Fonds-Check One Capital „Pro Real Deutschland Fonds“

    Gastautor: Markus Gotzi
     |  19.11.2012, 15:53  |  3113 Aufrufe  |   | 
    „Seit Jahrzehnten gilt die Immobilie als eine sichere und inflationsgeschützte Anlageform. (...) Mehr denn je gelten Investitionen in die Asset-Klasse Immobilie vor dem Hintergrund der Finanzkrise als uneingeschränkt attraktiv.“
     
    So beginnt Prof. Dr. Philipp E. Zaeh sein Vorwort im Prospekt des „Pro Real Deutschland Fonds“, dem Erstlingswerk des Emissionshauses One Capital. Keine Ahnung, auf welchem Planeten Immobilien als uneingeschränkt attraktiv und inflationsgeschützt gelten. Auf der Erde sicherlich nicht. Hier gibt es gute Angebote, aber leider auch viel Beton-Mist. Und selbst gut gedachte Fonds seriöser Anbieter aus früheren Jahren bereiten den Zeichnern häufig mehr Sorgen als Freude.
     
    Objekte: Uneingeschränkt gilt also gar nichts, Herr Professor. Er taucht auf den folgenden Seiten sowieso nicht mehr auf. Zaeh ist freier Berater bei der One Group. Differenziert betrachtet hat er natürlich nicht Unrecht: Seriös konzipiert ergeben Immobilienbeteiligungen in den Portfolien vermögender, risikobereiter Investoren durchaus Sinn. Dass sie mit ihrem Investment ein Wagnis eingehen, darüber sollten sich auch die Zeichner des ersten One-Capital-Angebots im Klaren sein. Der Fonds ist ein Blind-Pool für Projektentwicklungen. Das Kapital der Zeichner wird in den Bau oder die Sanierung von Wohnimmobilien investiert. In Frage kommen dabei „Metropolregionen mit 250.000 Einwohnern“, also nahezu überall im Bundesgebiet. Halt! Abgesehen von Berlin sieht das Konzept Investitionen in den neuen Bundesländer nicht vor. Beruhigend: „Soziale Brennpunkte werden ausgeschlossen.“
     
    Partner: One Capital will eng mit der Firma Gibbins zusammenarbeiten. Das Anfang der 70-er Jahre als Architekturbüro gestartete Unternehmen hat als Generalplaner und Projektentwickler ein Neubau- und Revitalisierungsvolumen von 1,2 Milliarden Euro umgesetzt. Beim „Pro Real Deutschland Fonds“ übernimmt es die bautechnische Abwicklung, Architektenleistungen, die Projektsteuerung, das Management und die Kostenkontrolle.
     
    Kalkulation: One Capital will mindestens zehn Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Für diese Summe gibt die One Consulting GmbH eine Platzierungsgarantie. Wie Lahcen Knapp berichtet, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der One Holding GmbH, ist das Angebot Fonds so gut wie platziert. Der Fonds selbst nimmt keine Darlehen auf. Jedes einzelne Projekt dagegen ist fremdfinanziert, und zwar unbegrenzt. Der Initiator will 30 bis 50 Wohnimmobilien finanzieren. Bei einer prognostizierten Lauf- zeit bis Ende 2019 werden Gewinne re-investiert. One Capital geht im Prospekt von einer Rendite von 8,5 Prozent vor Steuern aus. Davon gehen nach Abzug laufender Kosten rund sieben Prozent an die Anleger. Läuft es besser, werden Überschüsse zwischen dem Fonds und Gesellschaften des Anbieters 50/50 geteilt, und zwar bezogen auf jedes einzelne Projekt. Das ist ganz schön happig.
     
    Weiche Kosten: Auch hier langt One Capital kräftig zu. An Gebühren, Vergütungen und Provisionen fallen insgesamt 22,5 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an. Alleine der Vertrieb freut sich über 8,5 Prozent zuzüglich Agio in üblicher Höhe von weiteren fünf Prozent. Das ist deutlich mehr als bei geschlossenen Immobilienfonds üblich. Blieben für vermögensbildende Investitionen lediglich 77,5 Prozent, wobei Gesellschaften der One Group hier noch mal abgreifen können. Beraterverträge mit ihnen sind ausdrücklich gestattet. Die Kosten sind zu hoch. Das hat auch der Initiator erkannt und kündigt für den Nachfolger ein innovatives Kostenmodell an.
     
    Anbieter: One Group ist seit eigenen Angaben seit 2008 als Berater von offenen und geschlossenen Fonds tätig. Der „Pro Real Deutschland Fonds“ ist das erste eigene Beteiligungsmodell. Geschäftsführer ist Thomas Ermel. Gesellschafterin des Emissionshauses ist die One Holding GmbH aus Hamburg. Die Internetseite des Anbieters listet Lahcen Knapp, Thomas Ermel, Felix Ermel, Marco Weiß, Michael Schmidt und Christian von Sturmfeder als Management-Team auf.
     
    Steuern: Der Fonds ist bei einer Lauf- zeit unter zehn Jahren gewerblich konzipiert. Das müssen vor allem Anleger beachten, die weitere, auch privat genutzte, Immobilien in ihrem Portfolio verwalten. Beim gewerblichen Grundstückshandel besteht eine Infektionsgefahr.
     
    Fazit: „Der Erfolg der Fondsgesellschaft hängt wesentlich von den Fähigkeiten des Managements, der Qualität der externen Berater und den beauftragten Vertriebspartnern ab.“ Das schreibt One Capital zum Risikohinweis „Abhängigkeit von Entscheidungsträgern“. Genau so ist es. Anleger wissen, dass sie ihr Geld einem Neuling anvertrauen, der einen Blind-Pool mit Projektentwicklungen konzipiert hat. Die weichen Kosten sind überdurchschnittlich hoch, ebenso wie der 50-Prozent-Anteil für den Anbieter, sollte die Rendite besser ausfallen als kalkuliert. Anfang kommenden Jahres soll der Nachfolger kommen. Mit kürzerer Laufzeit und fixen Ausschüttungen. Dazu deutlich reduzierte Weichkosten. Die Ankündigung hört sich nach einer Verbesserung an. Wenn es soweit ist, werden wir genauer hinschauen.
     


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    Disclaimer

    Gastautor

    Markus Gotzi ist Chefredakteur des Fachmediums "Der Fondsbrief", dem bundesweit auflagenstärksten Newsletter mit Schwerpunkt geschlossene Beteiligungsmodelle, der alle 14 Tage über Neuigkeiten aus der Branche berichtet sowie Rechts- und Steuerfragen analysiert.

    Außerdem verfasst der Diplom-Journalist regelmäßig Artikel zu allen Themen rund um die Immobilie und geschlossene Fonds zum Beispiel in der Financial Times Deutschland, der Welt am Sonntag und im Wirtschaftsmagazin Capital, für das er einige Jahre lang als Redakteur tätig war. Darüber hinaus produziert Gotzi Fernsehbeiträge für den Nachrichtensender n-tv, in denen er vor laufender Kamera als Experte für Beteiligungsmodelle aktuelle Angebote analysiert.

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