Meinung

Marktwirtschaftlicher Unsinn im Wohnungsbau

Es gibt wenige Bereiche einer Volkswirtschaft, in denen so viel Unsinn gemacht wird wie im Wohnungsbau. Mindestens einmal pro Legislaturperiode ändert der Gesetzgeber das Mietrecht. Die alte Koalition verschärfte auf Druck der CSU die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen auf 15 Prozent, wenn in einer Gemeinde „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Es geht noch schlimmer. Die neue Regierung will eine Mietpreisbremse von 10 Prozent bei Neuvermietung einführen. „Wohnen darf kein Luxus sein, auch nicht in München, Frankfurt oder Stuttgart“, so die neue Bauministerin Barbara Hendricks.

Gut gebrüllt. Doch was ist die Ursache und was die Wirkung? Eine der Ursachen ist die schlechte Politik der Länder. Man kann eigentlich am Föderalismus in Deutschland verzweifeln. Da gibt es mit der Grunderwerbsteuer eine Einnahmequelle, die die Länder seit 2006 ausnahmsweise beim Steuersatz verändern können und es gibt nur eine Richtung: nach oben – prozentual und absolut. Bis 2006 musste der Käufer 3,5 Prozent des Kaufpreises an das entsprechende Bundesland entrichten. Inzwischen haben alle Länder ihre Grunderwerbsteuer auf mindestens 4,5 Prozent angehoben, NRW auf 5 Prozent, Berlin auf 6 Prozent und Schleswig-Holstein sogar auf 6,5 Prozent. Haben die Länder 2006  lediglich 6,1 Mrd. Euro daraus eingenommen, waren es 2013 bereits 8,4 Mrd. Euro (+38 Prozent). Diese Ergebnisse verblüffen vor dem Hintergrund, dass wir wegen des Steuerwettbewerbs niedrigere Steuern erwarten: Das Geheimnis ist, dass die Mehreinnahmen einer höheren Grunderwerbsteuer nicht in den Länderfinanzausgleich einbezogen werden. Die Länder müssen nicht mit anderen Ländern teilen, so dass ihnen die Einnahmen allein zur Verfügung stehen. Im Ergebnis schießen die steuerlichen Anschaffungsnebenkosten in die Höhe!

Die Höhe der Anschaffungskosten, inklusive der Nebenkosten und verbunden mit der möglichen Miethöhe, hat natürlich Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Objektes. Je stärker der Wohnungsbau reguliert wird, desto geringer sind die Anreize zu kaufen, zu modernisieren und zu vermieten. Umgekehrt bedeutet dies: je geringer die Anreize sind zu kaufen, zu modernisieren und zu vermieten, desto größer ist die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren. Besondere Blüten treibt die Regulierungswut in Berlin. Dort wird mit einem sogenannten Mileuschutz die Sanierung von Altbau verhindert. Wollen Sie ein zweites Bad in Ihre Wohnung einbauen, dann ist dies in 18 Stadtgebieten Berlins nicht mehr erlaubt. Es grüßt das Etagenklo! Die „eingeborene“ Bevölkerung soll nicht durch steigende Mieten vertrieben werden. Der Eigentümer ist seines Eigentums beraubt. Es ist nur noch eine Hülle.

Die Konsequenz ist der Mangel an Wohnungen, die Verschlechterung der Qualität der Wohnungen und die anschließende Intervention des Staates mit noch mehr Regulierung des Wohnungsmarktes.

Dabei ist eines klar: Wer das Preissignal in einer Marktwirtschaft beseitigt, schafft nicht bessere Bedingungen, sondern schlechtere. Otto Graf Lambsdorff brachte dies in seiner unnachahmlichen Art auf den Punkt: “Private Investitionen können Sie nicht befehlen; die Leute investieren nur, wenn sie Aussicht auf Ertrag haben, denn investieren heißt, sein eigenes Geld zu riskieren.”