Deutsche Konsum REIT – nichts für schwache Nerven.

 

Deutsche Konsum REIT – eine Immobiliengesellschaft, die Probleme hat. Warum? Deutsche Konsum REIT muss dieses Jahr fällige Anleihen refinanzieren und schafft es nicht innerhalb der Laufzeiten. Der ganze Schlamassel entstand wegen undurchsichtiger Vorgänge, fehlender Corporate Governance und Grössenwahn.

Sprich durch einen Hauptaktionär, der die Liquidität der Deutsche Konsum REIT als Privateigentum behandelte. Ende vom Lied: Fälligkeiten bis Ende Mai von insgesamt rund 106 Mio EUR – bei einer ausgeplünderten Liquiditätsreserve wg. eines um 70% bereits abgeschriebenen Aktionärsdarlehens über rund 63 Mio EUR, Stand Dezember 2023. Zuerst teilte man am 27.03. mit, dass man die Fälligkeit der 70 Mio Anleihe vom 5.04. auf den 3.05. 2024 schieben musste (weitere rund 36 Mio EUR sind am 31.05.2024 fällig). Um Zeit für die Verhandlungen mit den Gläubigern zu haben, eine Einigung zu finden. Dass diese Zeit nicht reichte, musste man spätestens letzte Woche erkennen, als die Deutsche Konsum REIT den Kapitalmarkt auf den aktuellen Verhandlungsstand brachte. Die letzten Wochen im Überblick:

Deutsche Konsum REIT – müsste eigentlich reichen, trotzdem dauern die Verhandlungen an. Kommt noch eine grosse Kröte auf die Aktionäre zu?

Am 28.03.2024 gab es wieder Hoffnung für die Aktionäre der DKR um eine Insolvenz herumzukommen: Verkauf eines Teilportfolios. In den sozialen Medien fand sich der Hinweis eines i.d.R. äusserst sachverständigen CEO’s einer anderen Immobiliengesellschaft in derselben Nische, der sich aufgrund einer Analyse des Geschäftsberichts der DKR festlegt: „Nach meiner Rechnung erfolgte der Verkauf zum Faktor von etwa 14,3 auf die Jahresnettomieten.“ Was sich brutto in eine rGrössenordnung von rund 80 Mio EUR bewegen sollte. Laut ad-hoc vom 28.03. wird für Juni 2024 der Abschluss des Verkaufs – also Zahlungseingang bei der DKR – erwartet.

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Dazu kamen 10 Mio EUR – am 5.04.2024. Die Deutsche Konsum REIT sprach von zwei investierenden Profis/Fonds, die „eine nachrangig besicherte Wandelanleihe über einen Gesamtnennbetrag von EUR 10 Millionen“ zu 98,5 % des Nennbetrags gezeichnet hätten. Mit einem Satz von 12 % p.a. verzinst, der vierteljährlich zahlbar sei. Die neuen Wandelanleihen sind am 5. Oktober 2025 zum Nennbetrag zur Rückzahlung fällig, sofern sie nicht vorher gewandelt oder zurückgezahlt werden sollten. Und als zusätzlicher Bonbon liegt der Wandelpreis auch noch unter dem aktuellen Kursniveau: „Der anfängliche Wandlungspreis beträgt EUR 2,85 je Teilschuldverschreibung„. Egal – Hauptsache die Fälligkeiten der beiden Anleihen können bedient werden. Und falls das alles noch nicht reichen sollte, spricht man davon „…derzeit an weiteren, ausgewählten Verkäufen, die insbesondere zur Bereinigung des bestehenden Immobilienportfolios durchgeführt werden sollen,„ (CN 28.03.2024 DKR) zu arbeiten.

Deutsche Konsum REIT macht es spannend – einen Tag vor Ablauf der neuen Fälligkeit der 70 Mio EUR Anleihe gibt es weitere Verlängerung.

Einen Krimi, den keiner braucht. Trotzdem sollte es sich wohl um die letzte Verlängerung handeln – sofern der Teilportfolioverkauf erfolgreich abgerechnet werden kann. Und die notwendige Zeit haben die Verhandlungsparteien jetzt: Neue Deadline für beide Anleihen ist jetzt der 30.06.2024:

„Die von der Deutschen Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) geführten Verhandlungen mit den Anleihegläubigern über Laufzeitverlängerungen (i) der am 3. Mai 2024 fälligen, unbesicherten Anleihe von EUR 70 Mio. (ISIN DE000A2TR5A0; im Folgenden die „Anleihe 1“), sowie (ii) der am 31. Mai 2024 fälligen, besicherten Anleihe von EUR 35,9 Mio. (ISIN DE000A2G8WQ9; im Folgenden die „Anleihe 2“) dauern an.

Anmerkung: Teilverkauf, Wandelanleihe – sollte in der Summe reichen einen grossen Teil der Anleihne zurückzuführen. Ob man aus Liquiditätsgründen eine Laufzeitverlängerung zumindest eines Teils der Anleihen seitens DKR erreichen kann, ist schwer einzuschätzen. Wäre aber durchaus vorstellbar – und sinnvoll. Insbesondere da es in den Sternen zu stehen scheint, ob das notleidende Aktionärsdarlehen an den Hauptaktionär jemals und falls ja zu welcher Zeit, in welcher Höhe zurückfliessen wird.

Der Vorstand geht derzeit davon aus, dass finale Vereinbarungen mit den Anleihegläubigern zur Verlängerung der jeweiligen Laufzeit voraussichtlich in den kommenden Wochen erfolgreich abgeschlossen werden können. Dies ist weiterhin mit Unsicherheiten verbunden. Zudem ist die Zustimmung des Aufsichtsrats einzuholen.
Vor diesem Hintergrund wurde heute das Fälligkeitsdatum für die Anleihe 1 und die Anleihe 2 mit Zustimmung der jeweiligen Anleihegläubiger auf den 30. Juni 2024 verschoben.“ (Ad-hoc 2.05.2024, DKR)

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Deutsche Konsum REIT noch mal mit blauem Auge – wenn auch ausgeplündert – überlebt?

Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Seitdem: „Sicherheiten des Hauptaktionärs“ führen zu 70% Wertberichtigung der Forderung, gestundet bis 30.06.2025. Hilft also erstmal nicht bei den in 2024 fälligen Anleihen.

Und während einerseits fraglich ist, bis wann und ob überhaupt signifikante Forderungsbeträge an die Deutsche Konsum REIT von den – Stand 9.12.2023 – mittlerweile 63 Mio EUR seitens des Hauptaktionärs zurückfliessen werden, geht das Tagesgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT weiter – immerhin rund 1 Mrd EUR Immobilienvermögen nach den kräftigen Abschreibungen im letzten Geschäftsjahr sind eine Hausnummer.

Und der Verschuldungsgrad zum 31.12.2023 – LTV – …

… aufgrund der Kombination aus Wertberichtigungen auf Immobilienbestand, Forderung an Hauptaktionär und Aufwendungen wegen potentieller REIT-Status-Aberkennung bleibt weiter über 60%, höher als bei Deutscher Konsum REIT gewohnt/gewünscht. Die Folgen haben direkte Auswirkungen auf die zukünftige Ertragskraft – Deleveraging bedeutet gleichzeitig keine Zukäufe in einem günstiger gewordenen Markt für Fachmarktzentren. Während eine DEFAMA entspannt Chancen nutzen kann und zukauft, muss die Deutsche Konsum – trotz gegenteiliger Aussagen/Ankündigungen im letzten Jahr – wegbleiben. Bekanntes Problem: Liquidität/Kasse für eventuelle Zukäufe wurde durch Aktionärsdarlehen auf ein Minimum reduziert.

Der EPRA NTA (voll verwässert) ist im Zuge des positiven Periodenergebnisses leicht angestiegen und beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 7,78 je Aktie (30. September 2023: EUR 7,64 je Aktie). Der innere Wert der Aktie liegt damit weiterhin deutlich über dem aktuellen Aktienkurs, was wenig verwundern kann. Aufgrund der laufenden Tilgungen der Immobilienfinanzierungen konnte der Net LTV zum Bilanzstichtag leicht gesenkt werden und beläuft sich auf 60,7 % (30. September 2023: 61,6 %).

Zum Halbjahresfinanzbericht sollten zumindest die Auswirkungen aus den Anleihe-Fälligkeiten feststehen.

Und auch hier ist die Deutsche Konsum REIT in einer sehr schwachen Verhandlungsposition. Mit dem Rücken zur Wand! Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf über 60%, Zweifel an der Refinanzierung der im April und Mai fälligen Anleihen. Die anstehenden Quartalszahlen könnten zwar Klarheit bringen, aber erhöhen wohl kaum die Chancen auf eine Umstrukturierung der 106 Mio Anleihe. Keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach ohne Zugeständnisse der Gesellschfat einzufordern neue Anleihen zeichnen respektive Laufzeitverlängerungen zustimmen. Und die Konditionen der 10 Mio EUR Wandelanleihe bestätigen, dass die Verhandlungen zwischen Deutsche Konsum REIT und ihren Gläubigern nicht einfach sein werden – die nun zweite kurzfristige Laufzeitverlängerung ist ein weiteres starkes Indiz.

Und was kommt noch? Kapitalschnitt? Debt-Equity Swap? Wie wird es weitergehen bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist. Und was notwendig wurde, um die Situation einigermassen zu retten. Wie der rund 80 Mio EUR Teilportfolioverkauf „unter Druck“. Und wie die 10 Mio Wandelanleihe zu harten Bedingungen. Dazu das, was andere tun konnten, die Deutsche Konsum REIT aber nicht: Günstige Zukaufgelegenheiten in der derzeitigen Marktlage nutzen!

Chart:  Deutsche Konsum REIT Aktie.  Powered by Goyax.de.