BRANICKS Group Aktie

TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG veröffentlicht vorläufige Geschäftszahlen für das Geschäftsjahr 2023

Auf Grundlage vorläufiger und noch nicht testierter Zahlen geht der Vorstand der TTL Beteiligungs- und Grundbesitz-AG („TTL“, „TTL AG“) (ISIN DE0007501009) davon aus, dass die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2023 voraussichtlich mit einem Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von -14,0 bis -14,5 Mio. Euro (prognostiziert: -3,3 Mio. Euro bis -3,9 Mio. Euro) basierend auf einem Beteiligungs- und Zinsergebnis von -8,3 bis -8,6 Mio. Euro (prognostiziert: -2,6 Mio. Euro bis -3,1 Mio. Euro) abschließen wird.

Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus dem negativen Ergebnis je Aktie der Branicks Group AG in Höhe von -0,79 Euro (Vorjahr: +0,38 Euro) sowie weiteren Wertberichtigungen von Finanzforderungen und Beteiligungen, deren Vornahme der Vorstand / Aufsichtsrat der TTL aus Gründen der Risikovorsorge heute beschlossen hat, nachdem ihm mit Veröffentlichung der Branicks Geschäftszahlen für das Jahr 2023 neue Informationen zur finanziellen Lage der Branicks vorlagen.

In diesem Zusammenhang hat der Vorstand heute auch entschieden, dem Aufsichtsrat vorzuschlagen, keine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2023 vorzusehen.
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/ttl-beteiligungs-und-grundbesitz-ag-veroffentlicht-vorlaufige-geschaftszahlen-fur-das-geschaftsjahr-2023/2048283

Da die TTL die "private Vermögensverwaltung" von Prof. Dr. Schmidt ist, dem starken Mann hinter der DIC Gruppe (und Branicks, ehemals DIC Asset AG), dürfen/hätten diese Informationen eigentlich bereits schon länger bei der TTL bekannt sein sollen/müssen. Wenn dort nun heute (!) zusätzlicher Abwertungs- und/oder Risikovorsorgebedarf entstanden ist, spricht das Bände für die reale Lage bei Branicks...

Es wurde im Call nicht danach gefragt, warum das Cash gepfändet ist. Es wurde lediglich gefragt, wie viel "unrestricted Cash" zu Q1 verfügbar ist, was natürlich nicht beantwortet werden konnte. Im Call wird aber tatsächlich erwähnt, dass das restricted Cash mittlerweile zurückgezahlt worden ist, was auch immer das heißt.

Die Frage "warum?" wurde also nicht gestellt, sondern "wie viel?". Sie sollten also "etwas lesen und nachdenken, bevor Sie hier im Forum dauernd (falsche Antworten geben) und anderen etwas unterstellen".

Zitat: "Zu deinem Kommentar, ob Branicks überhaupt "soviel Zeit" hat, die Verkäufe erst zum Ende des Jahres zu tätigen: ganz klar Ja. Es stehen "nur" Fälligkeiten in Höhe von 191Mio. bis Jahresende an. Das ist fast schon mit dem Bankbestand und FFO bedient, selbst ohne weitere Verkäufe dieses Jahr."

Na, dann rechnen wir mal gemeinsam wie es zum 31.12.2023 aussah:
Branicks weist eine cash-Position i.H.v. € 345,55 Mio. aus, davon sind € 186,908 Mio. verpfändet, macht also eine freie Liquidität von € 158,642 Mio. zum Stichtag 31.12.2023.

Spannend ist jetzt wie hoch diese bereinigt um die freie Liquidität der VIB ist. VIB weist cash von € 237,736 Mio. aus, davon sind € 134,431 verpfändet, so dass € 103,305 Mio. frei verfügbar sind. Mithin beträgt die freie Liquidität bei Branicks ex VIB nur € 55,337 Mio. zum Stichtag 31.12.2023.

Das erklärt wieso es nötig war, Immobilien konzernintern an die VIB zu veräußern, schließlich mussten kurzfristig € 40 Mio. zur Tilgung der Brückenfinanzierung beschafft werden und per Jahresende soll diese Finanzierung vollständig getilgt werden.

Danke für deine interessanten Ausführungen, die ich grösstenteils auch so sehe. Noch ein paar Anmerkungen, evtl. Diskussionsgrundlagen:
- die Mieter finde ich auch gut, allerdings entsprechend der eher niedrigen Mietrendite
- die Kennzahlen werden fast alle durch die Vollkonsolidierung der VIB optimiert (z.B. Leerstand VIB 2,1% vs. Branicks 5,3%; ICR VIB 35,7 vs. Branicks 2,16; LTV VIB 37% vs. Branicks 60,1%...). Der jeweils nur auf den Branicks ex VIB entfallende Teil dürfte also je nach Kennzahl noch deutlich schlechter aussehen.
- Ich bin echt gespannt, ob die Buchwerte bei den Verkäufen erzielt werden können. Die Folgebewertung richtet sich nach dem höheren von Nettoverkaufswert und Nutzwert und hier können ziemliche Differenzen entstehen, je nach Annahmen für den Nutzwert im DCF-Modell. Die latente Gefahr, zunächst das Tafelsilber zu veräussern, um möglichst keine Zweifel am gesamten Buchwert aufkommen zu lassen, besteht dadurch leider.
- Zeit "herausgehandelt" ist sehr beschönt - es müsste eher per StaRUG "erzwungen" heissen, oder?
- Wäre sicher interessant, wenn man das Institutional Business mal aktiv ins Schaufenster stellt. Wenn man Patrizia anschaut, dürfte es allerdings bei Weitem nicht das wert sein, was Branicks seit Jahren in seinem adjusted NAV ausweist.

"Ein Totalverlust ist genauso möglich wie ein Verdoppler." Gutes Fazit - hopp oder top!

@lazy_invest

Nein, dies ist weiss Gott nicht problemlos. So wollte ich mein Posting auch nicht verstanden wissen. Branicks dürfte zur Zeit das heisseste Eisen am deutschen Immobilienaktienkurszettel sein. Für die Aktionäre ist das eine binäre Entscheidung. Ein Totalverlust ist genauso möglich wie ein Verdoppler.

Mir gefällt bei Branicks, dass die Immobilien langfristig zu niedrigen Zinsen finanziert sind. Mir gefällt auch, dass sich hier sehr gute Mieter mit bester Bonität finden. Mir gefällt außerdem, dass einige der Immobilien (gerade im Logistik-Bereich) jungen Datums sind und sehr gute Standorte beinhalten. Mir gefällt ferner, dass viele dieser Mieter nicht von der Home-Office-Problematik betroffen sind. Universitäre Einrichtungen und Stadtbibliotheken lassen sich nun mal nicht auf dem Home-Office betreiben. Leider ist dies nicht bei allen Immobilien der Fall, zumal wir viele nicht kennen. Ich hatte mir im letzten Jahr mal die zwanzig größten mit den Möglichkeiten des Internets angesehen und war in Summe positiv überrascht. Es bleiben naturgemäß viele, die man nicht sieht und hoffen muss, dass die Immobiliengutachter ihren Job richtig gemacht haben.

Nicht gefallen tut mir die Blackbox, die man bei so einem großen Portfolio einkauft. Mir missfällt auch der Umgang mit den Aktionären der VIB. Das Verhalten hier könnte eine Blaupause für das mögliche Verhalten ggü. den Branicks-Aktionären sein, wenn die Zeiten noch härter werden (Stichwort Starug). Mir missfällt auch, dass sich wichtige Kennzahlen gefährlich nahe der Covenants bewegen. Mir missfällt weiterhin, dass Frau Wärntges nicht das allerbeste Englisch spricht. Ich habe schon mehrere Conference Calls mit ihr gehört und mir stehen immer die Haare zu Berge. Das lädt zu Missverständnissen und Unklarheiten geradezu ein. Mein Englisch ist sicherlich auch nicht das Gelbe vom Ei, von daher sollte ich mich hüten, hier den ersten Stein zu werfen. Im Gegensatz zu meinem Englisch könnte es bei ihrem Englisch aber nochmal wichtig werden, wenn Verhandlungen über z.B. Kredite anstehen oder über anderweitige Kapitalmaßnahmen kommuniziert werden muss.

Am Ende ist es wahrscheinlich ganz einfach: Wenn die Zinsen in den kommenden Monaten runtergehen, kann sich die schwierige Gemengelage positiv auflösen. Wenn die Zinsen aber (wider Erwarten) steigen sollten, wird es hier sehr sehr eng. Momentan hat man Zeit herausgehandelt (und dies zu erstaunlich günstigen Konditionen, m.E.). Die muss, wie die User Noody und rabajatis völlig zu Recht sagen, für Verkäufe genutzt werden. Nicht außer Acht lassen sollte man dabei die Möglichkeit von Verkäufen von Beteiligungen und Fondsanteilen. Die würden dirket Geld in Kasse spülen und helfen, den LTV zu verbessern ohne dass dies mit Mieteinbussen einhergeht.

Ich denke, die Prognose für das laufende Jahr kann man auch mal hinterfragen bzw. im Detail analysieren:

Das aktuell bestehende direkt gehaltene Portfolio von Branicks umfasst 168 Immobilien und generierte am Jahresende 2023 aufs Jahr hochgerechnet (Brutto-)Mieteinnahmen von rund 179 Millionen Euro. Im Verhältnis zum Marktwert des Portfolios ist das eine Bruttomietrendite von rund 4,9 Prozent. Branicks kündigt jetzt für 2024 Bruttomieteinnahmen in einer kilometerweiten Spanne von 160 bis 175 Millionen Euro an (also einen Mietverlust in 2024 von 4 bis 19 Millionen Euro, vermutlich leicht kompensiert durch Mietsteigerungen). Gleichzeitig sollen 500 bis 600 Millionen Euro Immobilienwert verkauft werden. Wie passt das zusammen?

Mal vereinfacht angenommen ich kann alle Immobilien (unabhängig von der Nutzungsart) zu o.g. Yield verkaufen, muss aber noch 15% Abschlag in Kauf nehmen (freundliche Annahme), dann erhöht sich der Yield schon auf 5,8%. Um es noch einfacher zu machen, rechnen wir mal mit Mittelwerten, also einem mittleren Mietverlust von 11,5 Millionen Euro und einem mittleren Verkaufsvolumen von 550 Millionen Euro. 550 Millionen Euro multipliziert mit dem angepassten Yield von 5,8% ergibt schon einen annualisierten Mietverlust von 31,9 Millionen Euro. 11,5 Millionen Euro sind gerade mal 36% davon - man kann also davon ausgehen, dass die Immobilien im Mittel gut zwei Drittel des Jahres (also etwa bis Ende August) noch einen Mietbeitrag leisten würden und dann erst von der Bilanz abgehen. Hat Branicks soviel Zeit überhaupt?

Noch spannender wird die Frage, was eigentlich hängenbleibt nach Immobilienverkauf: Mal angenommen, die Immobilien haben alle (eine direkt auf der Immobilie liegende) besicherte Finanzierung und diese liegt bei etwa 60% des aktuellen Marktwerts (meine Annahme). D.h. könnte ich die Immobilien zu 100% des aktuellen Marktwerts verkaufen, verblieben bei 550 Millionen Euro noch 40% davon, also 220 Millionen Euro liquide Mittel, die ich in die weitere Schuldentilgung (der nicht-besicherten Kapitalmarktschulden) stecken könnte. Das ist der Best Case! Nehme ich wieder den o.g. Discount von 15% an, reduziert sich der Betrag schon auf 137,5 Millionen, weil die besicherten Schulden in der Höhe gleichbleiben.

Wird der Discount noch größer (oder das Verkaufsvolumen noch kleiner oder der Verkaufszeitpunkt ist noch später im Jahr), reduzieren sich die Einzahlungen liquider Mittel aus Verkäufen im Jahr 2024 immer weiter. Was wir bei der ganzen Berechnung noch komplett außer Acht gelassen haben, ist die Tatsache, dass das Geld in der Kasse mehrheitlich bei VIB liegt, das ja nach Aussagen des Branicks-Management ein "eigenständiges Unternehmen" ist. Gleiches gilt übrigens für die am besten vermarktbaren Logistikimmobilien. Wie gelangt das Geld aus den Verkäufen zur Muttergesellschaft? Hat Herr Oehme Lust ins Gefängnis zu gehen, wenn er noch ein Darlehen an Branicks gibt?

Mindestens mal 160 Millionen Euro sollte Branicks bis Jahresende auftreiben, um den Rest aus der Brückenfinanzierung tilgen zu können. Good luck! Wir sehen uns beim Starug Reloaded.

@rabajatis

Du schreibst: "Das Ziel eines LTV's unter 50 % für 2025 ist schön. Aber 49,9 % LTV wäre immer noch deutlich zu hoch. Gerade bei einer berichteten Leerstandsquote von 5,3 %."

Sorry, aber von Immobilien hast Du keine Ahnung. Hast Du mal die Leerstandsquote von 5% mit derjenigen von anderen Gewerbeimmobilienunternehmen verglichen? Nein, das hast Du nicht. Anderenfalls würdest Du so ewtas nicht schreiben.
Ist Dir ferner schon mal in den Sinn gekommen, dass es vielleicht einen Zusammenhang zwischen der niedrigen Leerstandsquote gepaart mit der geringen Quote auslaufender Mietverträge und der relativ geringen Abwertung geben könnte? Vermutlich nicht, anderenfalls würdest Du nicht diesen Unfug posten.
49,9% LTV sind zu hoch? Begründe dies doch mal. Und vor allem: vergleiche doch mal.
Immerhin, um mal etwas positves zu sagen, hast Du nicht den Blödsinn mit Kurt Zech wiederholt.

Aus meiner Sicht war der Conference Call eher positiv zu bewerten.

Die Baustellen waren bekannt. Ich bin froh über den Zinsvergleich vom 31.12.2023 zum 31.3.2024. Da kann man dann mal die Zinsbelastung ableiten.

Auch die Antwort zur VIB-Dividenden Frage stört mich nicht. Wäre es möglich, würden sie es machen. So ist wohl das Problem, dass gegebene Sicherheiten das blockieren.

Die Infos und Fragen waren wirklich interessant. Sieht für mich mal viel positiver aus als gedacht.