Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG)
eröffnet am 16.07.05 00:02:33 von
neuester Beitrag 13.06.24 19:23:44 von
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Hallo Pumuckel-67,
entschuldige bitte, dass ich erst heute antworte. Ich hatte leider viel um die Ohren.
Auf einige deiner Anmerkungen möchte ich zur Klarstellung eingehen.
Oder ist der Satz so zu verstehen, dass 80% der Miete für die Darlehensrate aufgewendet werden muss und die restlichen 20% für die von mir erwähnten Dinge verwendet werden können?
So herum ist es zutreffend. Die Banken gehen davon aus, dass für Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung, Kosten der Neuvermietung usw. etwa 20 % bis 30 % der Kaltmiete verbraucht werden. Also gewähren die Banken nur Kredite, bei denen die Raten von 70 % bis 80 % der Kaltmiete bezahlt werden können.
Wobei aus meiner Sicht dann hier ganz schnell mal die Gefahr besteht, dass bei Zinserhöhungen die gesamte Finanzierungsstruktur in sich zusammenfällt.
Als die Zinsen extrem niedrig waren, wurde von den Banken eine hohe Tilgung verlangt. In der Regel liegt die Rate bei 5 % bis 8 % (Höhe hängt auch von der Gesamtbonität ab) der ursprünglichen Darlehenssumme.
Läuft die Zinsbindung aus und hat sich in der Zwischenzeit die Zinssituation negativ verändert, erhöt sich der Anteil, der für die Zinsen aufgewendet wird und der Anteil für die monatliche Tilgung sinkt.
Ich habe im Laufe der Jahre beides erlebt. Zu Beginn war der Tilgungsanteil niedrig, weil die Zinssätze höher waren, später als die Zinssätze gesunken waren, erhöhte sich nach Ablauf der Zinsbindungen der Tilgungsanteil. In jüngster Vergangenheit (seit 2020) war es umgekehrt. In Not geraten bin ich nie, obwohl ich immer mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert habe.
Ist man allerdings so leichtsinnig, wie die Manager der Branicks, dann invstiert man extrem hohe Summen und finanziert die Sache kurzfristig. Ändert sich in so einem Fall die Situation unmittelbar nach dem Erwerb, passiert eben das was wir beobachten konnten. Es droht trotz guter Vermögenslage die Zahlungsunfähigkeit.
Die VIB soll von der Branicks Objekte kaufen und neben dem Kaufpreis hierfür auch noch ein Darlehen an Branicks geben?
Ich sehe schon, ich habe die Sache nicht geanu genug beschrieben.
Die beste Variante wäre, wenn die VIB Darlehen aufgrund der freien Sicherheiten bekommen könnte. In dem Fall könnte ein Darlehen beschaft und wiederum als Darlehn an die Branicks ausgereicht werden.
Weil die Banken aber die Gewährung von Krediten oftmals davon abhängig machen, ob eine Neuinvestition gtätigt wird, muss eben leider ein Verkauf von Branicks an die VIB (mit allen dabei entstehenden Nebenkosten) stattfinden. In dem Fall beschafft die VIB die Darlehen und zahlt den Kaufpreis.
Bei der Branicks landet entweder das Darlehen oder der Kaufpreis.
Diesen Geldzufluss muss die Branicks dann möglichst sinnvoll einsetzen. Über folgende Verwendungsmöglichkeiten würde ich mich freuen.
1. teure und kurzfristig fällige Verbindlichkeiten werden getilgt (Folge: Zinsen reduzieren sich und das Problem der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist gelöst)
2. VIB Aktien werden zum aktuellen Kurs eingekauft, falls noch Mittel vorhanden sind (Folge: Anteile des Immobilienbestandes der VIB werden preiswert eingekauft)
3. Anleihen werden zum aktuellen Kurs zurückgekauft, falls noch Mittel vorhanden sind (Folge: Es findet eine Entschuldung statt, z. B. Einsatz 50, Entschuldung 100 = Ertrag von 50.)
Allgemeine Aussage zur Investition in Immobilien.
Immobilienpreise und Immobilienmieten entwickeln sich niemals linear (Schweinzyklus) und man muss deshalb immer langfristig denken.
Warum?
Langfristig steigen Immobilien immer mindestens in Höhe der Inflation (wegen der sich entwickelnden Baukosten). Ob man dabei Geld verdient oder nicht, hängt vom richtigen Einkaufszeitpunkt ab.
Anfang der 2020er Jahre konnte man Immobilien direkt zu extrem niedrigen Preisen erwerben.
Derzeit erleben wir, dass die Immobilienpreise zwar gesunken sind, aber sich immer noch auf einem sehr hohen Niveau befinden. Deshalb kommt für mich der direkte Erwerb nicht in Frage.
Aber die Börse macht es wegen der Übertreibungen möglich, dass man Anteile an Immobilien zu Spottpreisen erwirbt. Bei Branicks ist das Mißverhältnis zwischen Markwert und Aktienkurs besonders günstig für den Einkäufer. Ursache ist nach meiner festen Überzeugung der Vertrauensverlust in das Management wegen der Verursachung der drohenden Zahlungsunfähigkeit. Aber schlechtes unternehmerisches Handeln bei der Finanzierung des VIB Erwerbs wertet den Immobilienbestand nicht ab.
Ausnahme:
Wegen der bisher nicht gelösten Rückzahlung der kurzfristigen Verbindlichkeiten müssen ggf. Notverkäufe zu niedrigen Preisen an Dritte erfolgen.
Das kann aber hoffentlich vermieden werden, wenn die Banken der VIB Darlehen gewähren und/oder den Verkauf von Immobilien an die VIB mittragen. So bleiben die Objekte zum Großteil (69 %) im Konzern.
Nach dem Kurseinbruch in den letzten Tagen würde ich gerne weitere Branicks-Aktien erwerben. Geht leider wegen der fehlenden Mittel nicht.
Ich wünsche einen schönen Abend
entschuldige bitte, dass ich erst heute antworte. Ich hatte leider viel um die Ohren.
Auf einige deiner Anmerkungen möchte ich zur Klarstellung eingehen.
Oder ist der Satz so zu verstehen, dass 80% der Miete für die Darlehensrate aufgewendet werden muss und die restlichen 20% für die von mir erwähnten Dinge verwendet werden können?
So herum ist es zutreffend. Die Banken gehen davon aus, dass für Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung, Kosten der Neuvermietung usw. etwa 20 % bis 30 % der Kaltmiete verbraucht werden. Also gewähren die Banken nur Kredite, bei denen die Raten von 70 % bis 80 % der Kaltmiete bezahlt werden können.
Wobei aus meiner Sicht dann hier ganz schnell mal die Gefahr besteht, dass bei Zinserhöhungen die gesamte Finanzierungsstruktur in sich zusammenfällt.
Als die Zinsen extrem niedrig waren, wurde von den Banken eine hohe Tilgung verlangt. In der Regel liegt die Rate bei 5 % bis 8 % (Höhe hängt auch von der Gesamtbonität ab) der ursprünglichen Darlehenssumme.
Läuft die Zinsbindung aus und hat sich in der Zwischenzeit die Zinssituation negativ verändert, erhöt sich der Anteil, der für die Zinsen aufgewendet wird und der Anteil für die monatliche Tilgung sinkt.
Ich habe im Laufe der Jahre beides erlebt. Zu Beginn war der Tilgungsanteil niedrig, weil die Zinssätze höher waren, später als die Zinssätze gesunken waren, erhöhte sich nach Ablauf der Zinsbindungen der Tilgungsanteil. In jüngster Vergangenheit (seit 2020) war es umgekehrt. In Not geraten bin ich nie, obwohl ich immer mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert habe.
Ist man allerdings so leichtsinnig, wie die Manager der Branicks, dann invstiert man extrem hohe Summen und finanziert die Sache kurzfristig. Ändert sich in so einem Fall die Situation unmittelbar nach dem Erwerb, passiert eben das was wir beobachten konnten. Es droht trotz guter Vermögenslage die Zahlungsunfähigkeit.
Die VIB soll von der Branicks Objekte kaufen und neben dem Kaufpreis hierfür auch noch ein Darlehen an Branicks geben?
Ich sehe schon, ich habe die Sache nicht geanu genug beschrieben.
Die beste Variante wäre, wenn die VIB Darlehen aufgrund der freien Sicherheiten bekommen könnte. In dem Fall könnte ein Darlehen beschaft und wiederum als Darlehn an die Branicks ausgereicht werden.
Weil die Banken aber die Gewährung von Krediten oftmals davon abhängig machen, ob eine Neuinvestition gtätigt wird, muss eben leider ein Verkauf von Branicks an die VIB (mit allen dabei entstehenden Nebenkosten) stattfinden. In dem Fall beschafft die VIB die Darlehen und zahlt den Kaufpreis.
Bei der Branicks landet entweder das Darlehen oder der Kaufpreis.
Diesen Geldzufluss muss die Branicks dann möglichst sinnvoll einsetzen. Über folgende Verwendungsmöglichkeiten würde ich mich freuen.
1. teure und kurzfristig fällige Verbindlichkeiten werden getilgt (Folge: Zinsen reduzieren sich und das Problem der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist gelöst)
2. VIB Aktien werden zum aktuellen Kurs eingekauft, falls noch Mittel vorhanden sind (Folge: Anteile des Immobilienbestandes der VIB werden preiswert eingekauft)
3. Anleihen werden zum aktuellen Kurs zurückgekauft, falls noch Mittel vorhanden sind (Folge: Es findet eine Entschuldung statt, z. B. Einsatz 50, Entschuldung 100 = Ertrag von 50.)
Allgemeine Aussage zur Investition in Immobilien.
Immobilienpreise und Immobilienmieten entwickeln sich niemals linear (Schweinzyklus) und man muss deshalb immer langfristig denken.
Warum?
Langfristig steigen Immobilien immer mindestens in Höhe der Inflation (wegen der sich entwickelnden Baukosten). Ob man dabei Geld verdient oder nicht, hängt vom richtigen Einkaufszeitpunkt ab.
Anfang der 2020er Jahre konnte man Immobilien direkt zu extrem niedrigen Preisen erwerben.
Derzeit erleben wir, dass die Immobilienpreise zwar gesunken sind, aber sich immer noch auf einem sehr hohen Niveau befinden. Deshalb kommt für mich der direkte Erwerb nicht in Frage.
Aber die Börse macht es wegen der Übertreibungen möglich, dass man Anteile an Immobilien zu Spottpreisen erwirbt. Bei Branicks ist das Mißverhältnis zwischen Markwert und Aktienkurs besonders günstig für den Einkäufer. Ursache ist nach meiner festen Überzeugung der Vertrauensverlust in das Management wegen der Verursachung der drohenden Zahlungsunfähigkeit. Aber schlechtes unternehmerisches Handeln bei der Finanzierung des VIB Erwerbs wertet den Immobilienbestand nicht ab.
Ausnahme:
Wegen der bisher nicht gelösten Rückzahlung der kurzfristigen Verbindlichkeiten müssen ggf. Notverkäufe zu niedrigen Preisen an Dritte erfolgen.
Das kann aber hoffentlich vermieden werden, wenn die Banken der VIB Darlehen gewähren und/oder den Verkauf von Immobilien an die VIB mittragen. So bleiben die Objekte zum Großteil (69 %) im Konzern.
Nach dem Kurseinbruch in den letzten Tagen würde ich gerne weitere Branicks-Aktien erwerben. Geht leider wegen der fehlenden Mittel nicht.
Ich wünsche einen schönen Abend
@STBDO
Wichtig
Das funktioniert nur, wenn etwa 70 bis 80 % (von Bank zu Bank unterschiedlich) der von der Bank langfristig erwarteten Kaltmiete (kann manchmal auch unter der aktuellen Miete liegen) die Darlehensrate abdeckt.
Dieser Satz irritiert mich.
Woher kommen die Mittel für die restlichen 20-30% der Darlehensrate?
Und was bleibt dann für die Aktionäre übrig?
Ich dachte bisher, dass man mit Immobilien dann Geld verdient, wenn man einen Teil der Mieterträge für die Darlehensrate verwendet (incl. Tilgung), einen Teil für die Instandhaltung und einen Teil, um weitere Objekte zu erwerben.
Oder ist der Satz so zu verstehen, dass 80% der Miete für die Darlehensrate aufgewendet werden muss und die restlichen 20% für die von mir erwähnten Dinge verwendet werden können?
Wobei aus meiner Sicht dann hier ganz schnell mal die Gefahr besteht, dass bei Zinserhöhungen die gesamte Finanzierungsstruktur in sich zusammenfällt.
Bzgl. freie Mittel bei der VIB für Finanzierungen:
Die VIB soll von der Branicks Objekte kaufen und neben dem Kaufpreis hierfür auch noch ein Darlehen an Branicks geben?
Da freue ich mich jetzt schon auf die Meldung, in der dieser ganze Vorgang beschrieben wird. Kaufpreis für die Objekte, Schulden, die mit übernommen werden und was am Ende des Tages für alle am Unternehmen Beteiligten übrig bleibt.
Darum geht es für mich, wenn ich mein Geld über Aktien in ein Unternehmen stecke.
Mit welchem Ertrag aus den Geschäften, die das Unternehmen macht, kann ich rechnen.
Wichtig
Das funktioniert nur, wenn etwa 70 bis 80 % (von Bank zu Bank unterschiedlich) der von der Bank langfristig erwarteten Kaltmiete (kann manchmal auch unter der aktuellen Miete liegen) die Darlehensrate abdeckt.
Dieser Satz irritiert mich.
Woher kommen die Mittel für die restlichen 20-30% der Darlehensrate?
Und was bleibt dann für die Aktionäre übrig?
Ich dachte bisher, dass man mit Immobilien dann Geld verdient, wenn man einen Teil der Mieterträge für die Darlehensrate verwendet (incl. Tilgung), einen Teil für die Instandhaltung und einen Teil, um weitere Objekte zu erwerben.
Oder ist der Satz so zu verstehen, dass 80% der Miete für die Darlehensrate aufgewendet werden muss und die restlichen 20% für die von mir erwähnten Dinge verwendet werden können?
Wobei aus meiner Sicht dann hier ganz schnell mal die Gefahr besteht, dass bei Zinserhöhungen die gesamte Finanzierungsstruktur in sich zusammenfällt.
Bzgl. freie Mittel bei der VIB für Finanzierungen:
Die VIB soll von der Branicks Objekte kaufen und neben dem Kaufpreis hierfür auch noch ein Darlehen an Branicks geben?
Da freue ich mich jetzt schon auf die Meldung, in der dieser ganze Vorgang beschrieben wird. Kaufpreis für die Objekte, Schulden, die mit übernommen werden und was am Ende des Tages für alle am Unternehmen Beteiligten übrig bleibt.
Darum geht es für mich, wenn ich mein Geld über Aktien in ein Unternehmen stecke.
Mit welchem Ertrag aus den Geschäften, die das Unternehmen macht, kann ich rechnen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.924.894 von Nobody_79 am 11.06.24 12:07:39@Nobody_79
So einen Mist wie DIC bzw. Branicks hatte und habe ich zum Glück nicht in meinen Depots, so dass ich nicht enttäuscht werden konnte.
Übrigens die BuBa Indikatoren mahnen weiterhin zur Vorsicht, denn zum Optimismus! Insb. im dt. Büroimmobilienmarkt gilt es eine Besonderheit zu berücksichtigen: In D war die homeoffice-Quote im europäischen Vergleich vor COVID-19 sehr, sehr niedrig gewesen und erst seitdem beginnt sich dies zu ändern. Leider ist diese Änderung noch immer nicht vollständig vollzogen, sofern man davon ausgeht, dass sich D an die europäischen Nachbarn angleicht. In den USA liegt diese Quote sogar noch deutlich höher. Was schließen wir daraus? Nun, die Leerstandsquote wird im Bürosegment weiter steigen, insb. bei Standorten an den Haupteinfallsstraßen, während die zentral gelegenen kleineren Einheiten, falls diese modernisiert sind, sich weiterhin gut vermieten lassen.
Der Hotelmarkt profitiert von kapitalstarken Betreibern, die, jetzt in einer Zeit in der Banken weiterhin keine Hotelneubauten finanzieren möchten, nach Chancen Ausschau halten. Davon ist Branicks-Portfolio in keinster Weise betroffen.
Von Problemlösungen durch Branicks lese ich aber bis heute nichts, obwohl sich Q2 dem Ende nähert. Nur mittels konzerninternem Verschiebens zur VIB werden sich die nötigen Summen für Branicks nicht beschaffen lassen. Das Auflegen eines Branicks Renewable Energy Fund S.C.S. SICAV-RAIF soll es nun richten? Pflichtmeldungen, in denen über Taschengeldtransaktionen eines Vorstands berichtet wird, vernachlässige ich stets. Insb. die Insidertransaktionen sprechen doch für Skepsis über die weiteren Aussichten. Bevor nicht über auskömmliche Verkäufe an Dritte ad-hoc berichtet wird, gibt es keinerlei Grund optimistisch zu sein, da die Brückenfinanzierung weiterläuft und sich auf Ebene der Branicks keine frei verfügbaren Mittel aufbauen.
So einen Mist wie DIC bzw. Branicks hatte und habe ich zum Glück nicht in meinen Depots, so dass ich nicht enttäuscht werden konnte.
Übrigens die BuBa Indikatoren mahnen weiterhin zur Vorsicht, denn zum Optimismus! Insb. im dt. Büroimmobilienmarkt gilt es eine Besonderheit zu berücksichtigen: In D war die homeoffice-Quote im europäischen Vergleich vor COVID-19 sehr, sehr niedrig gewesen und erst seitdem beginnt sich dies zu ändern. Leider ist diese Änderung noch immer nicht vollständig vollzogen, sofern man davon ausgeht, dass sich D an die europäischen Nachbarn angleicht. In den USA liegt diese Quote sogar noch deutlich höher. Was schließen wir daraus? Nun, die Leerstandsquote wird im Bürosegment weiter steigen, insb. bei Standorten an den Haupteinfallsstraßen, während die zentral gelegenen kleineren Einheiten, falls diese modernisiert sind, sich weiterhin gut vermieten lassen.
Der Hotelmarkt profitiert von kapitalstarken Betreibern, die, jetzt in einer Zeit in der Banken weiterhin keine Hotelneubauten finanzieren möchten, nach Chancen Ausschau halten. Davon ist Branicks-Portfolio in keinster Weise betroffen.
Von Problemlösungen durch Branicks lese ich aber bis heute nichts, obwohl sich Q2 dem Ende nähert. Nur mittels konzerninternem Verschiebens zur VIB werden sich die nötigen Summen für Branicks nicht beschaffen lassen. Das Auflegen eines Branicks Renewable Energy Fund S.C.S. SICAV-RAIF soll es nun richten? Pflichtmeldungen, in denen über Taschengeldtransaktionen eines Vorstands berichtet wird, vernachlässige ich stets. Insb. die Insidertransaktionen sprechen doch für Skepsis über die weiteren Aussichten. Bevor nicht über auskömmliche Verkäufe an Dritte ad-hoc berichtet wird, gibt es keinerlei Grund optimistisch zu sein, da die Brückenfinanzierung weiterläuft und sich auf Ebene der Branicks keine frei verfügbaren Mittel aufbauen.
Danke für die aussagefähigen Erläuterungen. Ich werde mir die Geschäftsberichte ansehen.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.925.068 von STBDO am 11.06.24 12:39:10
Die TTL ist ein börsennotiertes Unternehmen. Somit sind die Finanzberichte auch online einsehbar. https://www.ttl-ag.de/de/investor-relations/finanzberichte.h…
Ich habe bereits einiges im TTL-Thread gepostet. Es ist auf alle Fälle so, dass die TTL im wesentlichen aus 2 Beteiligungen besteht. Die von Branicks und die von Montano Real Estate (Institutionelle Gewerbeimmobilien). Der Jahresbericht wurde vom 31.5 auf den 28.6 verschoben.
Meine Vermutung: Grund dafür könnten finanzielle Probleme sein. Denn die TTL hat die Beteiligung über das Konstrukt TTL Real Estate und die DIC Gruppe. Hier wurden in dem Konstrukt 34,9% der Aktien von Branicks gehalten. Bei der Refinanzierung hatten Sie dann ihre Anteile auf unter 30% reduziert. Nachdem jetzt nicht ganz klar ist, wo hier die Verkäufe getätigt wurden, ist auch nicht klar, wie stark das die TTL getroffen hat (denn es werden nur 50% an der TTL Real Estate und 4% an der Deutschen Immobilien Chancen). Zusätzlich sind die Aktien sehr stark beliehen. Aktuell dürften die Zinssätze noch relativ gut sein. Aber die können nicht wirklich bedient werden. Denn die Liquidation von Beteiligungen spiegelt die Buchwerte absolut nicht mehr wieder (da diese at-equity bilanziert sind).
Für mich ist das Konstrukt somit langfristig am Ende (und zumindest sehr stark insolvenzgefährdet). Ob sich jemand aus der DIC-Gruppe (mit dem nötigen Kleingeld) findet und die Anteile der TTL schluckt ist zum Beispiel eine Möglichkeit von vielen. Aber wir werden sehen, was die Zeit so bringt.
Ich würde auf alle Fälle empfehlen am 28.6 den Jahresbericht zu studieren und eventuelle Ad-Hoc Nachrichten der TTL zu checken.
Zitat von STBDO: Hallo Rabajatis,
die Fragen sind natürlich allesamt berechtigt. Zur Begründung meiner verhältnismäßig optimistischen Einstellung habe ich unten eine Berechnung eingefügt.
Banken haben bestimmte Vorgaben und Vorgehensmuster. Wichtig ist immer die Besicherung. Deshalb muss man dafür sorgen, dass die Besicherung in Ordnung ist.
Da ich nicht reich geboren wurde, muss ich den Ertrag immer mit Hilfe von hohen Fremdkapitalanteilen erzielen. Das ist manchmal etwas lästig, weil beschwerlich, funktioniert aber langfristig ganz gut.
Ich musste häufig feststellen, dass bei dem Erwerb einer bestimmten Immobilie das vorhandene Eigenkapital in Verbindung mit dem von der Bank ermittelten Beleihungswert für dieses Objekt nicht ausgereicht hat, um das benötigte Fremdkapital zu bekommen. Also suchte ich nach freien Sicherheiten (Beleihugnswerte abzüglich Restvaluta der Darlehen) bei bereits vorhandenen Objekten. Die Banken mussten dann nur noch die Zweckerklärungen ergänzen und dann standen die Finanzierungen.
Wichtig
Das funktioniert nur, wenn etwa 70 bis 80 % (von Bank zu Bank unterschiedlich) der von der Bank langfristig erwarteten Kaltmiete (kann manchmal auch unter der aktuellen Miete liegen) die Darlehensrate abdeckt.
Die Branicks hatte das gleiche Grundproblem, einen verhältnismäßig hohen Fremdkapitalanteil. Wegen des Erwerbs der VIB wurde scheinbar jede damals vorhandene Option genutzt, um den Erwerb umsetzen zu können.
Wegen der sich verändernden Verhältnisse rächte sich dieses riskante Vorgehen.
Es müssen also bekannterweise Wege gefunden werden, wie man die Situation meistert.
Dazu habe ich im Jahresabschluss der VIB nach freien Sicherheiten gesucht. Ziel der Suche war, grundbuchbesicherte Darlehen beantagen zu können um an langfristige Darlen mit günstigeren Zinssätzen zu kommen mit denen die Brückenfinanzierung abgelöst werden kann und das Liuidtätsproblem zu beseitigen. Ich gehe davon aus, dass die Verantwortlichen bei Branicks so oder ähnlich vorgegangen sind. Vermutlich mussten Sie aber feststellen, dass die Darlehnesgewährung ohne Neuerwerb nicht funktioniert hat. Deshalb musste vermutlich der Umweg über den Verkauf von Immobilien an die Branicks und leider auch an Dritte (ich hoffe, dass es sich bei dem Verkauf an Dritte, um Immoblien handelt, die man ohnehin verkaufen wollte) erfolgen.
Die Zahlen wurden aus dem JA 2023 der VIB entnommen. Bilanz Ertrag
31.12.2023 Vermögensmehrung
Marktwert der Firmenzentrale 5.200.000 €
Marktwert Immobilien AV 1.658.413.000 €
Marktwert Immobilien UV 13.116.000 €
Marktwert Immobilien gesamt 1.676.729.000 €
Beleihungswert (geringer Leerstand, gute Rendite) 70,00% 1.173.710.300 €
= mögliche Darlehenssumme
Finanzschulden verzinslich
langftristig 887.400.000 €
kurzfristig 40.038.000 € - 927.438.000 €
freie Sicherheiten 246.272.300 €
1. Schritt
Beantragung von Krediten (funktioniert vermutlich nur mit Verkauf von Immobilien an VIB)
grundbuchbesichert günstiger Zinssatz gerundet 240.000.000 €
von der VIB verwenden
Gewährung eines Darlehens an die Branicks 240.000.000 €
2. Schritt
von der Branicks verwenden
Erwerb einer möglichst hohen Anzahl von VIB-Aktien (lässt sich eventuell nicht realisieren)
Aktien insgesamt 33.054.587
davon hält die Branicks (neu) 69% 22.807.665
Hinzuerwerb z. B. 8% 2.644.367
VIB Aktien NAV/Aktie 40,69 €
zum Durchschnittskurs von 25,00 € -66.109.174 €
Ertrag/Vermögensmehrung 15,69 € 41.490.118 €
Erwerb von Anleihen 23.400.000 € (lässt sich eventuell nicht realisieren)
zur Durchschnittskurs 60% -14.040.000 €
Ertrag 40% 9.360.000 €
Zinsnachteil Anleihen 2% -280.800 €
Rückzahlungen Brückenfinanzierung hoher Zinssatz -159.850.826 €
Ertrag/Vermögensmehrung
Zinssatzminderung 5% 7.992.541 € 7.992.541 €
verbleibende Mittel aus Darlehensbeschaffung 0 €
Ertrag aus Verwendung der Mittel 58.561.859 €
Wenn nur die Ablösung der Brückenfinazierung gelingt, ist das auch ok.
Liquiditätsproblem gelöst/Zinseinsparungen erzielt
Trotzdem hoffe ich auch die Aufstockung von VIB Aktien und auch auf den Rückkauf von Anleihen.
Aber wie wir alle wissen, erfüllen sich nicht alle Hoffnungen.
Aber noch ein Hinweis. Freie Sicherheiten können auch in anderen Objekten der Branicks vorhanden sein.
Es wurde ja z. B. schon angesprochen, dass die Brückenfinanzierung mit VIB-Aktien abgesichert worden sein soll. Mir ist das zwar nicht bekannt, aber es ist durchaus nicht unwahrscheinlich. Wenn dem so ist, so müssen in der Zwischenzeit hohe Anteile frei gegeben worden sein, weil von der Brückenfinanzierung inzwischen ein Großteil getilgt worden ist.
Den Hinweis von pete-schmatz zur TTL (Dr. Schmidt) finde ich interessant.
Ist der Begriff "überschuldet" so gemeint, dass die Gesellschaft Insolvenz wegen Überschuldung angemeldet werden muss?
Ich habe in den Direktors-Dealings gelesen, dass Herr Dr. Schmidt in den Jahren 2019 bis 2022 Aktien 853.042 Aktien zu Kursen zwischen 12,43 € und 14.15 € erworben hat. Weiß jemand, wie hoch der durchschnittliche Kaufpreis für den Gesamtbestand war und vor allem, ob die Erwerbe mit Hilfe von Fremdkapital erworben worden sind?
Die TTL ist ein börsennotiertes Unternehmen. Somit sind die Finanzberichte auch online einsehbar. https://www.ttl-ag.de/de/investor-relations/finanzberichte.h…
Ich habe bereits einiges im TTL-Thread gepostet. Es ist auf alle Fälle so, dass die TTL im wesentlichen aus 2 Beteiligungen besteht. Die von Branicks und die von Montano Real Estate (Institutionelle Gewerbeimmobilien). Der Jahresbericht wurde vom 31.5 auf den 28.6 verschoben.
Meine Vermutung: Grund dafür könnten finanzielle Probleme sein. Denn die TTL hat die Beteiligung über das Konstrukt TTL Real Estate und die DIC Gruppe. Hier wurden in dem Konstrukt 34,9% der Aktien von Branicks gehalten. Bei der Refinanzierung hatten Sie dann ihre Anteile auf unter 30% reduziert. Nachdem jetzt nicht ganz klar ist, wo hier die Verkäufe getätigt wurden, ist auch nicht klar, wie stark das die TTL getroffen hat (denn es werden nur 50% an der TTL Real Estate und 4% an der Deutschen Immobilien Chancen). Zusätzlich sind die Aktien sehr stark beliehen. Aktuell dürften die Zinssätze noch relativ gut sein. Aber die können nicht wirklich bedient werden. Denn die Liquidation von Beteiligungen spiegelt die Buchwerte absolut nicht mehr wieder (da diese at-equity bilanziert sind).
Für mich ist das Konstrukt somit langfristig am Ende (und zumindest sehr stark insolvenzgefährdet). Ob sich jemand aus der DIC-Gruppe (mit dem nötigen Kleingeld) findet und die Anteile der TTL schluckt ist zum Beispiel eine Möglichkeit von vielen. Aber wir werden sehen, was die Zeit so bringt.
Ich würde auf alle Fälle empfehlen am 28.6 den Jahresbericht zu studieren und eventuelle Ad-Hoc Nachrichten der TTL zu checken.
Leider musse ich jetzt felststellen, dass die Excel-Tabelle in einer unübersichtliche Form in meinen Beitrag übernommen worden ist.
Tut mir leid.
Tut mir leid.
Hallo Rabajatis,
die Fragen sind natürlich allesamt berechtigt. Zur Begründung meiner verhältnismäßig optimistischen Einstellung habe ich unten eine Berechnung eingefügt.
Banken haben bestimmte Vorgaben und Vorgehensmuster. Wichtig ist immer die Besicherung. Deshalb muss man dafür sorgen, dass die Besicherung in Ordnung ist.
Da ich nicht reich geboren wurde, muss ich den Ertrag immer mit Hilfe von hohen Fremdkapitalanteilen erzielen. Das ist manchmal etwas lästig, weil beschwerlich, funktioniert aber langfristig ganz gut.
Ich musste häufig feststellen, dass bei dem Erwerb einer bestimmten Immobilie das vorhandene Eigenkapital in Verbindung mit dem von der Bank ermittelten Beleihungswert für dieses Objekt nicht ausgereicht hat, um das benötigte Fremdkapital zu bekommen. Also suchte ich nach freien Sicherheiten (Beleihugnswerte abzüglich Restvaluta der Darlehen) bei bereits vorhandenen Objekten. Die Banken mussten dann nur noch die Zweckerklärungen ergänzen und dann standen die Finanzierungen.
Wichtig
Das funktioniert nur, wenn etwa 70 bis 80 % (von Bank zu Bank unterschiedlich) der von der Bank langfristig erwarteten Kaltmiete (kann manchmal auch unter der aktuellen Miete liegen) die Darlehensrate abdeckt.
Die Branicks hatte das gleiche Grundproblem, einen verhältnismäßig hohen Fremdkapitalanteil. Wegen des Erwerbs der VIB wurde scheinbar jede damals vorhandene Option genutzt, um den Erwerb umsetzen zu können.
Wegen der sich verändernden Verhältnisse rächte sich dieses riskante Vorgehen.
Es müssen also bekannterweise Wege gefunden werden, wie man die Situation meistert.
Dazu habe ich im Jahresabschluss der VIB nach freien Sicherheiten gesucht. Ziel der Suche war, grundbuchbesicherte Darlehen beantagen zu können um an langfristige Darlen mit günstigeren Zinssätzen zu kommen mit denen die Brückenfinanzierung abgelöst werden kann und das Liuidtätsproblem zu beseitigen. Ich gehe davon aus, dass die Verantwortlichen bei Branicks so oder ähnlich vorgegangen sind. Vermutlich mussten Sie aber feststellen, dass die Darlehnesgewährung ohne Neuerwerb nicht funktioniert hat. Deshalb musste vermutlich der Umweg über den Verkauf von Immobilien an die Branicks und leider auch an Dritte (ich hoffe, dass es sich bei dem Verkauf an Dritte, um Immoblien handelt, die man ohnehin verkaufen wollte) erfolgen.
Die Zahlen wurden aus dem JA 2023 der VIB entnommen. Bilanz Ertrag
31.12.2023 Vermögensmehrung
Marktwert der Firmenzentrale 5.200.000 €
Marktwert Immobilien AV 1.658.413.000 €
Marktwert Immobilien UV 13.116.000 €
Marktwert Immobilien gesamt 1.676.729.000 €
Beleihungswert (geringer Leerstand, gute Rendite) 70,00% 1.173.710.300 €
= mögliche Darlehenssumme
Finanzschulden verzinslich
langftristig 887.400.000 €
kurzfristig 40.038.000 € - 927.438.000 €
freie Sicherheiten 246.272.300 €
1. Schritt
Beantragung von Krediten (funktioniert vermutlich nur mit Verkauf von Immobilien an VIB)
grundbuchbesichert günstiger Zinssatz gerundet 240.000.000 €
von der VIB verwenden
Gewährung eines Darlehens an die Branicks 240.000.000 €
2. Schritt
von der Branicks verwenden
Erwerb einer möglichst hohen Anzahl von VIB-Aktien (lässt sich eventuell nicht realisieren)
Aktien insgesamt 33.054.587
davon hält die Branicks (neu) 69% 22.807.665
Hinzuerwerb z. B. 8% 2.644.367
VIB Aktien NAV/Aktie 40,69 €
zum Durchschnittskurs von 25,00 € -66.109.174 €
Ertrag/Vermögensmehrung 15,69 € 41.490.118 €
Erwerb von Anleihen 23.400.000 € (lässt sich eventuell nicht realisieren)
zur Durchschnittskurs 60% -14.040.000 €
Ertrag 40% 9.360.000 €
Zinsnachteil Anleihen 2% -280.800 €
Rückzahlungen Brückenfinanzierung hoher Zinssatz -159.850.826 €
Ertrag/Vermögensmehrung
Zinssatzminderung 5% 7.992.541 € 7.992.541 €
verbleibende Mittel aus Darlehensbeschaffung 0 €
Ertrag aus Verwendung der Mittel 58.561.859 €
Wenn nur die Ablösung der Brückenfinazierung gelingt, ist das auch ok.
Liquiditätsproblem gelöst/Zinseinsparungen erzielt
Trotzdem hoffe ich auch die Aufstockung von VIB Aktien und auch auf den Rückkauf von Anleihen.
Aber wie wir alle wissen, erfüllen sich nicht alle Hoffnungen.
Aber noch ein Hinweis. Freie Sicherheiten können auch in anderen Objekten der Branicks vorhanden sein.
Es wurde ja z. B. schon angesprochen, dass die Brückenfinanzierung mit VIB-Aktien abgesichert worden sein soll. Mir ist das zwar nicht bekannt, aber es ist durchaus nicht unwahrscheinlich. Wenn dem so ist, so müssen in der Zwischenzeit hohe Anteile frei gegeben worden sein, weil von der Brückenfinanzierung inzwischen ein Großteil getilgt worden ist.
Den Hinweis von pete-schmatz zur TTL (Dr. Schmidt) finde ich interessant.
Ist der Begriff "überschuldet" so gemeint, dass die Gesellschaft Insolvenz wegen Überschuldung angemeldet werden muss?
Ich habe in den Direktors-Dealings gelesen, dass Herr Dr. Schmidt in den Jahren 2019 bis 2022 Aktien 853.042 Aktien zu Kursen zwischen 12,43 € und 14.15 € erworben hat. Weiß jemand, wie hoch der durchschnittliche Kaufpreis für den Gesamtbestand war und vor allem, ob die Erwerbe mit Hilfe von Fremdkapital erworben worden sind?
die Fragen sind natürlich allesamt berechtigt. Zur Begründung meiner verhältnismäßig optimistischen Einstellung habe ich unten eine Berechnung eingefügt.
Banken haben bestimmte Vorgaben und Vorgehensmuster. Wichtig ist immer die Besicherung. Deshalb muss man dafür sorgen, dass die Besicherung in Ordnung ist.
Da ich nicht reich geboren wurde, muss ich den Ertrag immer mit Hilfe von hohen Fremdkapitalanteilen erzielen. Das ist manchmal etwas lästig, weil beschwerlich, funktioniert aber langfristig ganz gut.
Ich musste häufig feststellen, dass bei dem Erwerb einer bestimmten Immobilie das vorhandene Eigenkapital in Verbindung mit dem von der Bank ermittelten Beleihungswert für dieses Objekt nicht ausgereicht hat, um das benötigte Fremdkapital zu bekommen. Also suchte ich nach freien Sicherheiten (Beleihugnswerte abzüglich Restvaluta der Darlehen) bei bereits vorhandenen Objekten. Die Banken mussten dann nur noch die Zweckerklärungen ergänzen und dann standen die Finanzierungen.
Wichtig
Das funktioniert nur, wenn etwa 70 bis 80 % (von Bank zu Bank unterschiedlich) der von der Bank langfristig erwarteten Kaltmiete (kann manchmal auch unter der aktuellen Miete liegen) die Darlehensrate abdeckt.
Die Branicks hatte das gleiche Grundproblem, einen verhältnismäßig hohen Fremdkapitalanteil. Wegen des Erwerbs der VIB wurde scheinbar jede damals vorhandene Option genutzt, um den Erwerb umsetzen zu können.
Wegen der sich verändernden Verhältnisse rächte sich dieses riskante Vorgehen.
Es müssen also bekannterweise Wege gefunden werden, wie man die Situation meistert.
Dazu habe ich im Jahresabschluss der VIB nach freien Sicherheiten gesucht. Ziel der Suche war, grundbuchbesicherte Darlehen beantagen zu können um an langfristige Darlen mit günstigeren Zinssätzen zu kommen mit denen die Brückenfinanzierung abgelöst werden kann und das Liuidtätsproblem zu beseitigen. Ich gehe davon aus, dass die Verantwortlichen bei Branicks so oder ähnlich vorgegangen sind. Vermutlich mussten Sie aber feststellen, dass die Darlehnesgewährung ohne Neuerwerb nicht funktioniert hat. Deshalb musste vermutlich der Umweg über den Verkauf von Immobilien an die Branicks und leider auch an Dritte (ich hoffe, dass es sich bei dem Verkauf an Dritte, um Immoblien handelt, die man ohnehin verkaufen wollte) erfolgen.
Die Zahlen wurden aus dem JA 2023 der VIB entnommen. Bilanz Ertrag
31.12.2023 Vermögensmehrung
Marktwert der Firmenzentrale 5.200.000 €
Marktwert Immobilien AV 1.658.413.000 €
Marktwert Immobilien UV 13.116.000 €
Marktwert Immobilien gesamt 1.676.729.000 €
Beleihungswert (geringer Leerstand, gute Rendite) 70,00% 1.173.710.300 €
= mögliche Darlehenssumme
Finanzschulden verzinslich
langftristig 887.400.000 €
kurzfristig 40.038.000 € - 927.438.000 €
freie Sicherheiten 246.272.300 €
1. Schritt
Beantragung von Krediten (funktioniert vermutlich nur mit Verkauf von Immobilien an VIB)
grundbuchbesichert günstiger Zinssatz gerundet 240.000.000 €
von der VIB verwenden
Gewährung eines Darlehens an die Branicks 240.000.000 €
2. Schritt
von der Branicks verwenden
Erwerb einer möglichst hohen Anzahl von VIB-Aktien (lässt sich eventuell nicht realisieren)
Aktien insgesamt 33.054.587
davon hält die Branicks (neu) 69% 22.807.665
Hinzuerwerb z. B. 8% 2.644.367
VIB Aktien NAV/Aktie 40,69 €
zum Durchschnittskurs von 25,00 € -66.109.174 €
Ertrag/Vermögensmehrung 15,69 € 41.490.118 €
Erwerb von Anleihen 23.400.000 € (lässt sich eventuell nicht realisieren)
zur Durchschnittskurs 60% -14.040.000 €
Ertrag 40% 9.360.000 €
Zinsnachteil Anleihen 2% -280.800 €
Rückzahlungen Brückenfinanzierung hoher Zinssatz -159.850.826 €
Ertrag/Vermögensmehrung
Zinssatzminderung 5% 7.992.541 € 7.992.541 €
verbleibende Mittel aus Darlehensbeschaffung 0 €
Ertrag aus Verwendung der Mittel 58.561.859 €
Wenn nur die Ablösung der Brückenfinazierung gelingt, ist das auch ok.
Liquiditätsproblem gelöst/Zinseinsparungen erzielt
Trotzdem hoffe ich auch die Aufstockung von VIB Aktien und auch auf den Rückkauf von Anleihen.
Aber wie wir alle wissen, erfüllen sich nicht alle Hoffnungen.
Aber noch ein Hinweis. Freie Sicherheiten können auch in anderen Objekten der Branicks vorhanden sein.
Es wurde ja z. B. schon angesprochen, dass die Brückenfinanzierung mit VIB-Aktien abgesichert worden sein soll. Mir ist das zwar nicht bekannt, aber es ist durchaus nicht unwahrscheinlich. Wenn dem so ist, so müssen in der Zwischenzeit hohe Anteile frei gegeben worden sein, weil von der Brückenfinanzierung inzwischen ein Großteil getilgt worden ist.
Den Hinweis von pete-schmatz zur TTL (Dr. Schmidt) finde ich interessant.
Ist der Begriff "überschuldet" so gemeint, dass die Gesellschaft Insolvenz wegen Überschuldung angemeldet werden muss?
Ich habe in den Direktors-Dealings gelesen, dass Herr Dr. Schmidt in den Jahren 2019 bis 2022 Aktien 853.042 Aktien zu Kursen zwischen 12,43 € und 14.15 € erworben hat. Weiß jemand, wie hoch der durchschnittliche Kaufpreis für den Gesamtbestand war und vor allem, ob die Erwerbe mit Hilfe von Fremdkapital erworben worden sind?
Wenn alles was nicht deiner Meinung entspricht ist: Satire ist, ja.
Ich dachte in einem Forum wird diskusstiert und verschiedene Standpunkte ausgetauscht.
Das Branicks Probleme hat ist unbestritten. Aber soll jeder bei Problemen aufgeben oder diese lösen.
Der Thread zeigt doch, dass Immobewertung nicht schwarz und weiß ist. Und klar ist auch, dass Branicks Immobilien an die VIB verkauft um den Cash der VIB zu bekommen. Der Preis wird sich aufgrund der Minderheitsaktionäre im Rahmen der zulässigen Immobewertung bewegen.
https://www.bundesbank.de/resource/blob/615086/d056d39d5776b…
https://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/707351/hotelinve…
Und gerade Aktionäre sollten wissen wie Trends verlaufen und wenn man von einem Wert enttäuscht ist, dann verkaufen und sich auf einen anderen Wert konzentrieren.
Ich dachte in einem Forum wird diskusstiert und verschiedene Standpunkte ausgetauscht.
Das Branicks Probleme hat ist unbestritten. Aber soll jeder bei Problemen aufgeben oder diese lösen.
Der Thread zeigt doch, dass Immobewertung nicht schwarz und weiß ist. Und klar ist auch, dass Branicks Immobilien an die VIB verkauft um den Cash der VIB zu bekommen. Der Preis wird sich aufgrund der Minderheitsaktionäre im Rahmen der zulässigen Immobewertung bewegen.
https://www.bundesbank.de/resource/blob/615086/d056d39d5776b…
https://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/707351/hotelinve…
Und gerade Aktionäre sollten wissen wie Trends verlaufen und wenn man von einem Wert enttäuscht ist, dann verkaufen und sich auf einen anderen Wert konzentrieren.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.923.358 von Nobody_79 am 11.06.24 08:05:24Verkommt dieser Thread jetzt vollends zur Satire?
Verschieben in die "VIB zu Buchwert nahen Preis[en]"? Scheitert am Marktumfeld, sorry aber Immoboom gehört der Vergangenheit an. Wer's nicht glaubt, darf sich gerne bei der in Rettung befindlichen VB Dortmund-Nordwest eG erkundigen.
"Stille Reserven in der Bewertung"... tja, da wären die Anleihegläubiger aber froh... leider war davon in den für's StaRUG erstellten Gutachten unterm Strich keine Rede. Das bilanzielle EK der AG wird im laufenden GJ noch ganz hübsch schrumpfen.
Verschieben in die "VIB zu Buchwert nahen Preis[en]"? Scheitert am Marktumfeld, sorry aber Immoboom gehört der Vergangenheit an. Wer's nicht glaubt, darf sich gerne bei der in Rettung befindlichen VB Dortmund-Nordwest eG erkundigen.
"Stille Reserven in der Bewertung"... tja, da wären die Anleihegläubiger aber froh... leider war davon in den für's StaRUG erstellten Gutachten unterm Strich keine Rede. Das bilanzielle EK der AG wird im laufenden GJ noch ganz hübsch schrumpfen.
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