Die Beleihung von Immobilien kann von Vorteil sein

In der Kreditwirtschaft gibt es den Begriff des Beleihungswertes. Er ist der Wert, der als Verkaufswert zu jedem beliebigen Zeitpunkt erwartet werden kann, und ist grundsätzlich höher als die Beleihungsgrenze.

Dieser Begriff wird vor allem im Zusammenhang mit Immobilien gerne verwendet und deshalb gibt es gerade für Immobilien in verschiedenen Gesetzen ausführliche Definitionen des Beleihungswertes. Kurz gefasst kann man sagen, dass dieser den nach transparenten Regeln ermittelten Marktwert, der sich an anerkannten Kriterien orientiert, widerspiegelt. Der Gesetzgeber versucht also, mit dem Beleihungswert eine Größe zu schaffen, die von konjunkturellen Preisschwankungen frei gehalten wird, und daher relativ stabil ist. Allerdings gehen die regionalen Gegebenheiten des Marktes, die aktuelle Nutzung der Immobilie und andere Größen in die Rechnung ein. Andererseits werden auch Wertminderungen, die bereits absehbar sind, zum Beispiel der Bau einer Straße oder ähnlicher Maßnahmen, eingerechnet. Diese Art wird von den Banken oder anderen Kreditgebern der Erwerb oder der Bau von Immobilien abgesichert, wenn keine anderen Sicherheitsleistungen möglich sind. Die Bezugsgröße Beleihungswert soll die Kreditgeber vor der Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmer bewahren. Die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes müssen im Übrigen vom Kreditinstitut getragen werden, obwohl es durchaus die Versuche der Institute gibt, diese Kosten auf den Darlehensnehmer abzuwälzen. Gegen einen solchen Versuch kann der Betroffene Einspruch erheben. Die Grundlage, die eine Beleihung einer Immobilie möglich macht, ist der Eintrag eines Grundpfandrechtes ins Grundbuch. Dieses ermöglicht es dem Kreditgeber, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, durch Vollstreckung dieses Pfandrechtes die Erlössumme zur Abdeckung des Kredites zu verwerten.

Damit die Kreditsicherheit gewährleistet ist, muss die Immobilie von einem Sachverständigen bewertet werden und dies nachvollziehbar dokumentiert werden. Die Ermittlung des Beleihungswertes ist unterschiedlich für die verschiedenen Objekte, sie erfolgt nach anderen Methoden, je nachdem, ob ein Objekt zum Eigengebrauch zu bewerten ist oder eine gewerblich genutzte Immobilie bzw. ein Renditeobjekt. Die Immobilien - egal ob private oder Geschäftsobjekte - müssen regelmäßig überwacht werden. Sie müssen darüber hinaus angemessen gegen erwartbare Schäden versichert sein. Soll eine Immobilie beliehen werden, so muss sie mit einer bestimmten Summe aus Eigenkapital hinterlegt werden. Damit keine zu großen Risiken entstehen, wird der Beleihungswert nochmals begrenzt und durch einen Abschlag zur Beleihungsgrenze gemindert. Die Feststellung der beiden Größenordnungen ist beherrscht von den Sicherheitsinteressen der Kreditgeber, allerdings sind die Grundlinien im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben. Ist daher der Verkaufspreis einer Immobilie, der notariell beglaubigt ist, niedriger als der ermittelte Beleihungswert, dann wird nur der Letztere für die Beleihung zugrunde gelegt. Manchmal wird der Beleihungswert von den Kreditinstituten auch überschritten. Da sich dann auch deren Risiko erhöht, steigen logischerweise die Zinsen für den zu erwartenden Kredit. Bei Bausparkassen ist der Abschlag zwischen Beleihungswert und Beleihungsgrenze gesetzlich vorgeschrieben. Die Beleihungsgrenze bzw. der Beleihungswert gilt natürlich auch für Versicherungen, Wertpapiere und ähnliche mögliche Sicherheitspfänder für einen Kredit. Hier ist die Ermittlung des Wertes noch schwieriger.