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Baukredit: Zinsen und Tilgung bestimmen die Rate

Die Finanzierung einer Immobilie bedeutet für den Eigentümer die Zahlung einer monatlichen Rate aus Zins und Tilgung. Dafür entfällt der Betrag für die Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses.

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Foto: © Thorben Wengert / http://www.pixelio.de

Bauherren und Hauskäufer sind meistens nicht in der Lage, die Anschaffungs- und Herstellungskosten aus angesparten Mitteln zu bezahlen. Eine Kreditaufnahme ist notwendig, um den Kaufpreis oder die Baukosten zu bezahlen. Dabei sollte sich der Kreditnehmer die Finanzierungsangebote mehrerer Banken oder Sparkassen einholen. Der Inhalt der Angebote ist häufig sehr unterschiedlich. Das liegt daran, dass einige Kreditinstitute die Finanzierung ausschließlich mit eigenen Mitteln gestalten wollen, andere nutzen auch die zinsverbilligten Kredite einer staatlichen Bank. Diese fördert die Schaffung von Wohneigentum mit verschiedenen Programmen auch für die Renovierung und Modernisierung sowie die Verbesserung der Energieeffizienz.

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung werden von unterschiedlichen Faktoren bestimmt. Zum einen schaut sich das Kreditinstitut genau an, wie der zu vergebende Kredit abgesichert werden kann beziehungsweise welches Risiko für die Bank besteht. Je geringer das Risiko ist, desto günstiger ist der angebotene Nominalzinssatz. Zum anderen wird die Höhe des Zinssatzes durch die Länge der Zinsbindung beeinflusst. In fast allen Fällen ist es so, dass die Zinssätze für kurze Zinsbindungen günstiger sind als für lange Zinsbindungen. Der zukünftige Kreditnehmer muss sich also entscheiden, welches Eigenkapital er einsetzen kann und möchte und für welchen Zeitraum er die Zinssätze festschreiben lässt. Manche Kreditinstitute berechnen dem Finanzierungskunden Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren und Kontoführungsgebühren, andere verzichten auf diese Kosten. Um die verschiedenen Angebote miteinander vergleichen zu können, sollte der Kreditnehmer auf die Nennung der effektiven Jahreszinsen bestehen. In diese Effektivzinssätze müssen die Kreditinstitute alle für die Kreditaufnahme anfallenden Kosten und Gebühren einrechnen.

Ein weiterer wesentlicher Punkt bei einer Immobilienfinanzierung ist die Vereinbarung über die Tilgung der Kredite. Festzulegen ist in jedem Fall eine regelmäßige jährliche Tilgung, die mindestens ein Prozent der Darlehnssumme betragen muss. Der Nominalzinssatz und die vereinbarte Tilgung bestimmen die monatliche Rate, die der Kreditnehmer nachhaltig zu zahlen hat. Darüber hinaus können Berater und Kunde eine Sondertilgungsmöglichkeit in das Angebot mit aufnehmen. Die Sondertilgungsmöglichkeit beträgt bei den meisten Banken oder Sparkassen zwischen fünf und zehn Prozent der Darlehnssumme. Die Sondertilgungen sind ein wichtiges Element bei einer Baufinanzierung, denn durch sie kann der Darlehnsnehmer sehr viel Geld sparen. Die Sondertilgungen reduzieren nicht die monatliche Rate, sondern verringern die Laufzeit. Je geringer die Laufzeit des Darlehns ist, desto geringer ist der insgesamt zu zahlende Zinsbetrag für das Darlehen. Außerdem reduzieren die vorgenommenen Sonderzahlungen das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungszeit. Das hängt damit zusammen, dass die Umfinanzierung für einen kleineren Kreditbetrag vorgenommen werden muss.