Lieber Bäume als Wohnungen?

Deutschlands lebenswerteste Stadt im Immobilien-Dilemma

Das britische Nachrichtenmagazin The Economist wählte Hamburg auf den zehnten Platz der weltweit lebenswertesten Städte. Doch ist das wirklich so? Die Wohnimmobilienpreise klettern unaufhaltsam, Wohnraum ist knapp und Bauland rar.   

Die Studie: Residential City Profile, Hamburg, des Beratungsunternehmens JLL zeigt, dass es in Hamburg 2016 mehr Einpersonenhaushalte als im Bundesdurchschnitt gab. Auch die Haushaltsgröße ist kleiner als im deutschlandweiten Durchschnitt. Zudem lag im Juni 2017 die Arbeitslosenquote mit 6,7 Prozent höher als im Deutschlandtrend: mit 5,5 Prozent. Dies alles belastet den Wohnungsmarkt in der Hansestadt erheblich. Immer weniger Menschen ziehen innerhalb Hamburgs um und tausende Studenten suchen eine Unterkunft fürs Wintersemester.

Für eine Entspannung des Wohnungsmarktes müssten in Hamburg jährlich 15.000 Wohnungen neu gebaut werden. Laut JLL "bleibt die Bautätigkeit auf absehbare Zeit in Hamburg unterhalb der Nachfrage." Bei den Mieten verzeichnet die Hansestadt auf Jahressicht einen Anstieg um 0,7 Prozent und es wird damit gerechnet, dass die Mieten ihre Aufwärtsbewegung fortsetzen werden. Am Stärksten steigen die Mieten im mittleren Preissegment, während im unteren Segment und bei den Spitzenmieten ein Rückgang um 1 Prozent verzeichnet wurde. Deutlich teurer wurden Neubauwohnung (nach 2012), denn in diesem Segment gingen die Mieten um 1,9 Prozent rauf. Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, der sollte mit 4.210 Euro pro Quadratmeter rechnen - in Berlin sind es 3.289 Euro pro Quadratmeter. Hier ist eine größere Preisdynamik als bei den Mieten zu beobachten, denn die Quadratmeterpreise legten um 8,6 Prozent zu. Besonders Eigentumswohnungen in Wandsbek und Bergedorf verteuerten sich deutlich (+18 Prozent).

Laut der Studie von Grossmann & Berger: Marktbericht Wohnen/Bauträger, Hamburg 2017, wurden 2016 in Hamburg circa 1.464 Neubau-Eigentumswohnungen angeboten, womit die Zahl der angebotenen Wohneinheiten seit 2013, als 2.200 Wohnungen zum Verkauf standen, stark rückläufig ist. Im Vergleich zu 2015 sank das Angebot um acht Prozent. Laut Grossmann & Berger kostete 2016 die Neubau-Eigentumswohnung im Durchschnitt 533.940 Euro. 

Besonders kritisch mahnt die Leerstandsquote, denn sie lag 2015 bei 0,6 Prozent (Wohnmarktreport Berlin 2017, CBRE). Dass sich daran auch in Zukunft wenig ändern dürfte zeigt ein aktueller Fall. In Winterhude sollen 120 günstige Wohnungen im Projekt "Dorotheen Kai" entstehen. Die Miete der neuen Wohnungen würde mit 8,75 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem ortsüblichen Durchschnitt von 14 Euro pro Quadratmeter liegen. Nun sammelten Winterhuder Anwohner 3.500 Unterschriften gegen das Projekt, denn die Rasenfläche sei wichtiger als die geplanten Hochhäuser, wie der NDR berichtete.

Bis 2030 könnte die Hansestadt zwei Millionen Einwohner haben. Laut dem Hamburger Abendblatt warnen vor allem Naturschützer vom BUND und Nabu vor einem massiven Wohnungsneubau. Der Hamburger BUND-Geschäftsführer Manfred Braasch will keinen Grünverzicht mehr dulden und deshalb müsste wenn Grün bebaut wird, dafür an anderer Stelle eine gleich große Fläche renaturiert werden. Auch aus Berlin ist bekannt, dass die hohen städtischen Auflagen zum Baumschutz den Bau von Großprojekten, Hochhäusern und neuen Wohnungen auf Dächern und in Baulücken verhinderten. Laut dem Stadtentwicklungs-Forscher Jörg Knieling verfüge die Elbmetropole über Flächenreserven, etwa im Hafen sowie durch weitere Nachverdichtungen. Zugleich hält Knieling aber eine enge Abstimmung mit den Nachbarländern für unabdingbar, um die Bevölkerungszunahme stadtverträglich abzuwickeln, so die shz. Ein Projekt könnte östlich der HafenCity entstehen. Für den neuen Stadtteil Grasbrook sind 3.000 Wohnunge geplant - für die Olympiabewerbung 2024 war dort das Olympische Dorf vorgesehen. Skeptisch zeigen sich nun CDU und Linken-Fraktion. Der CDU-Bürgerschaftsfraktionschef André Trepoll fragte sich, wie Hafenwirtschaft, Industrie und Wohnen auf engstem Raum ohne Nutzungskonflikte realisiert werden sollen. "Eines steht für mich fest: Der Hafen darf durch die Entwicklung nicht benachteiligt werden", sagte Trépoll gegenüber dem Hamburger Abendblatt.  

Vor dem Hintergrund des Wohnungsmangels greifen die Behörden zu drastischen Maßnahmen. So wurde ein Vermieter, der seine sechs Mietwohnungen seit fünf Jahren leer stehen ließ vom Bezirksamt Hamburg-Mitte enteignet, wie der Focus berichtete. Seit 2013 können kommunale Behörden Wohnungen zwangsenteignen. Dafür müssen sie mehr als vier Monate ohne Sanierungsarbeiten leer stehen.