Deutsche Konsum REIT kämpft mit fällig werdenden Anleihen – auf die Gnade der Gläubiger angewiesen. Lösungen möglich – noch.

Deutsche Konsum REIT – eine Immobiliengesellschaft, die am Abgrund steht. Warum? Deutsche Konsum REIT muss dieses Jahr fällige Anleihen refinanzieren und wird es wohl nicht innerhalb der Laufzeiten schaffen.

Bei Deutsche Konsum REIT entstand die Existenzgefährdung wegen undurchsichtiger Vorgänge, fehlender Corporate Governance und einem Hauptaktionär, der die Liquidität der Deutsche Konsum REIT als Privateigentum behandelte. Gestern um 21:30 Uhr meldete die Deutsche Konsum REIT wenigstens Fortschritte auf dem Weg zur möglichen Insolvenzvermeidung.

Deutsche Konsum REIT – Offensichtlich kann man die am 5. April fällige Anleihe nicht bedienen. Prolongation angestrebt – dito für die am 31.05. fällige Anleihe – in Summe knapp106 Mio EUR.

Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Seitdem: „Sicherheiten des Hauptaktionärs“ führen zu 70% Wertberichtigung der Forderung, gestundet bis 30.06.2025. Hilft also erstmal nicht bei den in 2024 fälligen Anleihen.

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Renk starke Prognose 2024. Und 2023 mit Rekordauftragseingängen. So gilt: Defenseaktien scheinen derzeit nicht zu bremsen. HENSOLDT. Rheinmetall. Renk.

Und während einerseits fraglich ist, bis wann und ob überhaupt signifikante Forderungsbeträge an die Deutsche Konsum REIT von den – Stand 9.12.2023 – mittlerweile 63 Mio EUR seitens des Hauptaktionärs zurückfliessen werden, geht das Tagesgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT weiter – immerhin rund 1 Mrd EUR Immobilienvermögen nach den kräftigen Abschreibungen im letzten Geschäftsjahr sind eine Hausnummer.

Eingeständnis nicht fristgemäss leisten zu können – Dank dem Hauptaktionär und Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT

Wohl nur in der Nacht traut man sich einzugestehen, dass die 2024 fälligen Anleihen nicht fristgemäss zurückgezahlt werdne können: Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) befinde sich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit den Anleihegläubigern über die Verlängerung der jeweiligen Laufzeiten (i) der am 5. April 2024 fälligen, unbesicherten Anleihe der DKR mit einem ausstehenden Gesamtnominal von 70 Mio EUR (ISIN DE000A2TR5A0; im Folgenden die „Anleihe 1“), sowie (ii) der am 31. Mai 2024 fälligen, besicherten Anleihe der DKR mit einem ausstehenden Gesamtnominal von 35,9 Mio EUR (ISIN DE000A2G8WQ9; im Folgenden die „Anleihe 2“).

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Und es heisst nun, dass der Vorstand derzeit davon ausgehe, dass die finalen Vereinbarungen mit den Anleihegläubigern der Anleihen 1 und der Anleihe 2 zur Verlängerung der jeweiligen Laufzeit voraussichtlich bis Ende April 2024 erfolgen. Dies ist gegenwärtig noch mit Unsicherheiten verbunden. Zudem ist die Zustimmung des Aufsichtsrats einzuholen. Aus diesem Grunde sei am Mittwoch zunächst das Fälligkeitsdatum der Anleihe 1 vom 5. April 2024 mit Zustimmung der Anleihegläubiger um einen Monat auf den 3. Mai 2024 verschoben.

Operativ wäre Deutsche Konsum REIT interessanter, weniger verschuldet und in der Lage zu Zukäufen in der Krise, wenn nicht Corporate Governance ein Fremdwort gewesen wäre…

Zuerst zu relativ guten operativen Ergebnissen im am 31.12. geendeten Q1 des Geschäftsjahres 2023/4, später dann zu den „nichterwähnten“ Punkten und Schwächen:  Die Mieterlöse der Deutschen Konsum REIT haben sich gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 6,6 % von 18,7 Mio auf 19,9 Mio EUR erhöht – unbestritten ist der Markt für Fachmarktzentren relativ stabil, die Mieternachfrage hoch. Dies resultiert im Wesentlichen aus indexbasierten Mieterhöhungen sowie den letzten Ankäufen, die im Vorjahresvergleichsquartal nur teilweise Mieterlöse generiert haben.

Die FFO verminderten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 21,1 % auf 8,0 Mio EUR. (Q1 2022/2023: 10,2 Mio eUR) bzw. EUR 0,23 je Aktie (Q1 2022/2023: EUR 0,29 je Aktie). Maßgeblich für diesen Rückgang war in erster Linie der Anstieg der Nettozinsaufwendungen um rund 1,5 Mio EUR – auch hier im „üblichen Rahmen eienr immobiliengeselslchaft, der grosse  Zins-Schlag wird kommen, wenn die Anleihen refinanziert oder prolongiert werden sollten/müssen.

Und der Verschuldungsgrad – LTV – …

… aufgrund der Kombination aus Wertberichtigungen auf Immobilienbestand, Forderung an Hauptaktionär und Aufwendungen wegen potentieller REIT-Status-Aberkennung bleibt weiter über 60%, höher als bei Deutscher Konsum REIT gewohnt/gewünscht. Die Folgen habne direkte Auswirkungen auf die zukünftige Ertragskraft – Deleveraging bedeutet keine Zukäufe in einem günstiger gewordenen Markt für Fachmarktzentren. Während eine DEFAMA entspannt Chancen nutzen kann und zukauft, muss die Deutsche Konsum trotz gegenteiliger Aussagen im letzten Jahr wegbleiben – bekanntes Problem: Liquidität wurde durch Hauptaktionär auf ein Minimum reduziert.

Der EPRA NTA (voll verwässert) ist im Zuge des positiven Periodenergebnisses leicht angestiegen und beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 7,78 je Aktie (30. September 2023: EUR 7,64 je Aktie). Der innere Wert der Aktie liegt damit weiterhin deutlich über dem aktuellen Aktienkurs, was wenig verwundern kann. Aufgrund der laufenden Tilgungen der Immobilienfinanzierungen konnte der Net LTV zum Bilanzstichtag leicht gesenkt werden und beläuft sich auf 60,7 % (30. September 2023: 61,6 %).

Deutsche Konsum REIT muss verkaufen – in einem Käufermarkt, schlecht.

Die Aussagen des Managements zur aktuellen Aufgabenliste decken das ganze Dilemma auf: „Die DKR befindet sich weiter in konstruktiven Gesprächen mit der Anleihegläubigerin der im April und Mai 2024 auslaufenden Unternehmensanleihen. Die Gesellschaft geht davon aus, dass dabei zeitnah eine für beide Seiten tragbare Lösung erzielt wird.

Anmerkung: Müssig zu sagen, dass die 63  Mio EUR, die bei Obotritia liegen hier ein gutes Argument wären. „Tragbare Lösung“ – könnte alles bedeuten, von Prolongierung der Anleihen mit erhöhten Zinsen, Debt-Equity-Swap oder „was dazwischen“. Gut für die Aktionäre auf keinen Fall, aber ein Scheitern bei der Lösungssuche könnte die Aktionäre noch teurer zu stehen kommen.

Darüber hinaus arbeitet die Gesellschaft an selektiven Objektveräußerungen zum Buchwert, um die Verschuldung schrittweise zu senken.

Anmerkung: In einem Käufermarkt verkaufen zu müssen, lässt keine tollen Erlöse oder Buchgewinne realistisch erscheinen. Und die potentiellen Käufer kennen die Notlage der Detuschen Konsum REIT.

Aufgrund der derzeit noch in Umsetzung befindlichen Anleiherefinanzierungen und den möglichen Objektveräußerungen kann der Vorstand derzeit noch keine verlässliche Prognose der wesentlichen Finanzkennzahlen für das aktuelle Geschäftsjahr 2023/2024 treffen. Der Vorstand strebt jedoch an, eine Prognose mit dem Halbjahresfinanzbericht geben zu können.“ (Auszug CN DKR, 14.02.2024)

Anmerkung: zum Halbjahresfinanzbericht sollten zumindest die Auswirkungen aus den Anleihe-Fälligkeiten feststehen. Und auch hier ist die Deutsche Konsum REIT in einer sehr schwachen Verhandlungsposition. Mit dem Rücken zur Wand!

 

 

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Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf über 60%, Zweifel an der Refinanzierung der im April und Mai fälligen Anleihen steigen und Rückführung/Teilrückführung oder überhaupt Rückführung des Darlehens an den Hauptaktionär möglicherweise erst Ende Juni 2025. Die Quartalszahlen können zwar operativ die Chancen auf eine Umstrukturierung der 106 Mio Anleihe wohl erhöhen, aber die wichtigsten Fragezeichen bleiben. Keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach neue Anleihen zeichnen oder sich so wenig intelligent anstellen, wie der Vorstand der Deutsche Konsum REIT gegenüber der Obotritia, und ohne weitreichende, belastbare Sicherheiten Darlehen zur Verfügung stellen. Kapitalschnitt? Debt-Equity Swap? Was wird weiter passieren bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist…