Immobilienfonds

Schwierige Lage am Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist derzeit in aller Munde. Vor allem steigende Mieten und Immobilienpreise bestimmen die Nachrichtenlage. Doch es lauern auch Probleme: Besonders Immobilienfonds in Abwicklung profitieren nicht vom derzeitigen Immobilienboom. Das berichtet das "Handelsblatt" unter Berufung auf eine Studie der Ratingagentur Morningstar.

Seit dem Crash der Immobilien-Blase haben offene Immobilienfonds längst wieder an Popularität gewonnen. "Solide offene Immobilienfonds werden heute als langfristige Sachwertanlage gekauft", sagte der Portfolio-Manager Lothar Koch von GSAM + Spee Asset Management der Nachrichtenagentur dpa-AFX. Professor Steffen Sebastian von der Universität Regensburg pflichtet ihm bei: Offene Immobilienfonds böten einen gewissen Schutz gegen Turbulenzen an den Finanzmärkten - zumindest dann, wenn die Anlagen breit genug gestreut seien, um Risiken zu reduzieren. Nach der Insolvenz der US-Bank Lehman Brothers 2008 hätten sich professionelle Investoren viel zu schnell von offenen Immobilienfonds getrennt: Viele Fonds gerieten in Schieflage und mussten oder müssen im Zuge der Abwicklung nun die Fonds befindlichen Immobilien abgeben.

Genau diese Fonds in Abwicklung sind es, die nicht vom derzeitigen Immobilien-Boom profitieren können. Während offene Immobilienfonds im Drei-Jahresdurchschnitt pro Jahr 1,6 Prozent einbrachten, tendierten die abzuwickelnden Fonds ins Minus. Schuld sei auch der Markt, schreibt das "Handelsblatt". Besonders die fehlende Erholung der Märkte in den Benelux-Ländern sowie Südeuropa - im Gegensatz zu Deutschland, Großbritannien und Frankreich - trage zu der schwierigen Situation bei. Zehn bis 30 Prozent, so hoch sei der Abschlag des Verkaufswertes gegenüber dem Verkehrswertes, den das Analysehaus Jones Lang Lasalle für 2014 erwarte, schreibt das Blatt weiter.

Obwohl sowohl die einzelnen Objekte als auch die Immobilienfonds einer ständigen Prüfung unterliegen, „sieht man bei den Verkaufserfolgen ganz deutlich die Zwangslage der in Abwicklung befindlichen Fonds“, zitiert das „Handelsblatt“ Gernot Archner, Geschäftsführer des Verbandes der unabhängigen Immobiliensachverständigen (BIIS). Die Lage am Markt sei schwierig, vor allem in den Niederlanden und in Spanien befänden sich die Preise weiterhin im Keller - auch ohne Verkaufsdruck. Dennoch war es auch „auf diesen Märkten möglich, bei einem Verkauf einen Preis zu erzielen, der über dem festgestellten Verkehrswert liegt. Und die meisten Fonds, die offen sind, erzielten bei ihren Verkäufen eben auch ein Plus“, zitiert das Blatt Archner weiter.

Grund für die Divergenz zwischen offenen Immobilienfonds und Fonds in Abwicklung sei dem Bericht nach die Zwangslage Letzterer. Aufgrund des Verkaufsdruckes aber auch von Regulierungsvorschriften müssten sie mitunter Verluste in Kauf nehmen. „Schuld an diesen Verlusten sind zu einem guten Teil ein zu schematischer Abwicklungsmechnismus und ein fehlerhaftes Anreizsystem des Fondsmanagements und seine Eigner. Die im Jahr 2010 als Reaktion auf die Fondskrise erlassenen Regulierungsvorschriften haben die Rechtslage eher verschlimmert“, erklärte Archner laut „Handelsblatt“.

Der BIIS-Geschäftsführer machte zwei wesentliche Gründe aus, die das Risiko für Immobilienfonds in Abwicklung erhöhen: Zum einen seien Fondsmanager auf laufende Gebühren angewiesen, um den Betrieb aufrechterhalten zu können. Dies erschwere den Handlungsspielraum zum Verkauf von Immobilien. Zum anderen setzten die Liquidationskosten das Fondsmanagement enorm unter Druck.