Original-Research
German Real Estate Capital S.A. (von GBC AG): Stark überd...
- GBC AG stuft German Real Estate Capital S.A. als stark überdurchschnittlich attraktiv ein.
- Unternehmen besitzt 28 Objekte, verkauft planmäßig und hat bessere Bonitätskennzahlen als Peer-Group.
- ETP mit 3,0 % Kupon und variabler Zinskomponente, Effektivverzinsung bei 25,1 % über Nominalverzinsung.
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Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.
Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.
ISIN: DE000A19XLE6
Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno)
Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann
- Handels- und Bestandsportfolio umfasst 28 Objekte
- Verkäufe planmäßig umgesetzt
- Bonitätskennzahlen besser als die Peer-Group
Die German Real Estate Capital S.A. ist Emittent eines ETP (Exchange Traded Product). Dabei handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das grundsätzlich mit einer klassischen Anleihe
vergleichbar ist. Das ETP ist mit einem jährlichen Kupon in Höhe von 3,0 % ausgestattet und enthält darüber hinaus eine variable Zinskomponente, die vom Ergebnis des Einzelabschlusses der
Emittentin abhängt. Zusammen mit dem Fixkupon kann die Gesamtverzinsung maximal 10,0 % p.a. betragen. Es ist jedoch zu beachten, dass seit Begebung der Anleihe (April 2018) bisher nur der Fixkupon
ausgeschüttet wurde. Auf Basis des aktuellen Anleihekurses in Höhe von 73,0 % beträgt die Effektivverzinsung jedoch 25,1 % und liegt damit deutlich über der Nominalverzinsung.
Gemäß der Mittelverwendung werden die aus der Begebung des Wertpapiers zufließenden Mittel in Form von Genussrechten bzw. Schuldverschreibungen in die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form an Immobilienobjektgesellschaften der German Real Estate Gruppe weitergibt. Indirekt erfolgt
somit eine Investition in den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland, wobei der Fokus insbesondere auf Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland liegt.
Auf dieser Basis wurde mit den Mitteln des ETP ein Handelsportfolio mit 17 Objekten und ein Bestandsportfolio mit 11 Objekten aufgebaut. Das Handelsportfolio enthält Objekte bzw. Projekte, für die
eine Veräußerungsabsicht besteht. Es soll bis Ende 2029 vollständig veräußert werden, wobei der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten in den Jahren 2024 und 2025 liegen soll. Insgesamt beläuft sich
das geplante Veräußerungsvolumen auf 110,35 Mio. EUR, woraus ein Rohertrag von 31,45 Mio. EUR erwartet wird. Als Proof of Concept können die geplanten Veräußerungen der letzten Jahre herangezogen
werden, die im Rahmen der Erwartungen lagen.
Das Bestandsportfolio umfasst im Wesentlichen Wohnimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 11.500 qm. Bei einer erzielbaren Jahresmiete von 0,77 Mio. EUR ergibt sich eine Soll-Mietrendite
von 5,1 %. Umgekehrt entsprechen die Marktwerte dem 19,6-fachen der Jahressollmiete, was gegenüber unserer letzten Studie ein unveränderter Wert ist. Die Marktwerte der Bestandsimmobilien haben
sich gegenüber unserer letzten Studie ohnehin nicht verändert.
Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir es mit aktuell notierten Anleihen verglichen und eine Regressionsanalyse auf Basis der von uns ermittelten
Bonitätskennzahlen durchgeführt. Gleichzeitig haben wir die Umsatz- und Ertragspotenziale der Objektgesellschaften "quasikonsolidiert", um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf
Basis der vom GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzen haben wir für den Schätzzeitraum 2023 - 2025 ein durchschnittliches Rating von "gut" (BBB+
bis BBB-) bis "sehr gut" (A- bis A+) ermittelt.
In allen Fällen liegen die von uns ermittelten Bonitätskennzahlen jeweils deutlich oberhalb der Erwartungswerte bzw. der Regressionsgeraden. Der EBITDA-Zinsdeckungsgrad liegt 107 %, der
Verschuldungsgrad 371 % und das Risk Bearing Capital 75 % über der Regressionsgeraden. Wir halten das German Real Estate ETP daher weiterhin für stark überdurchschnittlich attraktiv.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/29727.pdf
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher
Interessenkonflikte finden Sie unter: https://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.05.2024 (09:08 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 14.05.2024 (09:30 Uhr)
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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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GerRECap -S VRB wird zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Nachricht mit einem Plus von 0,00 % und einem Kurs von 73,00EUR auf Frankfurt (14. Mai 2024, 08:59 Uhr) gehandelt.
Analyst: GBC
Kursziel: 110,35 Euro