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Bei einem mündlichen Mietvertrag ist vieles zu beachten

Verträge werden in der Regel schriftlich geschlossen. Auch mündliche Vereinbarungen sind jedoch rechtsverbindlich. Dies gilt auch für Mietverträge, allerdings ist der mündliche Vertrag nur auf unbestimmte Zeit möglich.

Ein Mietvertrag kann in mündlicher Form nur dann geschlossen werden, wenn die Nutzung der Wohnung, des Hauses oder des Gewerberaums nicht befristet wird. Zeitmietverträge bedürfen dagegen zwingend der Schriftform. Zustande kommt ein mündlicher Mietvertrag, wenn es zwischen den zukünftigen Vertragspartnern zu einer Willenseinigung hinsichtlich des Objektes und dem Mietpreis gekommen ist. Ziel muss dabei ein rechtsgeschäftliches Verhältnis sein, das heißt, beide Parteien wollen einen Mietvertrag miteinander eingehen. Wird das Angebot der einen Partei von der anderen Partei angenommen, gilt der Vertrag, da zu diesem Zeitpunkt die Annahmeerklärung erfolgt ist. Mündlich geschlossene Mietverträge können für Mieter günstiger als schriftliche Varianten sein. Alle Klauseln, die in Formularmietverträgen stehen, haben bei mündlichen Verträgen keine Gültigkeit. Schriftliche Verträge stärken eher die Rechte von Vermietern, mündliche die von Mietern.

Im Gegensatz zu schriftlichen Mietverträgen müssen Vermieter die Schönheitsreparaturen beziehungsweise Reparaturen übernehmen. Vereinbart wird bei mündlichen Verträgen nur ein fester Mietzins. Eine Aufschlüsselung in Kaltmiete und Nebenkosten erfolgt nicht. Deckt die Inklusivmiete die durch die Nutzung entstehenden Nebenkosten nicht in voller Höhe, müssen diese vom Vermieter selbst getragen werden. Der Vorteil für den Mieter ist die vom Verbrauch unabhängige Berechnung der Nebenkosten in Form der Inklusivmiete. Bei schriftlich fixierten Mietverträgen werden dagegen, anteilig nach der Wohnfläche berechnete, Nebenkosten für Grundsteuer, Hausversicherungen und gemeinschaftlich genutzte Räume fällig. Verbrauchsabhängig werden Wasser, Heizkosten und Strom berechnet. Bei mündlichen Verträgen können Mieter aber auch einen rechnerisch zu hohen Nebenkostenanteil zahlen. Ist die Inklusivmiete sehr hoch und der Verbrauch der Mieter gering, entsteht theoretisch ein Guthaben. Da dieses aber nicht nachgewiesen werden kann, ist eine Rückzahlung nicht möglich. Bei schriftlichen Verträgen sind die Vermieter zu einer jährlichen Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Ergibt sich daraus eine Differenz zwischen den vorausgezahlten Nebenkosten und dem tatsächlichen Verbrauch, muss der Vermieter das Guthaben zurückzahlen.

Besonders schwierig sind mündliche Nutzungsvereinbarungen, wenn es zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Da in diesem Fall Schriftstücke zu Beweiszwecken fehlen, kann jede Vertragspartei nur auf Aussagen der Gegenseite verweisen. Derjenige, der etwas behauptet, muss Tatsachen vorbringen, die die eigene Behauptung beweisen können. In diesem Fall spricht man von der Beweislastregelung. Es empfiehlt sich daher, bereits beim Vertragsabschluss Zeugen dabei zu haben. Im Streitfall können auch Kontoauszüge oder Fotos für den Beweis der eigenen Behauptung vorgebracht werden. Kommt es zu einem Rechtsstreit, kann mithilfe der Zeugen oder der anderen Nachweise der Sachstand des Vertrages ermittelt werden. Eine Entscheidung zugunsten von Mieter oder Vermieter bleibt rechtlich gesehen aber schwierig.

Auch mündliche Verträge bedürfen einer Kündigung durch den Mieter oder den Vermieter. Dabei gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen. Trotz mündlichem Vertragsabschluss muss die Kündigung immer in Schriftform erfolgen.

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