Scope Analysis

Auf dem Weg zum Kurzläufer

Niemand möchte sich heutzutage mehr langfristig binden: Die lange Kapitalbindung und die geringe Fungibilität hielten Anleger bislang oft davon ab, Geschlossene Immobilienfonds zu zeichnen. Das investierte Geld steckt für 15 bis 20 Jahre fest, ein Verkauf ist nur eingeschränkt möglich. Bei einem Verkauf über den Zweitmarkt müssen häufig hohe Abschläge in Kauf genommen werden. Da ist der Anlegerwunsch nach kürzeren Laufzeiten verständlich.

Scope hat die Laufzeiten der analysierten Immobilienfonds der letzten fünf Jahre untersucht. Das Ergebnis: Vor allem bei Deutschlandimmobilienfonds sind die prognostizierten Laufzeiten signifikant gesunken. 2006 betrug die durchschnittliche Fondslaufzeit noch 17,3 Jahre. In den folgenden Jahren sank sie kontinuierlich. 2009 lag sie bei 15,5 Jahren, 2011 bei 13,2 Jahren. Das entspricht einer Verkürzung um fast 25 Prozent gegenüber 2006. Dieser Trend dürfte sich nach Ansicht von Scope noch weiter fortsetzen. Allerdings liegt die Untergrenze für Geschlossene Immobilienfonds bei 10 Jahren. Der Grund: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind in Deutschland nur steuerfrei, wenn das Objekt länger als zehn Jahre gehalten wurde. Anderenfalls greift die Spekulationssteuer.

Auch bei Auslandsimmobilienfonds werden die Laufzeiten zunehmend kürzer, wenn auch in geringerem Ausmaß. Die prognostizierten Laufzeiten sanken in diesem Segment von 10,8 Jahren im Jahr 2006 auf 9,9 Jahre 2011.

Der Trend zu kürzeren Laufzeiten hat verschiedene Gründe. Zum einen wollen die Anleger in Zeiten hoher Verunsicherung ihr Kapital nicht länger als nötig binden. Zudem dürfte auch das zunehmende Alter der Zeichner eine Rolle spielen. Seit 2008 hat sich der Anteil der über 70jährigen Fondszeichner laut VGF fast verdoppelt. Betrug er 2008 noch 12,8 Prozent, waren es 2011 bereits 22,7 Prozent. Im Gegenzug geht der Anteil der Zeichner, die jünger als 50 sind, seit Jahren zurück.

Die Emissionshäuser reagieren bereits auf die Anlegerwünsche: Beispielsweise kündigte Wölbern Invest im Februar 2012 einen Vermietungsfonds mit einer Amsterdamer Büroimmobilie an. Die geplante Fondslaufzeit beträgt nur fünf Jahre.