen am Rhein  bei 1,4 Prozent, in Bielefeld, Bonn und Duisburg bei jeweils 2,4 Prozent und in Braunschweig bei 2,6 Prozent. Im Vergleich dazu hatte Berlin einen Leerstand von 2,9 Prozent, was der geringste Büroleerstand unter den Metropolen war.

Die Medianmieten der aussichtsreichsten 27 B-Standorte liegen zwischen 5,13 EUR/m² in Chemnitz und 11,50 EUR/m² in Freiburg im Breisgau. Dresden, Leipzig, Ludwigshafen am Rhein, Regensburg, Bielefeld und Karlsruhe wird ein sehr hohes Wachstumspotenzial der Medianmieten bescheinigt. Darüber hinaus wird Städten wie Freiburg im Breisgau, Heidelberg oder Bonn, welche bereits ein hohes Mietniveau haben, weiteres Steigerungspotenzial bescheinigt.

Besonders interessant für Anleger ist, dass gegenüber den Metropolen (3,4 bis 4,0 Prozent) in den analysierten Mittelstädten 2016 ein entsprechend höheres Renditeniveau zwischen 4,8 Prozent in Bonn und 7,6 Prozent in Braunschweig festzustellen war. Damit liegen die Renditen der B-Städte um 1,4 bis 3,7 Prozentpunkte über denen der Top-7-Standorte.

Um Investoren ein weiteres Entscheidungskriterium an die Hand zu geben, wurden die ausgewählten Mittelstädte einer Wachstumskategorie zugeordnet: solides oder dynamisches Wachstum. Die Kategorie „solides Wachstum“ signalisiert Investoren, dass sich diese Standorte hinsichtlich der Kennzahlen Leerstand, Medianmieten, Spitzenmieten und Renditen durch ein beständiges Wachstum ohne größere Schwankungen nach oben oder unten auszeichnen. Demnach sind diese Standorte auch für sicherheitsorientierte Investoren mit geringer Risikoakzeptanz geeignet. Ein solides Wachstum wird für Duisburg, Hannover, Kiel und Nürnberg erwartet. Städte der Wachstumskategorie „dynamisch“ unterliegen dagegen größeren Schwankungen des Marktes, verzeichnen aber auch größere Mietsteigerungen, beziehungsweise Rückgänge bei den Anfangsrenditen. Zu ihnen gehören unter anderem Bremen, Dresden, Karlsruhe oder Mannheim.

Quelle: Büromarkt Deutschland 2017, Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte, TLG Immobilien AG.



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