Schrottimmobilien: So wehren sich Anleger richtig!

Die Ausgangslage ist meist ähnlich: Der Anleger wird entweder telefonisch oder per Werbung (z.B. Flyer) kontaktiert. Ihm wird eine Immobilie angeboten, die er aufgrund der angeblich attraktiven Mieteinnahmen und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten mit einem Minimum an Eigenkapital erwerben kann. Näheres erfährt der potenzielle Käufer dann bei einem persönlichen Gespräch mit einem bestens geschulten Verkäufer. Nicht selten lautet der Werbespruch dabei in etwa so: „Mit nur 40 Euro pro Monat können Sie diese gut vermietete Wohnung erwerben und sich somit eine schöne Altersvorsorge aufbauen.“ Manchmal bietet der Verkäufer sogar noch eine (zeitlich befristete) Mietgarantie.

 

Die Kalkulation hinter einer solchen Aussage sieht zumeist so aus: Der Anleger kauft nicht nur die Wohnung, sondern er schließt zusätzlich noch einen Kredit ab, der den Kaufpreis vollständig oder zumindest zum größten Teil abdeckt. Der Verkäufer rechnet somit die Mieteinnahmen gegen die Kreditkosten – und er fügt noch einen weiteren Faktor hinzu: die Steuerersparnis des Anlegers.

 

Doch in der Praxis geht diese Kalkulation aus mehreren Gründen häufig nicht auf. Oftmals werden in der Kalkulation für die monatliche Belastung wichtige Belastungsfaktoren außen vor gelassen, z.B. das Wohngeld, das nur zum Teil an den Mieter weitergereicht werden kann. Teile des Wohngelds (z.B. die Rücklage für die Instandhaltung der Immobilie) sind vom Besitzer zu zahlen und verderben nicht selten die schöne Kalkulation. Zudem handelt es sich häufig nur um oberflächlich renovierte Wohnungen. Nicht selten stehen schon nach wenigen Jahren die ersten größeren Sanierungen an – die natürlich auch nicht in der ursprünglichen Kalkulation enthalten waren.

 

Das größte Problem merkt der Käufer häufig allerdings erst Jahre später, wenn er versuchen sollte, die Immobilie zu verkaufen. Denn dann entdeckt er, dass der zu erzielende Preis weit unter dem liegt, was er einst für die Wohnung bezahlt hat. Nicht selten reicht der Erlös bei weitem nicht einmal aus, den Kredit zurückzuzahlen. Unter dem Strich steht also neben monatlichen Zahlungen auch noch ein dickes Minus, wenn es darum geht, den Kredit zu begleichen. Im Extremfall kann ein solches Investment sogar die Existenz kosten und in die private Insolvenz führen.