Fonds-Check

FHHI "Studieren und Wohnen II"

Im vergangenen Sommer begannen 765.000 junge Leute ihr Studium, 100.000 mehr als zwei Jahre zuvor - und fast alle suchen ein bezahlbares Zimmer. Kein Wunder, dass Studentenwohnheime zu einer festen Größe unter den Immobilienfonds geworden sind. Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI) vertreibt aktuell sein zweites Angebot in diesem Segment.

 

Objekte: Zeichner des Fonds „Studieren und Wohnen II“ finanzieren zwei Häuser mit Studentenapartments in Darmstadt und Mainz. Die Neubauten sollen im Oktober 2014 und im Mai 2015 bezugsfertig sein. In Darmstadt werden dann 155 Studenten Platz finden, in Mainz 143. Der Fonds hat rund 19,8 Millionen Euro für das Double gezahlt, was auf Grundlage der ersten Jahresmiete einen Faktor von 17,25 bedeutet.

 

Standorte: Darmstadt belegt in einer Untersuchung des Immobilienunternehmens Savills Platz eins unter 51 Universitätsstädten. Mainz liegt mit Position 23 im Mittelfeld. Analysiert wurden Standortqualität und Entwicklungsperspektiven. In einer aufwendigeren Studie von Bulwien Gesa platzieren sich beide Städte unter 64 untersuchten Uni-Standorten im oberen Drittel. Ein Beleg vor allem dafür, wie wenig aussagefähig solche Studien offenbar sind.

 

Markt: An der grundsätzlich steigenden Nachfrage an Studentenapartments gibt es jedoch keinen Zweifel. Wohnheimplätze sind knapp und sowieso nur zweite Wahl der jungen Leute, vier von fünf bevorzugen eine eigene Wohnung. Bei bundesweit 2,5 Millionen Studenten ist die Nachfrage nach Apartments entsprechend groß. Weil die Bundesländer bei der Umstellung auf das Abitur nach zwölf statt 13 Jahren freie Hand hatten, zieht sich das Problem der doppelten Abi-Jahrgänge über Jahre hin. In diesem Jahr betrifft es Nordrhein-Westfalen und Hessen, 2016 sind Schleswig-Holstein und die Ganztagsschulen in Rheinland-Pfalz an der Reihe.

 

Konzeption: Der Fonds kommt auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von 23,15 Millionen Euro. Private Kapitalanleger beteiligen sich mit insgesamt 14,4 Millionen Euro, was einen Eigenkapitalanteil von 62 Prozent bedeutet. Mit dieser Quote nimmt der Initiator die kommende AIFM-Regulierung voraus und übererfüllt sie sogar: Sie erlaubt einen Fremdkapitalanteil von 60 Prozent des Assetwertes. Bei der Mindestbeteiligung geht FHHI ebenfalls weit über die Signa künftige Vorschrift hinaus. Künftig müssen Anleger bei Fonds mit weniger als drei Objekten mindestens 20.000 Euro einsetzen. Bei diesem Fonds sind die Tickets mindestens 50.000 Euro groß, dazu drei Prozent Agio statt, wie bislang üblich, fünf Prozent.

 

Mieter: An diesem Punkt sollte nichts anbrennen. Pächter ist jeweils 25 Jahre lang die gemeinnützige Moses Mendelson Stiftung. Sie baut und betreibt seit mehr als 40 Jahren Wohnheime für Studenten. Unabhängig davon, ob alle Apartments belegt sind oder nur eines, zahlt die Stiftung dem Fonds eine anfängliche Jahresmiete von 1,14 Millionen Euro. Der Pächter will die 155 Apartments in Darmstadt zu 325 Euro vermieten, die in Mainz zu 285 Euro.

 

Kalkulation: Das Fremdkapital nimmt der Fonds bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW zu unschlagbar günstigen Konditionen auf. Die Zinsen liegen bei 1,4 Prozent und sind fest bis 2023. Die Tilgung ist mit anfänglich 3,3 Prozent vergleichsweise hoch. Innerhalb der Zinsfestschreibung tilgt der Fonds gut 18 Prozent. Anschließend rechnet FHHI mit fünf Prozent weiter bei allerdings nur noch einem Prozent Tilgung. Trotz- dem reduziert sich dadurch die Ausschüttung an die Anleger von 5,75 Prozent auf 5,5 Prozent. Geht die Rechnung auf, kommen Anleger auf ein Plus von 63,5 Prozent vor Steuern und 48,6 nach Steuern.

 

Exit: Die Prognoserechnung sieht einen Verkauf der beiden Immobilien nach zwölfeinhalb Jahren aus. Ein Käufer soll gut 22,7 Millionen Euro zahlen. Das sind 115 Prozent des Neubaupreises. Die Miete steigt gemäß der Prognose bis dahin um rund 18 Prozent, so dass ein Investor einen Faktor von 16,75 zahlen müsste, also eine halbe Jahresmiete weniger als jetzt.

 

Weiche Kosten: Die Nebenkosten dieses Fonds summieren sich auf elf Prozent der Gesamtinvestition oder gut 17 Prozent des Eigenkapitals. Das Agio als Teil der Vertriebsprovisionen ist mit drei statt fünf Prozent niedrig angesetzt.

 

Anbieter: FHHI ist ein Joint Venture aus dem Fondshaus Hamburg und der Hochtief Solutions. Derzeit führen einige Gesellschaften unter dem Dach der Hochtief Solutions Verhandlungen über den Verkauf oder die Anbindung strategischer Partner. Ob das Auswirkungen auf das Emissionshaus hat, kann noch nicht ermessen werden.

 

Fazit: Sauber konzipierter Fonds, der zwei Studentenwohnheime finanziert. Entscheidend für den Investitionserfolg wird es sein, wie gefragt die Apartments nach zwölf Jahren sind. Immerhin läuft der Mietvertrag dann noch 14 Jahre, was den Exit erleichtern dürfte.