Fonds-Check

Wealth-Cap Deutschland 34

 

Sparkassen genießen bei den Deutschen großes Vertrauen. In einer Forsa-Umfrage unter mehr als 2.000 Teilnehmern landeten die öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute noch vor der Bundesregierung, dem Bundestag und der katholischen Kirche auf Platz sieben. Mit dem Dom im Blick finanziert ein neuer WealthCap-Fonds das Verwaltungszentrum der Sparkasse in Köln.

 

 

Auf die Glaubwürdigkeit der Sparkasse setzt die Münchner WealthCap, Tochter der italienischen Bank UniCredit. Anleger beteiligen sich mit dem Fonds „Deutschland 34“ an einem Verwaltungsgebäude in Köln. Einziger Mieter der knapp 32.000 Quadratmeter Bürofläche ist: Die Sparkasse.

 

Objekt: Der Fonds hat ein Bürogebäude aus dem Jahr 2004 im Kölner Stadtteil Ossendorf gekauft und 71,55 Millionen Euro dafür gezahlt. Bezogen auf die Jahreseinnahmen ist das ein Faktor von 13,75.

 

Standort und Lage: Köln zählt zu den größten Büromärkten Deutschlands. Der Büroflächenumsatz der vergangenen zehn Jahre liegt im Schnitt bei 220.000 Quadratmeter. Die Fondsimmobilie befindet sich im Teilmarkt Ossendorf im Nordwesten der Stadt. Marktberichte weisen hier im Jahr 2010 die niedrigste Leerstandsquote aus. In diesem Jahr lag der Umsatz bei 18.000 Quadratmetern und damit deutlich über dem Wert der Vorjahre. Die Fondsimmobilie ist mit knapp 32.000 Quadratmeter erheblich größer. Der Immobilienbewerter BulwienGesa geht davon aus, dass gute Flächen hier zu Mieten von 11,50 Euro bis 12,50 Euro vergeben werden können.

 

Mieter: Die Sparkasse Köln Bonn ist nach der Hamburger Sparkasse die zweitgrößte Deutschlands. Sie unterhält 150 Geschäftsstellen und beschäftigt knapp 5.000 Mitarbeiter. Die Sparkasse Köln Bonn ist glimpflich durch die Krise gekommen. Der Geschäftsbericht 2010 weist eine Bilanzsumme von 29,3 Milliarden Euro und einen Jahresüberschuss nach Steuern von 60 Millionen Euro aus. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis Ende Mai 2024. Die Sparkasse zahlt mehr als am Standort Ossendorf üblich. Bulwien hat einen Overrent von 20 Prozent ermittelt.

 

Konzeption: Der Fonds kommt inklusive aller typischen Kosten auf ein Gesamtvolumen von 81,7 Millionen Euro. Private Anleger beteiligen sich ab Tickets von 10.000 Euro inklusive Agio mit insgesamt 43 Millionen Euro daran. Das Darlehen ist 38,7 Millionen Euro schwer. Dafür zahlt der Fonds Zinsen von 4,11 Prozent und rechnet nach der zehnjährigen Festschreibung mit 5,5 Prozent weiter. Bei einer Tilgung von drei Prozent reduziert sich der Kredit bis zum Ende der Prognoserechnung im Jahr 2027 um rund die Hälfte.

 

Konzeption: Zeichner zahlen entweder alles auf einen Schlag ein oder zunächst nur 70 Prozent. Den Rest überweist der Anleger später oder füllt die Differenz über thesaurierte Ausschüttungen nach. In seiner Prognose rechnet WealthCap mit Ausschüttungen von 5,75 Prozent. Läuft alles nach Plan, kommen Anleger bis 2027 inklusive Verkaufserlös auf einen Gesamtrückfluss von 218 Prozent.

 

Exit: Im Verkaufsprospekt rechnet der Initiator damit, dass die Immobilie 2027 verkauft werden kann. Dabei geht er davon aus, dass ein Käufer erneut das 13,75-fache der Jahresmiete zahlt. Die dann zu Grunde liegende Miete liegt unterhalb der aktuellen Einnahmen, denn der Fonds berücksichtigt bei der Anschlussvermietung ab Mitte 2024 einen Abschlag von 25 Prozent. Das ist sauber kalkuliert.

 

Weiche Kosten: Die fondstypischen Kosten machen gut 15 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus, dazu Grunderwerbsteuern und Maklergebühren. Da- gegen ist nichts einzuwenden.

 

Fazit: Fonds, der sich auf die Sparkasse Köln Bonn verlässt. Wie bei allen Immobilien mit einem Einzelmieter wird entscheidend sein, ob und zu welchen Konditionen der Nutzer seinen Mietvertrag verlängert. Das Gebäude mit knapp 32.000 Quadratmetern anderweitig zu vermieten, dürfte schwierig werden, zumal der Standort im Stadtteil Ossendorf nicht erstklassig ist. Löblich sind die hohe Tilgung, die das Fremdkapitalrisiko erheblich einschränkt, und der 25-prozentige Abschlag bei der Kalkulation der Anschlussmiete.