ADO Properties - Berlin Pure Play auf Immobilien

[aufgepasst]

Würdest du mal bitte auflösen wieso du in deinem ersten Beitrag schreibst


„Man kann halt davon ausgehen, dass bald etwa 500 Mio. Aktien auf dem Markt sind.“

Ich lese nichts von einer KE

[hintzham8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.863.951 von aufgepasst am 30.05.24 11:24:53

Alter Schwede, wat für ein Quatsch. 1,2 Mrd. EUR Verkauf irgendwann in den nächsten Jahren reicht aus. Gut, wer daran nicht glaubt, soll sich bitte fern halten. Wenn das das Ergebnis ist, damit kann ich leben.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.863.636 von hintzham8 am 30.05.24 10:46:54

Zitat von hintzham8: Selbst 1,287 Mrd. EUR würden völlig ausreichen die Anleihen zurückzuzahlen. Es sind auch nicht 130 Mio. EUR, sondern 160 Mio. EUR Zinsen aus den Hochzinsanleihen. Und die Mieteinahmen steigen auch jedes Jahr und sind dann in drei Jahren fast um 10 Mio. EUR im Jahr höher. Das wird dafür sorgen, dass sowohl FFO1 und FFO2 weit im positiven Bereich landen. Und die Bestandserhöhung um lediglich 2% erhöht den Bilanzgewinn um 100 Mio. EUR jährlich. Du meinst nicht, dass dies insgesamt dazu führen wird, dass der Aktienkurs auf 1 EUR steigen wird? Lustige Vorstellung.

Bei Adler muss man immer im Konjunktiv schreiben - würde statt wird - denn sie liefern seit Jahren nicht.

Von Bilanzgewinn ist man hier ganz weit entfernt - und selbst für den unwahrscheinlichen Fall es käme dazu, haben die Gläubiger alle Macht ihn sich in ihre Taschen zu stecken. Entweder über angepasste Zinsen oder falls es für sie wirklich gut ausgehen sollte, durch eine Aktienzusammenlegung mit anschließendem Debt-to-Equity Swap. Sie haben ja die 75 % Stimmrechte.


Wieso wollen sie denn deiner Meinung nach aktuell nur Stimmrechte und keine Aktien?

[hintzham8]

Selbst 1,287 Mrd. EUR würden völlig ausreichen die Anleihen zurückzuzahlen. Es sind auch nicht 130 Mio. EUR, sondern 160 Mio. EUR Zinsen aus den Hochzinsanleihen. Und die Mieteinahmen steigen auch jedes Jahr und sind dann in drei Jahren fast um 10 Mio. EUR im Jahr höher. Das wird dafür sorgen, dass sowohl FFO1 und FFO2 weit im positiven Bereich landen. Und die Bestandserhöhung um lediglich 2% erhöht den Bilanzgewinn um 100 Mio. EUR jährlich. Du meinst nicht, dass dies insgesamt dazu führen wird, dass der Aktienkurs auf 1 EUR steigen wird? Lustige Vorstellung.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.862.289 von hintzham8 am 30.05.24 07:15:32

Zitat von hintzham8:

Zitat von pete_schmatz: Nichts für ungut. Aber was bringt einem bei Adler der EBITDA?

Ruhig Brauner. Darauf wollte ich ja hinaus. Was meint Ihr mit operativen Geschäft? Gut, EBITDA wohl nicht. FFO? Da ist die Sache doch auch relativ einfach.

FFO1 -27 Mio. EUR

Aber, und jetzt wird es interessant.

The total PIK interest amount included in FFO 1 amounts to €47m.

Das ist doch das, was ich meinte. Die Hochzinsanleihen von 1,2 Mrd. EUR kosten Adler im Jahr 130 Mio. EUR im Jahr an Zinsen.

Zusätzlich hat man noch erhebliche außergewöhnliche Aufwendungen.

Excluding non-recurring items2 , G&A expenses would be €11m lower
includes non-recurring items such as one-off legal and consulting fees relating to debt restructuring (€17m)

So, und jetzt stehen eben Projekte im Wert von 2 Mrd. EUR zum Verkauf. Und mit diesem Geld können dann u.a. dann die beiden Hochzinsanleihen in Höhe von 1,2 Mrd. EUR abgelöst werden. Das spart dann schon mal 130 Mio. EUR an Zinsen ein. Zusammen mit den wegfallenden außergewöhnlichen Aufwendungen wird, O Wunder, O Wunder, FFO 1 auf einmal wieder positiv. War er ja im letzten Jahr auch noch und wurde erst durch die neuen Anleihen negativ. Selbst konservativ berechnet, wird das operative Geschäft, sobald die Hochzinsanleihen abbezahlt und das Geschäft wieder ruhiger läuft automatisch wieder positiv.

Aber klar. Die Projekte müssen verkauft und es muss ein entsprechender Betrag zur Schuldentilgung erzielt werden.

Wie lange reicht die Kohle? Nun, da muss man sich halt mal die tatsächlichen Geldflüsse anschauen. Es fallen zwar 91. Mio. EUR Netinterest ein, aber es kommen halt auch 89 Mio. an Einnahmen rein. Auch hier fallen dann die außergewöhnlichen Aufwendungen weg. Und nicht alle Zinszahlung sind auch cash-relevant. Und das führt dann beispielsweise in Q1 dazu, dass der cashflow dann "nur" -25 Mio. EUR betragen hat.

Und auf der anderen Seite gibt es dann einen aktuellen cash-Bestand von 353 Mio. EUR und dann kommen noch bis zu 350. Mio. EUR aus der Meldung von Freitag dazu.

Zusätzliche Liquidität in Höhe von bis zu EUR 350 Mio. in Form von Fremdfinanzierung und der Möglichkeit des Einbehalts von Veräußerungserlösen

Und dann hat man also irgendetwas von 700 Mio. EUR an cash und aktuell einen kleinen zweistelligen negativen cashflow im Quartal. Das ist für einen Außenstehen relativ schwierig für die Zukunft hochzurechnen. Aber wenn der Vorstand sagt, man hat jetzt ausreichend Liquidität, um die geplanten Verkäufe in Ruhe durchzuführen, dann sagen die Zahlen zumindest nichts Anderes.

Und darum geht es doch. Verkauf von Projekten in Höhe von 2 Mrd. EUR, Tilgung der Hochzinsanleihen, Wegfall der außergewöhnlichen Aufwendung führt zu einem positiven operativen FFO1. Die Liquidität reicht im Idealfall Jahre, um möglichst hohe Verkaufspreise zu erzielen. Damit ist eine Insolvenz wegen Zahlungsunfähigkeit auf Jahre abgewendet.

Zusätzlich wird noch irgendwas zwischen 2,3 Mrd. und 3 Mrd. EUR FK in EK gewandelt. Damit ist dann auch die Insolvenz wegen Überschuldung abgewendet.

Und jetzt kommen gleich wieder die Basher an und sagen, dass das alles falsch ist. Vielleicht. Aber dann bitte macht endlich mal eine Gegenrechnung auf und lernt mal den Unterschied zwischen cashflow, EK, Bilanzgewinn, Bestandwert. Das geht nämlich ständig immer durcheinander. Einfach immer pauschal Pest und Cholera zu rufen, ohne eine einzige Zahl zu nennen, ist halt ziemlich nervig. Und klar kann ich durchaus verstehen, wenn jemand das Vertrauen verloren hat. Damit kann ich leben. Vertrauen ist hier notwendig.

Noch Fragen Kienzle. Danke Hauser.

Klar sagen hier die Realisten dass vieles falsch ist - weil es eben falsch ist.

Die Projekte haben eben einen GAV von 1,287 MRD der Buchwert liegt darunter und nicht wie von dir behauptet 2 MRD (du arbeitest zwar mit Zahlen greifst sie aber irgendwie aus der Luft)

https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/Publikatio…

S. 33 und 34

Wenn man sich schon länger mit Adler beschäftigt - dann diente eben die letzte große Restrukturierung auch zum „jetzt können wir ohne Druck zu fairen Preisen verkaufen“ haben sie aber eben nicht ausreichend und benötigen jetzt zum zweiten Mal eine „Zwischenfinanzierung“

Und auch im Jahr davor wollte man schon die Projekte verkaufen…. Man kann also mit hoher Wahrscheinlichkeit sagen: „die Projekte sind in Summe aktuell nicht nahe Buchwert veräußerbar.“ damit wird das negative Eigenkapital zukünftig noch negativer (entweder durch Verkauf unter Buchwert oder durch die auflaufenden Zinsen)

Operativ verbraucht man auch weiteres nicht mehr vorhandenes Eigenkapital weil die Miete nicht die Zinsen bezahlt (LTV 100 durchschnittlich FK Zins 6,3 Bruttomietrendite Berlin 3,4% NRW 5,5 %) von weiteren Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung usw. braucht man dann gar nicht mehr reden…

Das FK wird nicht in EK getauscht sondern es wird Hybridkapital - und sollte doch einmal ein Wunder geschehen und man bekommt Verkäufe über aktuellem Buchwert hin - dann fließt das vorrangig zu den Gläubigern.

Wenn man jetzt die aktuelle Klippe „Insolvenz wegen Überschuldung“ umschifft - dann droht spätestens nächstes Jahr bei Fälligkeit der grundbuchlich gesicherten 1 L Finanzierung der Übergang aller Immobilien zu den Gläubigern.

Und auch wenn alles gut geht und plötzlich alle wie verrückt zu höheren Preisen Adlerimmobilien kaufen, können die Gläubiger wohl eine Kapitalherabsetzung mit anschließendem debt to Equity Swap beschließen. (Wahrscheinlich bleiben aber sowieso am Ende der Immobilien Schulden übrig)

[hintzham8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.859.526 von pete_schmatz am 29.05.24 16:46:24

Zitat von pete_schmatz: Nichts für ungut. Aber was bringt einem bei Adler der EBITDA?

Ruhig Brauner. Darauf wollte ich ja hinaus. Was meint Ihr mit operativen Geschäft? Gut, EBITDA wohl nicht. FFO? Da ist die Sache doch auch relativ einfach.

FFO1 -27 Mio. EUR

Aber, und jetzt wird es interessant.

The total PIK interest amount included in FFO 1 amounts to €47m.

Das ist doch das, was ich meinte. Die Hochzinsanleihen von 1,2 Mrd. EUR kosten Adler im Jahr 130 Mio. EUR im Jahr an Zinsen.

Zusätzlich hat man noch erhebliche außergewöhnliche Aufwendungen.

Excluding non-recurring items2 , G&A expenses would be €11m lower
includes non-recurring items such as one-off legal and consulting fees relating to debt restructuring (€17m)

So, und jetzt stehen eben Projekte im Wert von 2 Mrd. EUR zum Verkauf. Und mit diesem Geld können dann u.a. dann die beiden Hochzinsanleihen in Höhe von 1,2 Mrd. EUR abgelöst werden. Das spart dann schon mal 130 Mio. EUR an Zinsen ein. Zusammen mit den wegfallenden außergewöhnlichen Aufwendungen wird, O Wunder, O Wunder, FFO 1 auf einmal wieder positiv. War er ja im letzten Jahr auch noch und wurde erst durch die neuen Anleihen negativ. Selbst konservativ berechnet, wird das operative Geschäft, sobald die Hochzinsanleihen abbezahlt und das Geschäft wieder ruhiger läuft automatisch wieder positiv.

Aber klar. Die Projekte müssen verkauft und es muss ein entsprechender Betrag zur Schuldentilgung erzielt werden.

Wie lange reicht die Kohle? Nun, da muss man sich halt mal die tatsächlichen Geldflüsse anschauen. Es fallen zwar 91. Mio. EUR Netinterest ein, aber es kommen halt auch 89 Mio. an Einnahmen rein. Auch hier fallen dann die außergewöhnlichen Aufwendungen weg. Und nicht alle Zinszahlung sind auch cash-relevant. Und das führt dann beispielsweise in Q1 dazu, dass der cashflow dann "nur" -25 Mio. EUR betragen hat.

Und auf der anderen Seite gibt es dann einen aktuellen cash-Bestand von 353 Mio. EUR und dann kommen noch bis zu 350. Mio. EUR aus der Meldung von Freitag dazu.

Zusätzliche Liquidität in Höhe von bis zu EUR 350 Mio. in Form von Fremdfinanzierung und der Möglichkeit des Einbehalts von Veräußerungserlösen

Und dann hat man also irgendetwas von 700 Mio. EUR an cash und aktuell einen kleinen zweistelligen negativen cashflow im Quartal. Das ist für einen Außenstehen relativ schwierig für die Zukunft hochzurechnen. Aber wenn der Vorstand sagt, man hat jetzt ausreichend Liquidität, um die geplanten Verkäufe in Ruhe durchzuführen, dann sagen die Zahlen zumindest nichts Anderes.

Und darum geht es doch. Verkauf von Projekten in Höhe von 2 Mrd. EUR, Tilgung der Hochzinsanleihen, Wegfall der außergewöhnlichen Aufwendung führt zu einem positiven operativen FFO1. Die Liquidität reicht im Idealfall Jahre, um möglichst hohe Verkaufspreise zu erzielen. Damit ist eine Insolvenz wegen Zahlungsunfähigkeit auf Jahre abgewendet.

Zusätzlich wird noch irgendwas zwischen 2,3 Mrd. und 3 Mrd. EUR FK in EK gewandelt. Damit ist dann auch die Insolvenz wegen Überschuldung abgewendet.

Und jetzt kommen gleich wieder die Basher an und sagen, dass das alles falsch ist. Vielleicht. Aber dann bitte macht endlich mal eine Gegenrechnung auf und lernt mal den Unterschied zwischen cashflow, EK, Bilanzgewinn, Bestandwert. Das geht nämlich ständig immer durcheinander. Einfach immer pauschal Pest und Cholera zu rufen, ohne eine einzige Zahl zu nennen, ist halt ziemlich nervig. Und klar kann ich durchaus verstehen, wenn jemand das Vertrauen verloren hat. Damit kann ich leben. Vertrauen ist hier notwendig.

Noch Fragen Kienzle. Danke Hauser.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.859.169 von hintzham8 am 29.05.24 16:00:36

Zitat von hintzham8:

Zitat von deepvalue: So, so studierter Kaufmann. So Leute hatte ich in den von mir abgehaltenen Buchhaltungskursen in der Uni auch. Die gucken dann auf nur eine Kennzahl, die vielleicht in der Theorie oder in anderen Branchen ganz nett ist, aber nichts mit der speziellen Branche (Immobilien) zu tun hat. Da sind dann eher FFO oder NKM gefragt. Aber das lernt man dann eher in der Praxis.

Im Osten mag das so gewesen sein. Im Westen läuft es halt a bisserl anders.

Aber Du kannst mir gerne zeigen, wo man in der Bilanz das operative Geschäft ablesen kann.

Das kann ich nicht beurteilen. Ich habe immer in Westdeutschland oder Westberlin gelebt. Zur Bilanz habe ich mich nicht geäußert.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.858.320 von hintzham8 am 29.05.24 14:17:42

Zitat von hintzham8:

Zitat von ScreamingEagle: Man sieht doch in der Bilanz, wie negativ das operative Geschäft ist

Wie meinen? Man sieht in der Bilanz wie negativ das operative Geschäft ist? In der Bilanz eh nicht. Ich als studierter Kaufmann habe mal gelernt, dass man das operative Geschäft an der Kennzahl EBITDA ablesen kann.

Ihr solltet halt mal anfangen weniger zu schreien und sachlich richtiger zu formulieren. Dann würde das hier auch wesentlich mehr bringen. Aber Leute zu diskreditieren deren Meinung einem nicht passt, ist halt in Deutschland nicht so gerne gesehen.

Nichts für ungut. Aber was bringt einem bei Adler der EBITDA?
Sie wissen schon, was EBITDA bedeutet? = Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization
Bei Immobilienunternehmen die Zinskosten (=Interest) nicht zu berücksichtigen ist irgendwie sinnlos. Vor allem im Falle der Adler Group. Die haben im Quartal Zinskosten in Höhe von 100 Mio. (Tendenz steigend). Das deckt nichteinmal mehr den "Income from rental activities" ab. Das operative Geschäft läuft immer schlechter und schlechter. Die Verluste beschönigt nur noch, dass keine größeren Abschreibungen mehr vorgenommen werden.

[hintzham8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.858.896 von deepvalue am 29.05.24 15:26:05

Zitat von deepvalue: So, so studierter Kaufmann. So Leute hatte ich in den von mir abgehaltenen Buchhaltungskursen in der Uni auch. Die gucken dann auf nur eine Kennzahl, die vielleicht in der Theorie oder in anderen Branchen ganz nett ist, aber nichts mit der speziellen Branche (Immobilien) zu tun hat. Da sind dann eher FFO oder NKM gefragt. Aber das lernt man dann eher in der Praxis.

Im Osten mag das so gewesen sein. Im Westen läuft es halt a bisserl anders.

Aber Du kannst mir gerne zeigen, wo man in der Bilanz das operative Geschäft ablesen kann.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.858.320 von hintzham8 am 29.05.24 14:17:42

Zitat von hintzham8:

Zitat von ScreamingEagle: Man sieht doch in der Bilanz, wie negativ das operative Geschäft ist

Wie meinen? Man sieht in der Bilanz wie negativ das operative Geschäft ist? In der Bilanz eh nicht. Ich als studierter Kaufmann habe mal gelernt, dass man das operative Geschäft an der Kennzahl EBITDA ablesen kann.

Ihr solltet halt mal anfangen weniger zu schreien und sachlich richtiger zu formulieren. Dann würde das hier auch wesentlich mehr bringen. Aber Leute zu diskreditieren deren Meinung einem nicht passt, ist halt in Deutschland nicht so gerne gesehen.

So, so studierter Kaufmann. So Leute hatte ich in den von mir abgehaltenen Buchhaltungskursen in der Uni auch. Die gucken dann auf nur eine Kennzahl, die vielleicht in der Theorie oder in anderen Branchen ganz nett ist, aber nichts mit der speziellen Branche (Immobilien) zu tun hat. Da sind dann eher FFO oder NKM gefragt. Aber das lernt man dann eher in der Praxis.