Scope

Immobilienfonds investieren zunehmend in Hotels

Hotelinvestments in Deutschland haben in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. In den ersten neun Monaten 2013 wurden 1,1 Mrd. Euro in Hotelimmobilien investiert – damit wurde das Vorjahresergebnis um 75% übertroffen. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen liegt bei rund 6%. Ein Grund: Laut UN-Welt-Tourismusorganisation soll das Reiseaufkommen in Europa von 2010 auf 2020 um mehr als ein Drittel zunehmen.

Offene Fonds sind zu mehr als 5% in Hotelimmobilien investiert
Immobilien-Investmentvehikel setzen in unterschiedlichem Maß auf die Nutzungsart Hotel. In den Portfolios offener Immobilienfonds hat der Hotelanteil in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. 2011 lag der Anteil bei den 15 von Scope bewerteten aktiven Fonds bei 5,4%, 2012 bei 5,7% gemessen am Verkehrswert. Das entspricht einem Volumen von 3,4 Mrd. Euro. Zum Vergleich: 2007 betrug der Anteil nur 3,3%.

Die Fonds mit den höchsten Hotelanteilen*:
• UniImmo: Deutschland mit 12,1%
• WestInvest InterSelect mit 11,5%
• UniInstitutional European Real Estate mit 9,5%
• WestInvest ImmoValue mit 6,1%
*Stand: 31.12.2012

Offene Immobilienfonds kauften 2012 vier Hotels für insgesamt rund 188 Mio. Euro ein, darunter zwei Projektentwicklungen in Amsterdam und Paris. Der größte Ankauf mit 103 Mio. Euro entfiel auf den WestInvest InterSelect, der für 103 Mio. Euro das InterContinental Hotel in der polnischen Hauptstadt Warschau erwarb.

Mindestens vier Hotel-Spezialfonds
Auch die Immobilien-Spezialfonds haben das Hotelsegment für sich entdeckt. Seit 2007 wurden mindestens vier Fonds aufgelegt, die sich auf Hotelinvestments fokussieren:
• WestInvest Target Select Hotel (4 Objekte – Scope Rating AA)
• LB Hotel-Invest Deutschland I (9 Objekte)
• Internos Hotel Immobilien Spezial Fonds (4 Objekte)
• UII Hotel Nr. 1 (4 Objekte)

Hotel-Anteil bei geschlossenen Immobilienfonds nur 2%
Bei geschlossenen Fonds spielt das Hotelsegment nur eine Nischenrolle. Im vergangenen Jahr betrug der Anteil der Hotelfonds an allen Immobilienfonds nur 2%, dieses Jahr sind es 2,3% – gemessen am emittierten Eigenkapital. Aktuell befinden sich zwei geschlossene Hotelimmobilienfonds in Platzierung. Real I.S. hat Anfang 2013 mit dem Bayernfonds Deutschland 25 ein Hamburger Motel One auf den Markt gebracht, die IMMAC-Tochter „Deutsche Fondsvermögen“ bietet seit Ende 2012 eine Beteiligung am „Seehotel Am Kaiserstrand“ am Bodensee an.

Ein Grund für das derzeit geringe Angebot an geschlossenen Hotelfonds ist die negative Performance prominenter Fonds wie zum Beispiel das Adlon oder das Grand Hotel Heiligendamm.

Zum Hintergrund: Hotels zählen zu den Betreiberimmobilien. Das heißt, offene und geschlossene Immobilienfonds fungieren oft nur als Eigentümer der Immobilie. Die Bewirtschaftung der Hotels übernimmt eine in der Regel international aufgestellte Hotelgruppe. Die Fonds vereinbaren vorherrschend Festpachtverträge mit den Betreibergesellschaften. Dadurch wird das Bewirtschaftungsrisiko auf die Betreibergesellschaft verlagert. Der Fonds erreicht so eine weitgehende Unabhängigkeit von der Performance des Hotelbetriebes.

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