@
babbelino
Ja, leider war meine Vorsicht berechtigt und ich tendiere immer dazu nicht das Kind mit dem Bade auszuschütten, aber es müssen jetzt Veränderungen her. Die Kapitalallokation der SGI war in den letzten Jahren mangelhaft. In der Boomzeit wird dies überdeckt durch Negativzinsen, die zu Preisanstiegen auf breiter Front führten. Erst bei Ebbe zeigt sich, wer ohne Badehose geschwommen ist...
Meine Überlegungen und Beobachtungen der SGI nach der ominösen Gewinnwarnung teile ich gerne hier im Forum. Vielleicht gelingt es eine überfällige Diskussion anzustoßen. Oftmals sehen Beobachter aus der Ferne die Probleme besser.
SGI wird immer noch von den Berliner Projektentwicklungen belastet. SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist trotz erfolgter Abschreibungen im GJ 2021/22 und jetzt 2022/23 weiterhin
das Problemkind im Konzern. Es fällt mir sehr schwer mich des Eindrucks zu erwehren, dass man dort nicht den falschen GF hat. Was wurde aus den hochtrabenden Plänen für das Gebäude Ecke Potsdamer Str. und Kurfürsten Str.? Till Oliver Kalähne plante ursprünglich ein Hochhaus mit 12-14 Stockwerken. Mir genügte damals ein Blick auf die umliegende Bebauung mittels öffentlich zugänglicher Kartendienste und Straßenansichten, um zu erkennen, dass dies eine Utopie bleiben würde. Übrigens bestätigten die Stadtentwicklungsräte frühzeitig, dass nur 7 Stockwerke genehmigungsfähig seien und Wohnungen statt Gewerbe/Apartmenthotel wünschenswert seien.
Nein, auch in Berlin sollte man nicht nur in Apartmenthotels und Serviced Apartments investieren. Diese Kalähne-Ideen - Serviced Apartments und möbliertes Wohnen auf Zeit - nach seiner US-Reise sind bloß Notlösungen für Objekte, die bereits zu teuer eingekauft worden sind. Ja, ich bekenne, dass ich selbst gerne in Aparthotels absteige; sehr zu empfehlen ist bspw. in Dresden das Aparthotel am Dresdner Neumarkt. Aber diese Nutzungsart ist ein alter Hut, früher nannte man es Ferienwohnung bzw. Pension. Klar, mit einem Anglizismus beworben macht die Idee gleich mehr Eindruch auf Investoren.
Der Vorstand wird in Berlin noch einige Probleme zu lösen haben: Das Serviced Apartmenthotel Aeronaut (Hermannstr. 223), ja bitte schauen sie sich selbst die Präsentation unter
https://pearl1.de/de/#safer_than_home an und urteilen sie selbst. Um zu erraten, zu was das ehemalige Bestandshotel Carmerstr. 16 entwickelt wurde, müssen die Leser dieses Forums keine Hellseher sein (Stichwort: Carmen). Bei den Objekten Kantstr. 43 (Stichwort: Marianne), Kantstr. 49 (Stichwort: Emma), Rungestr. 28 (Stichwort: JIA) und Clayallee 18 (Stichwort: Aeronaut Suites) verhält es sich ähnlich. Die Objekte Clayallee 20 und 22 übernahm die Mars bereits vor Jahren in den Bestand (Mieterträge bisher? Fehlanzeige, € 0,-). Alarmzeichen fanden sich bereits im GB des GJ 2021/22 auf S. 51 und S. 81. Für die AG wurden € 37,373 Mio. für eine mögliche Inanspruchnahme genannt. Das "Berlin-Problem" lässt sich klar benennen, es heißt Kalähne und daher kann es zeitnah gelöst werden.
Das Heidepark-Projekt bewerte ich ebenfalls als schwierig, aber hier hat die Stadt M zum Glück planerischen Spielraum, der zum beiderseitigen Vorteil genutzt werden kann. Die Stadt M möchte möglichst schnell den Bau weiterer (Sozial-)Wohnungen nach dem Münchner Modell, während die SGI sich mit jeweils rapide gestiegenen FK-Zinssätzen und Baukosten konfrontiert sieht. In diesem Zusammenhang möchte ich an die im März 2023 genehmigte millionenschwere Zuwendung der Stadt M an die Genossenschaften erinnern, nachdem Progeno und andere ihre Planungen pausiert hatten.
Nach der Gewinnwarnung, welche über 5 Monate
nach dem Ende des betreffenden GJ 2022/23 veröffentlicht wurde, ist sehr viel Vertrauen verspielt worden. Zitat aus der Ad-hoc: "Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Ja, wie überraschend, dass dies erst 5 Monate nach GJ-Ende auffällt...
Kurze Rückblende mit dem Versuch das Geschehene einzuordnen: Die Abschreibungen im VJ-Konzernabschluss i.H.v. € 46,391 Mio. waren also zu niedrig. Damals wurden € 42,404 Mio. Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und € 3,987 Mio. auf den Beteiligungsbuchwert der Berliner Projektgesellschaften abgeschrieben. Der Konzern-JÜ des GJ 2020/21 betrug € 40,5 Mio. und der des Jahres 2019/20 € 39,7 Mio. Mithin wurde also bereits im GJ 2021/22 etwas mehr als der JÜ eines GJ abgeschrieben.
Nun nochmal ein Zitat aus der Ad-hoc: "Die Sedlmayr Grund und Immobilien AG führt Projektentwicklungen über das verbundene Unternehmen Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH durch. Die Entwicklungsgrundstücke liegen im Großraum Berlin und stehen jeweils im Eigentum von Unternehmen, an denen die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH Anteile hält. Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Daraus geht hervor, dass nur für die Berliner Projekte Abschreibungen auf Forderungen und Beteiligungsbuchwerte durchgeführt werden, die im bald vorliegenden GB 2022/23 hoffentlich detailliert aufgeschlüsselt werden. Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Gechäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.
Hoffentlich findet zukünftig eine bessere Kapitalallokation innerhalb des Konzerns statt. In Oberschleißheim, Am Stutenanger 4, sollte ebenfalls in aller Ruhe die Planung bis zum Ende der Frist im August 2024 optimiert werden. Der Vorstand wird auf der HV schlüssige Lösungen präsentieren müssen, wie sich die oben beschriebenen Probleme schnell lösen lassen, sonst haben wir die Tiefstkurse noch nicht gesehen. Die Rentabilität muss deutlich verbessert werden und es sollte nur die Mindestdividende ausgeschüttet werden, da SGI leider über relativ hohe Summen variabel verzinster Kredite verfügt, mehr langfristige Zinsfestschreibungen wären in der Vergangenheit geboten gewesen.