Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 5)

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.881.340 von STBDO am 03.06.24 12:24:15

Wenn du bei IB ein Margin-Konto hast, dann darf der Broker deine Aktien verleihen. Von den Leihgebühren siehst du als Kunde nichts. IB hat aber ein paar Vorteile:
- Margin-Konto
- Unternehmenskonto
- günstige Handelsgebühren
- Zugriff auf praktisch alle Börsen der Welt

[Nobody_79]

Wird zwar bestimmt gelöscht: https://www.interactivebrokers.co.uk/de/home.php

Bin ich auch und hier und man kann seine Papiere für das "Entleihen" freigegeben.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.881.340 von STBDO am 03.06.24 12:24:15

Zitat von STBDO: Aus deinen Hinweisen lassen sich erhebliche Bedenken ableiten. Alle teile ich nicht, sonst wäre ich nicht in die Aktie investiert.
Was mich zuversichtlich stimmt, ist, dass sich die Kursentwicklung für die Aktie extrem weit von der Unternehmensentwicklung wegbewegt hat.
Sicher, die Ertragssituation hat sich seit 2022 (Kurs damals 15 €/Aktie) verschlechtert. Da sind die weit gesunkenen Transaktionserträge (in I/2024 0,00 €) und die Zinserhöhungen zu nennen. Das hinterlässt Spuren, rechtfertigt aus meiner Sicht aber höchsten 10 bis 20 % Kurssenkung.
Die Vermietungssituation hat sich geringfügig verschlechtert. Die Leerstandsquote ist aber immer noch sehr niedrig. Das liegt z. Z. an den Logistikunternehmen, aber auch der Büroimmobilienbestand scheint gut ausgewählt worden zu sein. Im Moment kann ich auch kein erhöhtes Vermietungsrisiko für die Zukunft erkennen.
Also sollte dieses Problem höchstens eine Kursrückgang von 5 - 10 % rechtfertigen.
Sehr stark ist der Kurs eingebrochen, als einige die Immobilienentwickler Insolvenzen anmelden mussten. Da hat einfach die Branchenzugehörigkeit zugeschlagen. Aber was hat die Branicks tatsächlich mit dem Geschäft der Immobilienentwickler zu tun? Nichts.

Entschuldige, aber offenbar hast du nicht mitbekommen, dass Branicks knapp an einer Insolvenz vorbeigeschlittert ist und sich lediglich durch den Eingriff in die Rechte von Gläubigern mittels StaRUG etwas Zeit verschaffen konnte. Hierfür einen Bewertungsabschlag von lediglich bis zu 30% auf ein Kursniveau von 15 EUR zu Nullzinszeiten und Immobilienhochphase zu veranschlagen, ist fern von jeglicher Realität.
Dein Fokus auf den Buchwert von Branicks geht im Problem vorbei. Branicks hat ein Liquiditäts- und Refinanzierungsproblem (was potenzielle Käufer natürlich auch wissen) und schafft es bisher nicht, seine Assets zu Marktpreisen zu veräussern. Mit jeder weiteren Insolvenz im Sektor kommt mehr Angebot zum Liquidationswert auf den Markt und trifft auf die sowieso bereits reduzierte Nachfrage. Die kürzlichen Inflationsdaten und daraus abgeleiteten Wahrscheinlichkeiten für kurzfristig nahende Zinssenkungen waren ebenfalls nicht hilfreich.

[STBDO]

Vielen Dank für die schnelle Reaktion.
Aufgrund der diversen Hinweise haben sich bei mir weitere Fragen ergeben.
Republikflucht
Dein Broker ist mir nicht bekannt. hat er einen hohen Marktanteil und kannst du einschätzen, ob jeder Kunde die Erlaubnis erteilen musste, die Aktien an Leerverkäufer zu verleihen?
Ich habe hier keinerlei Erfahrung und kann mir deshalb nicht vorstellen, wie die Leerverkäufer von diesem Broker verwaltet werden. Gibt es hier auch, wie sonst üblich, einen fest veinbarten Rückzahlungszeitpunkt, zu dem der Entleiher liefern muss? Hast Du schon eine Gutschrift erhalten? Falls ja, welchen Betrag gibt es da je Aktie?
Da Helikon 4,11 % (=über 3,4 Mio. Aktien) müssten sehr viele Kleinaktionäre einer solchen Gestaltung zustimmen. Aus meinem Bekanntenkreis macht das keiner (da fehlt es bei uns schon am Wissen). Deshalb denke ich, dass zumindest einer der Großaktionäre Entleiher sein muss.
Aber mit welchem Ziel? Weiterhin billig einkaufen?

Maul-Taeschle
Leider weiß ich nicht, warum Helikon Leerverkaufen kann und Goldman Sachs Group, Inc. Stimmrechte besitzen kann. Wie funktioniert das? Ich habe dazu leider keine Erfahrungen.
Warum sich Helikon bei Kursen unter einem Euro nicht eingedeckt hat ist mir auch ein Rätsel.
Einen Totalverlust kann ich mir bei einem Immobilienunternehmen mit einem Eigenkapital von 997 Mio. nicht vorstellen. Der Kurs ist ja von 2022 bis März 2024 aus vielerlei Gründen gefallen. Vor allem die drohende Zahlungsunfähigkeit fürhrte zu einem extremen Vertrauensverlust und Kursverfall. Wie ein Management "vergessen" kann die Kredite frühzeitig zu verlängern, ist mir ein weiteres Rätsel.
Wird da eventuell im Hintergrund zusammengearbeitet. Jemand kauft ein und damit das preiswert passieren kann, hält der Leerverkäufer den Kurs niedrig. Am Ende wird der Gewinn geteilt. Ist so etwas möglich? Es gibt zumindest keine Meldungen eines einzelnen Erwerbers und/oder zu hohen Beständen (siehe Aktieonärsstuktur).

rabajatis
Aus deinen Hinweisen lassen sich erhebliche Bedenken ableiten. Alle teile ich nicht, sonst wäre ich nicht in die Aktie investiert.
Was mich zuversichtlich stimmt, ist, dass sich die Kursentwicklung für die Aktie extrem weit von der Unternehmensentwicklung wegbewegt hat.
Sicher, die Ertragssituation hat sich seit 2022 (Kurs damals 15 €/Aktie) verschlechtert. Da sind die weit gesunkenen Transaktionserträge (in I/2024 0,00 €) und die Zinserhöhungen zu nennen. Das hinterlässt Spuren, rechtfertigt aus meiner Sicht aber höchsten 10 bis 20 % Kurssenkung.
Die Vermietungssituation hat sich geringfügig verschlechtert. Die Leerstandsquote ist aber immer noch sehr niedrig. Das liegt z. Z. an den Logistikunternehmen, aber auch der Büroimmobilienbestand scheint gut ausgewählt worden zu sein. Im Moment kann ich auch kein erhöhtes Vermietungsrisiko für die Zukunft erkennen.
Also sollte dieses Problem höchstens eine Kursrückgang von 5 - 10 % rechtfertigen.
Sehr stark ist der Kurs eingebrochen, als einige die Immobilienentwickler Insolvenzen anmelden mussten. Da hat einfach die Branchenzugehörigkeit zugeschlagen. Aber was hat die Branicks tatsächlich mit dem Geschäft der Immobilienentwickler zu tun? Nichts.
Dann hat die Zinsentwicklung natürlich zu einem Preisrückgang bei den Immobilien geführt. Es gibt im Moment extrem wenig Nachfrage. Ich denke aber, dass die Nachfrage sich leicht erhöhen wird, sobald die erste Zinsminderung bekannt gegeben wird. Mit etwas Glück wird sich dann ein Trend ergeben weil mit weiteren Zinsschritten gerechnet wird.
Im Moment sehe ich jedenfalls mehr Anzeichen für die Stabililsierung des Immobilienmarktes als für einen extremen Preisverfall.
In der Praxis habe ich allerdings nur Erfahrung mit Wohnimmobilien. Natrülich kann ich bei dem Bestand auch feststellen, dass die Preise zurückgegangen sind (je nach Lage 10 -20 %) und vor allem die Verkaufserfolge selten geworden sind. Aber da die Mieteinnahmen zumindest stabil sind und bei vielen Objekten sogar steigen, stelle ich auch schon eine sachte Belebung fest.
Klar, bei Gewerbeimmobilien sieht es nicht ganz so gut aus, aber ich sehe wirklich keinen Grund für eine Abwertung der Immobilien auf ein Niveau, das uns ängsitgen sollte.
Insgesamt würde ich sagen, dass der reale Wertverlust aufgrund der diversen Entwicklungen höchstens 20 bis 30 % beträgt und sobald wieder Transaktionseinnahmen realisiert werden können, ist selbst dieser Abschlag zu hoch. Die Aktie ist aber wesentlich weiter gefallen. Nimmt man den aktuellen Kurs, dann beträgt er etwa 20 % vom Eigenkapital (Buchwert).
Was die Fälligkeit von Darlehen und die Ablauf der Zinsbindungen betrifft, so habe ich in den beiden letzten Jahren die Erfahrung gemacht, dass man mit den Banken gute Lösungen erarbeiten kann. Die monatlichen Darlehensraten wurden in keinem einzigen Fall um die Erhöhung der Zinsen erhöht. Das liegt an zwei Fakten. Die Banken haben, als die Zinsen sehr niedrig waren, hohe Tilgunganteile verlangt. Die Darlehensrestbeträge sind also zügig gefallen, so dass bei der Verlängerung zwar höhere Zinsen in Kauf genommen werden musste, aber die Raten zum Nachteil der Tilgunghöhe in der Regel konstant bleiben konnten. In einem Fall (bei einem Erwerb in 2021 zu einem hohen Preis war eine Sondertilgung zu leisten um keine Erhöhung der Rate hinnehmen zu müssen.

Was ich damit sagen will ist, dass die von dir angesprochenen Rückzahlungen nicht zu leisten sein werden.
Nachmals vielen Dank für Eure Hinweise.

[Nobody_79]

Dies ist nicht immer so transparent. Im Private Equity gibt es auch Investoren, welche über Short in das Unternehmen einsteigen. Hier sind ja durch Optionen diverseste Konstellationen möglich. Mit Shorteinstieg den Kurs runterprügeln und dann einen Teil der Shortgewinne realisieren und den anderen Teil die Aktien zum jetzt niedrigeren Preis aus der Option beziehen.

Generell sind Shorties genau wie die Käufer erforderlich um einen fairen Marktwert zu erzielen. Ansonsten trocknet der Markt ja aus, wenn die Käufer, welche zu teuer gekauft haben, ewig auf ihren Buchverlusten hocken bleiben. ;-)

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.877.790 von STBDO am 02.06.24 14:52:27

>>Hat jemand konkrete Hinweise darauf, wer der Verleiher sein könnte und welche Ziele er damit verfolgt?

Vermutlich bin auch ich einer der Verleiher, denn mein Broker IB behält sich das Recht vor, meinen Bestand in dieser Weise zu verwenden. Bei Divi-Abrechnungen sieht man den Unterschied:
x Stück Dividende
y Stück "Ausgleichszahlung anstelle einer Dividende", also die vom Leerverkäufer weitergeleitete Divi
x+y = mein Bestand

[Maul-Taeschle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.877.790 von STBDO am 02.06.24 14:52:27

Herzlich Willkommen, freue mich über jeden Optimisten, zu denen ich mich auch rechne.

Zu den Fakten kann ich dir leider auch nicht viel sagen, da sind andere hier mehr in der Materie drin.

Wenn man sich die Historie der Stimmrechte von GaSa anschaut und wie viel davon an "Instrumenten" gehalten werden ... Rückübertragundsanspruch offen ... passt das fast zur Leerverkaufsposition von Helikon (s. mein Post mit Links vom 29.05.2024). Helikon ist für mich auch ein Rätsel. Bei Kursen von 90 Cent hätte ich (kleines Dummerchen) erstmal ordentlich Kasse gemacht. Auch wenn man auf einen Totalverlust wettet, von 90 Cent auf Null ist nicht mehr soooo viel zu holen, wenn man davon ausgeht, dass Helikon bei Kursen von über 4 € eingestiegen ist. - Für mich ein Rätsel.

Ansonsten ist die Situation für mich doch recht unüberschaubar und das Management hat sich in der Vergangenheit wirklich nicht mit Ruhm bekleckert.

Die Kursgewinne der letzten Tage und der Käufe durch einen Vorstand stimmen mich VORSICHTIG opimistisch.

Wie sagte "der Kaiser" einst: "Warten wir mal ab und dann schaun wir mal."

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.877.790 von STBDO am 02.06.24 14:52:27

Ja - die Überlegungen dürften Zweckoptimismus sein. Es muss doch die Frage gestellt werden, warum Branicks es zum teuren StaRUG-Verfahren hat kommen lassen, wenn doch der Marktwert der Immobilien angeblich deutlich höher liegt als der Buchwert. Es wurden (konnten) 2023 entgegen der Absicht nicht hinreichend Immobilien verkauft werden; das Ziel eines LTV von unter 50 % wurde mit am Jahresende 2023 über 60 % bedenklich verfehlt.

Bei VIB Vermögen lag der LTV zum Jahesende 2023 noch unter 40 %. Es kann sein, das Branicks VIB Vermögen mit weiteren Krediten belasten kann und das dann auch macht. Trotzdem würde ein Verschieben Immobilien an VIB Vermögen von der Börse nicht wie ein Verkauf an Dritte gesehen werden. Sondern eher als Umstand, das sonst niemand die Immobilien zu dem VIB Vermögen vorgegebenen Preis kaufen will. Insofern würden auch die Verkaufswerte nicht für real angenommen werden.

Branicks muss in wenigen Monaten im ganz erheblichen Umfang Immobilien verkaufen. Nimmt man die in 2025 und 2026 fälligen Schulden mit hinzu, dann ist man im Milliardenbereich. Damit man für weniger Verkäufe die Anleihe 2026 refinanzieren kann, muss zuvor Vertrauen aufgebaut werden. Die Zinskosten werden wohl deutlich steigen. Die Vermögensverwaltung für Dritte bringt abzüglich der Kosten nur marginal etwas ein. Meldungen aus diesem Bereich ignoriert man am besten, weil sie vom Wesentlichen ablenken.

Kurzum macht es durchaus Sinn, angesichts der bisherigen fatalen Managementleistung mit einem Leerverkauf auf einen (nahezu) Totalverlust bei der Aktie zu spekulieren. Klar nicht in diesem Jahr. Aber Richtung bzw. in 2026.

[STBDO]

Hallo, ich habe die Beiträge heute zum ersten mal gelesen und hoffe, darauf, dass der eine oder andere Teilnehmer über weitere Informationen zur Branicks verfügt.

Die Tendenz scheint zu sein, dass die Mehrheit an steigende kurse glaubt. Ich übrigens auch.
Meine Begründung:
Unternehmen werden in der Regel mit dem Ertragswert bewertet. Das ist bei vielen Untenehmen die sinnvolltste, manchmal sogar die einzige mögliche Bewertungsmethode (z. B. Softwarentwickler, da ist das Eigenkapital bestenfalls zweitrangig) ) zu sein, auf die man zurückgreifen sollte.
Dranicks sehe ich anders. Hier ist dem Substanzwert eine hohe Bedeutung beizumessen.
Warum?
Weil der Großteil der Einnahmen vom Immobilienbestand abhängt. Solange die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschhatungskosten ausreichen um den Kapitaldienst zu bezahlen, können mit den übrigen Einnahmen (z. B. Einnahmen für die verwalteten fremden Immobilien) die Gemeinkosten erwirtschaftet werden. Dabei ist auch zu bedenken, dass die Abschreibungen den Buchgewinn zwar schmälern, aber kein Geldabfluss stattfindet.
Außerdem handelt es sich um ein Unternehmen, bei dem man Unternehmeswerte je Aktie leicht errechnen kann.

Buchwert des Eigenkapitals ((hier sind die Immobilien entsprechend der gesetzlichen Vorschriften bewertet und angesetzt worden (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten - jährliche Abschreibungen)). Würden die Wirtschaftsprüfer anhand der jährlich zu erstellenden Bewetungsgutachten feststellen, dass die aktuellen Marktpreise unter den Buchwerten liegen, müsste in den Bilanzen eine Abwertung bei den betreffenden Immobilien vorgenommen werden. Die Abwertung würde den Buchwert des Eigenkapitals (Vermögen - Schulden) verringern. Rechnet man damit, dass in den nächsten Jahren jeweils Verluste erwirtschaftet werden, dann ist das Eigenkapital um die erwarteten Verluste zu reduzieren. Ich fürchte, dass das wegen der Liquiditätsprobleme und der eventuell vorzunehmenden Notverkäufe grundsätzlich passieren könnte. Ich halte höhere Verluste wegen der nachfolgenden fakten aber für unwahrscheinlich.
Das muss aber jeder für sich selbst beurteilen.
Zum 31.12.2023 betrug das auf die Aktionäre der Branicks entfallende Eigenkapital 997.565.609 €. Teilt man dieses Eigenkapital durch die Anzahl der Aktien (83.565.510 Stück) errechnet sich ein Unternehmenswert von 11.938 €.
Die Unternehmensleitung hat im Geschäftsbericht 2023 veröffentlicht, dass die Marktpreise lt. Gutachten (angeblich erstellt durch öffentlich bestellte Gutachter) weit über den Buchwerten liegen und haben haben errechnet, welcher Unternehmenswert sich ergibt, wenn die Buchwerte durch die Marktwerte ersetzt werden. Der so errechnete Unternehmenswert je Aktie betrug am 31.12.2023 lt. Angaben im Geschäftsbericht 15,54 €.
Da durchschnittlich die Marktwerte über den Buchwerten zum 31.12.2023 lagen, ist durch die Verkäufe vermutlich mit keinen oder nur geringen Buchverlusten zu rechnen. Die Verkäufe an die VIB (Beteiligung der Branicks 69 %) verringern den Bestand der Branicks-Aktionäre um 31 % der verkauften Fläche. Den Verakuf der Immobilen an die eigene Tochter beurteile ich sehr positiv, weil dann eben nur 31 % der Wertverluste durch die gefallenen Preise tatsächlich entstanden sind. Zuletzt wurde gemeldet, dass bei den anstehenden Veräußerungen freie Liquidität von etwa 40 MIo. € erwartet wird. Das ist nur möglich, wenn die Veräußerungspreise in etsprechender Höhe die zurechenbaren Verbindlichkeiten übersteigen. Natürlich handelt es sich dabei um Zahlen, die von der Geschäftslietung veröffentlicht worden sind und müssen sich desahlb erst durch ensptechende Verkaufsbeurkundungen bestätigen.
Sollte aber wieder an die VIB verkauft werden können. wäre das Risiko sehr überschaubar.
Sinn dieser Verkäufe an die VIB ist die Beschaffung von freier Liquidität, die dann z. B. zur Rückzahlung von teilen der Brückenfinanzierung oder auch von Anleihen verwendet werden kann. Folge ist eine Zinsreduzierung. Diese wiederum führt zu besseren Ergebnissen und im Anschluss wieder zu einer günstigeren Bewertung des Unternehmens auf dem Zinsmarkt.

Diese Überlegungen können Zweckoptimismus von meiner Seite sein. Aber ich habe mir dazu Fogendes überlegt. Wenn tatsächlich die Verkaufspreise um 100 Mio. € unter den Buchwerten liegen würden, dann würde der Buchwert nach den Verkäufen immer noch 897.565.609 € betragen. Geteilt durch die Anzahl der Aktien würde sich dann immer noch ein Buchwert je Aktie von 10,741 € errechnen. Nur so zur Erinnerung, der Börsenkurs lag am Freitag bei 2,47 €.

Das führt mich zu meinen Fragen:
Warum stockt der Leerverkäufer seine Nettoleerstansposition immer noch auf? Kennt da jemand konkrete Hinweise, die auf Fakten beruhen?
Warum verleiht einer oder mehrere der Großaktionäre Aktien, wenn der oder die Verleiher doch wissen müssen, dass mit den verliehenen Aktioen der Kurs negativ beeinflusst werden soll und damit das eigene Vermögen des Entleihers zumindest vorübergehend reduziert wird. Hat jemand konkrete Hinweise darauf, wer der Verleiher sein könnte und welche Ziele er damit verfolgt?

Als ich diesen Fragen nachging, stellte ich fest, dass Branicks auf der Webside (Veröffentlichungen/Directors Dealings) veröffentlicht hat, dass Herr Dr. Schmidt über mehr als 28 Mio. Aktien verfügen kann. Er muss also neben der Deutschen Immobilien Chance (beteiligt lt. Veröffentlichung mit 32,7 % = 27.325.922 Aktien) noch weitere indirekte Beteiligungen haben.
Ist zu dieser Frage jemanden etwas bekannt?
Über jede Information, die uns wieterbringt freue ich mich bereits jetzt.

[Maul-Taeschle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.875.123 von Kampfkater1969 am 01.06.24 14:45:33

Bin bei dir! Wenn Insider kaufen ist das grundsätlich ein gutes Zeichen.

Obwohl sich Hr. Fritsche da letztes Jahr auch ordentlich vertan hat. Damals habe ich mich bei Kursen über von 3 € auch nochmal zu einem Nachkauf hinreißen lassen. Dann kam es doch noch ganz dicke.

Hr. Doyen hat ja auch nicht beim Tief von unter einem 1 € gekauft, sondern jetzt wo die Aktie schon ordentlich gelaufen ist. Die Situation scheint sich nun deutlich positiver darzustellen. Zusammen mit dem Kursanstieg der letzten Tage stimmt mich das schon vorsichtig optimistisch.