Fonds-Check

Aquila "Real Estate Invest II"

Dänischer Logistik-Riese. Erster regulierter Aquila-Fonds finanziert Logistikimmobilie bei Osnabrück:

 

Wer mit offenen Augen auf der Autobahn fährt, hat garantiert schon einmal einen Lastwagen überholt, auf dessen Seitenplane die Buchstaben DSV prangen. Das steht weder für den Deutschen Schwimm-Verband, noch für die Interessengemeinschaften der Skifahrer, Segler oder Schädlingsbekämpfer, sondern für „De Sammensluttede Vognmän“, was sich mit „zusammengeschlossene Fuhrmänner“ übersetzen lässt. DSV ist das größte dänische Logistikunternehmen und Mieter im ersten KAGB-konformen AIF des Hamburger Emissionshauses Aquila. 

 

Konzept: Bereits mit dem letzten unregulierten Fonds von Aquila Capital haben sich Anleger an Lagerhallen beteiligt. Offenbar kam das Angebot mit den Spezialimmobilien gut an. Das erste regulierte Angebot ist für kleinere Institutionelle und vermögende Privatinvestoren gedacht. Sie legen mindestens 200.000 Euro plus drei Prozent Agio an – ein Fonds also, der mit den früheren Private Placements zu vergleichen ist. Zeichner des geschlossenen Fonds „Real Estate Invest II“ finanzieren eine neue Logistikimmobilie am Autobahnkreuz Lotte Osnabrück. Was bei Wohnanlagen abschreckend wirkt, zumindest wenn sie sich nicht in den USA befinden, ist bei Objekten aus dem Segment Logistik ein Pluspunkt. Hier zählen die Nähe zu Autobahnen, Bahnhöfen und Airports. 

 

Objekt: Die Halle ist nagelneu. Auf dem Satellitenbild von Google Maps ist noch eine grüne Wiese zu sehen. Tatsächlich steht dort eine Halle mit 9.300 Quadratmetern, dazu 2.200 Quadratmeter Büro-, Sozial- und Technikflächen und ein 28.600 Quadratmeter großer, asphaltierter Hof. Der Fonds hat gut 15 Millionen Euro dafür gezahlt, wobei rund zwei Millionen Euro in die Betriebseinrichtungen geflossen sind. Auf Grundlage der anfänglichen Jahresmiete ist das ein Einkaufsfaktor von 12,75. Die Zeiten sind lange vorbei, als Lagerhallen und vergleichbare Immobilien zum zehnfachen der Jahresmiete zu bekommen waren (siehe auch Seite 7: „Logistik auf der Überholspur“). 

 

Standort: Osnabrück liegt im Schnittpunkt der Verkehrsachsen Rhein-Ruhr – Bremen, Hamburg und Amsterdam – Hannover und Hannover – Berlin. Hinzu kommen Wasserstraßen mit Anbindung an die Häfen Bremen, Emden, Hannover und im Ruhrgebiet. Zu den namhaften Speditionsunternehmen zählen Hellmann Worldwide Logistics, Meyer & Meyer und Nosta Transport. Die Wirtschaftsförderung Osnabrück hat die Stärkung des Logistik-Standortes als einen Arbeits-Schwerpunkt definiert. 

 

Mieter: Das dänische Logistikunternehmen DSV wurde 1976 in Brondby bei Kopenhagen gegründet und beschäftigt inzwischen 22.000 Mitarbeiter an 500 Standorten in 70 Ländern. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren, die anfängliche Monatsmiete liegt bei knapp 75.000 Euro plus Umsatzsteuer und Nebenkosten, allerdings ohne den Anteil, der auf die Betriebsausstattung entfällt. Sie ist an den Verbraucherpreisindex angepasst und wird jeweils zum 1. Januar mit 80 Prozent angepasst. Bis zum geplanten Verkauf der Immobilie nach zehn Jahren steigt die Miete um 16 Prozent – ein zurückhaltendes Szenario. 

 

Kalkulation: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von 17,755 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit knapp 9,5 Millionen Euro daran. Bei der Münchner Hypothekenbank hat Aquila ein Darlehen in Höhe von acht Millionen Euro aufgenommen. Es verzinst sich mit 3,02 Prozent und wird mit anfänglich zwei Prozent getilgt. Nach Ablauf der kalkulierten Haltedauer von zehn Jahren bleibt eine Restschuld in Höhe von 6,1 Millionen Euro. 

 

Gewinn-Szenario: Geht die Kalkulation des Anbieters auf, erhalten Anleger Ausschüttungen, die von 6,5 Prozent über 6,75 Prozent auf sieben Prozent steigen. Beim Verkauf rechnet er mit einem Erlös in Höhe von gut 15,5 Millionen Euro, was einen Faktor von 11,55 der für 2014 prognostizierten Jahres- mieten bedeuten würde – eine durchaus realistische Annahme. Der Mietvertrag hat dann noch eine Laufzeit von fünf Jahren. Das dürften Investoren akzeptieren. Anleger kommen bei dieser Rechnung auf einen Rückfluss von 177,5 Prozent. Ein Plus von knapp 75 Prozent vor Steuern also. 

 

Kosten: Im Vergleich zu früheren, unregulierten Angeboten ist die Nebenkosten-Quote deutlich günstiger, was in diesem konkreten Fall aber vor allem den erheblich reduzierten Vertriebsprovisionen geschuldet ist. Vermögende Anleger und institutionelle Kunden würden die bei den Publikumsfonds üblichen Kosten niemals akzeptieren. Die Investitionsquote inklusive Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten liegt bei knapp 94 Prozent ohne Agio. Die Alceda Asset Management GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft bekommt einmalig ein Prozent für die typischen Aufgaben einer KVG und jährlich rund 64.000 Euro Managementvergütung. Die Verwahrstelle stellt jährlich 16.500 Euro in Rechnung. Die Ausgaben sind indexiert. 

 

KAGB: War es früher schon ein begrenzter Spaß, Verkaufsprospekte zu lesen und zu durchschauen, ist die Aufgabe bei KAGB- konformen Angeboten noch ermüdender. Beim „Real Estate Invest II“ sind es mehr als 70 eng bedruckte Seiten ohne Bilder und Grafiken. Wer Informationen zum Beispiel über den Mieter und den Standort sucht, ist auf weiterführende Unterlagen des Initiators angewiesen oder muss anderweitig recherchieren. Was hat das mit Anlegerschutz zu tun? Immerhin: Unser Job wird dadurch aufgewertet. Meiner Meinung nach machen die neuen Regeln unsere Arbeit als Fachjournalisten noch unentbehrlicher als vorher. 

 

Anbieter: Aquila hat sich als Anbieter von Fonds mit Investitionen in Infrastruktur und Agrarprojekten einen Namen gemacht. Die Schwestergesellschaft Alceda als KVG hat in der Vergangenheit bereits Investments für institutionelle Anleger strukturiert, zum Beispiel über Luxemburger Anleihen. 

 

Steuern: Der Fonds ist als vermögensverwaltende Personengesellschaft konzipiert. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Verkauf des Investitionsobjektes ist erst nach Ablauf von zehn Jahren vorgesehen. Eventuelle Verkaufsgewinne sollten somit steuerfrei sein. 

 

Fazit: Erster KAGB- konformer Fonds des Emissionshauses Aquila mit der Alceda als von der BaFin gestattete KVG. In Frage kommen ausschließlich vermögende Privatanleger und institutionelle Investoren – eine Zielgruppe, die Chancen und Risiken einer unternehmerischen Sachwertanlage richtig einschätzen sollte. Sie beteiligen sich an einer Logistikimmobilie bei Osnabrück. Preis, Standort und Mieter sind in Ordnung, die Kosten überschaubar, das Verkaufsszenario realistisch. Wer auf den anhaltenden Trend der Internet-Versandhändler setzt und das nötige Kleingeld mitbringt, kann sich näher mit dem „Real Estate Invest II“ beschäftigen.