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Pachtvertrag für eine Immobilie: Hotels und Gaststätten

Obwohl eine Artverwandtschaft mit dem Mietverhältnis besteht, beinhaltet ein Pachtvertrag gewisse Besonderheiten, die ihn vom Mietvertrag deutlich abgrenzen. In der Regel ist die Pacht für gewerbliche Nutzungen gedacht.

Nicht nur Rechte und land- und forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke können verpachtet werden, sondern auch Gebäude. Üblich ist dies unter anderem im Bereich der Gastronomie und bei Hotels. Durch einen Pachtvertrag wird dem Pächter eine Immobilie unter spezifischen Vertragsvereinbarungen und gegen die Entrichtung eines Pachtzinses zur Nutzung überlassen. Bezeichnend für die Pacht ist die Einräumung der Fruchtziehung, die dem Betreiber eines gewerblich genutzten Pachtobjekts erlaubt, den damit erwirtschafteten Ertrag zu behalten.

Im Gegensatz zum Immobilienerwerb entstehen dem Gaststätten- oder Hotelpächter geringere Anschaffungskosten. Diese Ausgaben verringern sich nochmals, wenn etwa die Immobilie voll eingerichtet gepachtet wird. Bereits vorhandene Sanitäranlagen, Zimmereinrichtungen, Koch- und Lagerbereiche können sich mitunter jedoch durch eine höher ausfallende Pachtzahlung bemerkbar machen. Üblicherweise gehört die Pacht, ähnlich der Miete, zu den monatlich kalkulierbaren Ausgaben und steht nicht selten in direkter Verbindung mit dem erwirtschafteten Ertrag.

Da Einkünfte aus dem Hotel- und Gastgewerbe häufig saisonalen Schwankungen unterliegen, kann in wirtschaftlich schwierigen Zeiten der Pachtzins durchaus geringer ausfallen. So besteht für den Pächter ein gewisser Schutz bezüglich seiner Ausgaben. Die Beständigkeit eines Gewerbebetriebs liegt auch im Sinn des Verpächters, der in Fällen einer ertragsabhängigen Pacht von wieder steigenden Einnahmen profitiert. Vor allem aufgrund der gewerblich angedachten Nutzung werden Pachtverträge üblicherweise für einen längeren Zeitraum abgeschlossen.

Im Vertrag selbst sind neben der Pachtzahlung auch genaue Angaben zum Pachtobjekt festgehalten. Das betrifft nicht nur ein eventuell vorhandenes Inventar, sondern auch die Regelung zur Erhaltung und zuweilen auch zur Verbesserung des Bauwerks oder der Einrichtung selbst. Verschlechterungen während der Pachtzeit fallen in der Regel dem Pächter zur Last. Eine Schriftform ist für den Pachtvertrag nicht zwingend erforderlich, aber aufgrund der Detailfülle und des Umfangs an Rechten, Pflichten und Ausführungen zum Objekt oft ratsam. So werden spätere Unklarheiten während und nach der Nutzung vermieden.