DEUTSCHE WOHNEN Rebound? (Seite 2)

[Libero5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.921.003 von FoxSr am 10.06.24 17:30:15

Die letzten Tage waren bzgl. der Kursentwicklung ja leider sehr ernüchternd und haben das Delta zwischen Substanz und aktueller Bewertung abermals vergrößert. Offenbar gibt Acatis auch (deutlich) unter 18 Eur nach wie vor ab - das Factsheet vom 10.06. weist jedenfalls "nur" noch 0,58 % Exposure aus. Aber was das betrifft, ist @Aktienduffy der Experte mit exakten Voraussagen. Mich beschäftigt insbesondere die Rolle von Elliott - ist Singer nach wie vor und in unvermindertem Umfang engagiert? Was ist aus dem Klagevorhaben geworden?

(Zit. FoxSr) "einer längstmöglichen Wartezeit bis Okt. 2031 mit einem Ausstiegskurs von mind. 30 Euro je DEUTSCHE WOHNEN Aktie" - das Umfeld und die Bewertungsrelationen sprechen für einen weiterhin steigenden Substanzwert. Aus meiner Sicht müsste ein Abfindungsangebot (sehr), wann immer es kommt, deutlich über 30 Euro - meines Erachtens müsste der Übernahmepreis von 53 Euro aus 2021 die untere Grenze bilden - liegen. Wenn das nicht der Fall wäre, könnte die Durchsetztung eines Bewertungsgutachtens den wahren Wert zu Tage befördern.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.925.278 von Marciavelli2000 am 11.06.24 13:09:07

Der Gesamtmarkt hat noch ordentlich Luft nach unten. Die Deutsche Wohnen wird sich dem nicht entziehen können. Insofern ist 17,50 eher kein Boden. Wir waren ja ungeachtet der Unterbewertung der Aktie auch schon deutlich tiefer.

[Marciavelli2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.924.294 von FoxSr am 11.06.24 10:37:42

Stimmt, guter Hinweis bezüglich NAV und des Pflegebereichs. Dann warten wir mal ab, ob es bei 17,50 einen neuen Boden gibt nach Ende der Acatis-Abgaben oder ob es noch tiefer geht. Der Down-Move ist ja parallel zu Vonovia erfolgt, aber leider erfolgte vorher kein 20% Anstieg. Mal sehen, wer noch abgibt zu diesen Kursen.

[FoxSr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.922.239 von Marciavelli2000 am 10.06.24 21:00:22

Zitat von Marciavelli2000: Du hast einen anderen Ansatz, den ich aber auch interessant finde.

Ich versuche wie gesagt den bereinigten FreeCashflow hochzurechen, da dieser ja neben Bewertungsveränderungen den inneren Wert und den NAV positiv beeinflusst. Wenn dieser stetig steigt, weil es keine Dividende gibt, wird der Kurs früher oder später nachziehen. Der reine Verkauf von Assets steigert ja erstmal nicht den NAV. Das Ebitda liegt bei über 600 Mio. Die Zinsen und Abschreibungen reduzieren den FreeCashflow, da ja tatsächlich investiert wird in etwa der Höhe der Abschreibungen. Wenn ich mal 300 Mio ansetze, steigt der NAV bei stabilen Rahmenbedingen um rund 4% pro Jahr bei 7 Mrd MarketCap.

Ferner schaue ich mir den Mietmultiplikator an, der laut GB bei aktuell 27,8 liegt auf Basis NAV. Etwas hoch, aber sicherlich näher an der Wahrheit als die aktuellen knapp 20.

Bei der ganzen Rechnerei bin ich auch schon im WorstCase (Vonovia bewegt sich nicht, Mietpreisbremse). Aber man will ja auch wissen, ob sich das Investment trägt ohne neue Ereignisse. Und das tut es, wenn es nicht so eine Branicks/VIB-Nummer wird.

@Marciavelli2000

Verstehe, Du baust ab 2023 Deine Berechnung auf.

Der GB 2023 wurde m.E. von DEUTSCHE WOHNEN korrekt um die nicht fortgeführten Geschäftsbereiche bereinigt. Wie bekannt, möchte sich der Chef der Muttergesellschaft VONOVIA, Rolf Buch, in 2024 von dem nicht branchentypischen Pflegebereich (der Deutsche Wohnen) mit einem Verkaufserlös mind. in Höhe des Buchwertes trennen. Also ist dieser Pflegebereich nicht im NAV (der Immobilien von Deutsche Wohnen in 2023) enthalten. Und in 2024 könnte ein Verkaufserlös zufließen, der die Verschuldung von Deutsche Wohnen der Fälligkeiten in 2025 weiter reduziert und
den NAV in 2025 aufmörtelt. Die Unterbewertung der Aktie nimmt zu und es ist Geduld gefragt, wann das extrem gespannte Gummiband zwischen Wert und Preis zurückschnalzt:
7 Jahre Wartezeit (worst case) sind verdammt lange und wären mein bisher extremster shareholder value-play (abgesehen von der langen Wartezeit beim Audi bzw. MAN Squeeze Out), aber für meine Enkelkinder ist es ein schöner Turbo, mit dem sie in 7 Jahren hoffentlich den Führerschein und das 1. Auto bezahlen können

Wenn's vorher passiert, umso höher ist die Performance....

Zur Ertragsseite zeigt der Kommentar Nr. 1740 von SGL210 vom 16.5.2024, wann der eingefrorene Miet-Bestand sich in Bewegung setzt. Bei frei werdenden Bestandswohnungen/Neubauwohnung paßt DEutsche Wohnen auf (Beispiele in meinem gestrigen Kommentar).

Fazit: geringe Verschuldung, steigende Mieterträge, Mehrheitsgesellschafter Vonovia in angespannter Finanzlage...aber lange exit-Laufzeit, somit wenig Interesse von Fonds, die vierteljährlich, monatlich, täglich Performance zeigen müssen...spannend...

[Marciavelli2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.921.003 von FoxSr am 10.06.24 17:30:15

Du hast einen anderen Ansatz, den ich aber auch interessant finde.

Ich versuche wie gesagt den bereinigten FreeCashflow hochzurechen, da dieser ja neben Bewertungsveränderungen den inneren Wert und den NAV positiv beeinflusst. Wenn dieser stetig steigt, weil es keine Dividende gibt, wird der Kurs früher oder später nachziehen. Der reine Verkauf von Assets steigert ja erstmal nicht den NAV. Das Ebitda liegt bei über 600 Mio. Die Zinsen und Abschreibungen reduzieren den FreeCashflow, da ja tatsächlich investiert wird in etwa der Höhe der Abschreibungen. Wenn ich mal 300 Mio ansetze, steigt der NAV bei stabilen Rahmenbedingen um rund 4% pro Jahr bei 7 Mrd MarketCap.

Ferner schaue ich mir den Mietmultiplikator an, der laut GB bei aktuell 27,8 liegt auf Basis NAV. Etwas hoch, aber sicherlich näher an der Wahrheit als die aktuellen knapp 20.

Bei der ganzen Rechnerei bin ich auch schon im WorstCase (Vonovia bewegt sich nicht, Mietpreisbremse). Aber man will ja auch wissen, ob sich das Investment trägt ohne neue Ereignisse. Und das tut es, wenn es nicht so eine Branicks/VIB-Nummer wird.

[FoxSr]

Neubau-Miete 19 Euro netto/qm oder Altbestand für 8 Euro, für 10,90 Euro/15 Euro netto/qm

@Marciavelli2000
Der adjusted Ebitda Rental betrug 638,1 Mio Euro in 2023 (600,1 Mio Euro in 2022). Beim free cash flows dürfte es in 2024 mit dem beabsichtigten Teil-/Verkauf des Pflegebereichs und der Rückzahlung der Vonovia-Zwischenfinanzierung im Dezember 2024 vorwärts gehen.

Danke für Deine Rückfrage zu meinem damaligen Kommentar. Hintergrund für meinen Kommentar war der worst case
(einer längstmöglichen Wartezeit bis Okt. 2031 mit einem Ausstiegskurs von mind. 30 Euro je DEUTSCHE WOHNEN Aktie, was 66% Performance in 7 Jahren bedeutet. Wahrscheinlich wird es aber vorher eine Lösung geben, weil die verpaßte Refinanzierung der Muttergesellschaft VONOVIA in ihrer Konzernbilanz nur durch jährliche Verkäufe von mind. 3 Mrd. Immobilien und durch die positiven Zahlen der Deutsche Wohnen ins Lot kommt. ABER seit 1 Woche wird auf FED/EZB-Ebene ein dauerhafter Geldmarktzins um die 3% diskutiert, was für VONOVIA dramatische Folgen hat. Dann muß sich m.E. die Muttergesellschaft VONOVIA bewegen).

Deutsche Wohnen: Durch freie Wohnungen stieg die Nettomiete des Gesamtbestandes (S.31) um 3,2% in 2023 (nach 2,7% in 2022) sowie durch Neubau und Aufstockung um 0,2% (nach 0,3% in 2022). Die Nettomiete stieg auf 7,72 Euro/qm (nach 7,48 Euro Ende 2022 und 7,20 Euro Ende 2021).

Anbei 2 aktuelle Beispiele von Mietangeboten der Deutsche Wohnen



https://www.deutsche-wohnen.com/expose/object/89-1521320007
Mietangebot zu 8 Euro, Berlin-Hellersdorf Baujahr 1989, ab 18.6.24 ohne Maleranstrich (= selbst ist der Mann/die Frau...imo)

"...in der Miete ist der Grundbeitrag für das Kabelfernsehen bereits enthalten. Die Nutzung von volldigitalem Fernsehanschluss mit Highspeed-Internet-Zugang ist möglich. In der Wohnung findet derzeit Baumaßnahmen statt, welche zur Erhöhung des Wohnwertes führen. Die Wohnung wird mit einem PVC Bodenbelag ausgestattet. Die Wände werden frisch gestrichen und die Tapeten der Wände entfernt, sodass Sie sich malermäßig selbstverwirklichen können. Die Wohnung wird demnach unntapeziert übergeben."

oder zu 10,90 Euro/qm in Berlin-Süd Baujahr 1933

"...Ebenfalls ist der Küchenboden gefliest. Auf Wunsch stellen wir Ihnen einen Herd und eine Spüle zur Verfügung. Der gespachtelte Bodenausgleich in den Zimmern und im Flur bietet Ihnen eine optimale Grundlage für Ihren eigenen Bodenbelag. Des Weiteren werden die Wände und Decken noch einmal renoviert und malermäßig instandgesetzt. ...)

Was will ich damit sagen? Jedes Jahr steigen die Mieterträge um 18-20 Mio Euro bzw. 0,20 Eurocent pro qm, womit sowohl die Mieter als auch die Investoren vernünftig planen können.

[Andrija]

Vermutlich immer noch keine Kaufkurse. Unter 17 werde ich wohl meine kleine Position langsam aufstocken.

[Marciavelli2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.909.450 von Aktienduffy am 07.06.24 14:51:58

Ich denk mal, der Zinsausblick hat sich einfach verschlechtert, sowohl in der EU als auch in den USA. Dann fallen die Kurse, speziell wenn die Erwartungen vorher hoch waren.

[Marciavelli2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.796.405 von FoxSr am 16.05.24 12:56:55

Von was für einen FreeCashflow gehst Du bereinigt von allen Sonderfaktoren aus? 800 Mio ist in etwa die Kaltmiete, abzüglich Personalkosten, aktivierte Modernisierung, Handwerker etc bleibt vermutlich nicht mehr als 300-400 Mio übrig, wenn überhaupt, oder?

[Aktienduffy]

ich vermute, hier agieren schon akteure long DW/Short Vonovia, und da hier heute 3% alpha obenstehen, würde sowas bei einer anpassung der position zu diesem verlauf führen, dh der vonovia short wird gecovert im gegenzug die DW verkauft