Rock me, Amadeus

Soravia bringt Immobilienanlagen mit Charme und Rendite nach Deutschland

Ob die Instandsetzung der geschichtsträchtigen Sofiensäle, die einst von Größen wie Johann Strauß und Herbert von Karajan bis hin zu Falco bespielt wurden, ob der Bau der Danube Flats, die mit über 150 Metern zu den größten Hochhäusern Europas gehören werden oder die Revitalisierung des ehemaligen Zollamtgeländes im dritten Wiener Bezirk: Wenn die Soravia Group aus Wien ein Immobilienprojekt in Angriff nimmt, dann sorgt es weit über die Grenzen Österreichs hinaus für Furore.

In den vergangenen rund 20 Jahren hat Soravia Projekte mit einem Gesamtvolumen von mehr als 3,5 Milliarden Euro realisiert. Seit gut einem Jahr können sich nun auch internationale Investoren über die Soravia Capital GmbH an neuen Vorhaben der Unternehmensgruppe beteiligen. Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH in München, spricht im Interview über die Renaissance des Hochhauswohnens, Value-Add-Immobilien, Microapartments und über Renditeaussichten im Immobilienboom.


Herr Thiel, im Sommer 2015 hat der Wiener Gemeinderat grünes Licht für die Danube Flats gegeben. Was genau hat die Soravia Group vor?

Marc K. Thiel: Mit den Danube Flats wird Soravia unmittelbar an der Neuen Donau das höchste Wohnhaus Österreichs realisieren. Nach der Fertigstellung in 2019 können die Bewohner aus bis zu 150 Metern Höhe die Aussicht über Wien, die Donau und über die nahegelegenen Weinberge genießen. Außerdem bauen wir in direkter Nachbarschaft ein niedrigeres Terrassenhaus, das wie der Wohnturm direkt an der Donau liegt. Diese ist nicht nur Namensgeber – Danube ist der englische Name für Donau – das Thema „Leben am Wasser“ ist auch sonst wichtiger Bestandteil des Immobilienkonzepts.

Den Zugang zum Donauufer gestalten wir beispielsweise mit viel Grün und Sitzplateaus zu einem urbanen Treffpunkt und einer Erholungszone für Bewohner und Anwohner. Die Idee dazu stammt vom Architekturbüro „project A01 archtitects ZT GmbH“, das sich im Architekturwettbewerb um die Danube Flats gegen sieben andere Entwürfe durchgesetzt hat.

Warum ein Hochhausprojekt?

Thiel: Ob London, Warschau, Berlin oder eben auch Wien: Innerstädtische Hochhäuser erleben seit Jahren eine Renaissance. Weil Wohnraum in den Metropolen knapp wird, geht es in die Höhe. Vor allem bieten aber heutige Hochhäuser in zentralen City-Lagen ihren Bewohnern viele moderne Annehmlichkeiten und Services. Sie sind weder Massenware noch mit den Wohnsilos der 1970er zu vergleichen. Spektakuläre Ausblicke, gemeinsame Freizeitflächen und komfortable Zusatzangebote wie Concierge Services, integrierte Fitnessstudios oder Carsharing überzeugen Bewohner, sprich Eigennutzer, genauso wie Investoren.


Aber Hochhäuser galten doch lange Zeit als zu teuer?

Thiel: Sicher, infrastrukturelle Notwendigkeiten wie Brandschutz oder Fahrstühle sind Kostentreiber, wenn es um den Bau von Wohntürmen geht. Gleichzeitig sind Mieter und Käufer ab einer bestimmten Höhe aber auch bereit, für das Wohnerlebnis, die Aussicht und das damit verbundene Lebensgefühl deutlich mehr zu zahlen. Wer eine Wohnung in luftiger Höhe kauft, erwirbt ein einzigartiges Anlageobjekt mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial. Dasselbe gilt für Kapitalanleger, die vermieten. Und es gilt besonders für neue Wohnformen wie Microapartments, die wir etwa bei unserem zweiten Wiener Großprojekt Triiiple umsetzen wollen.


Wollen die Menschen wirklich in winzigen Räumen leben?

Thiel: Der Trend sagt klar: Ja. In New York oder auch Tokyo sind Microapartments ein anhaltender Trend. Man muss die Zielgruppen bedenken: Geschäftsleute, die viel reisen und daher nur eine Wohnung auf Zeit brauchen, Studierende und Young Professionals, Singles oder auch  Best Ager, die sich - nachdem die Kinder aus dem Haus sind - eine zentralere Wohnlage wünschen.

Wer sich für ein Microapartment entscheidet, will vor allem komfortabel und funktional leben. Das ermöglicht diese kleine Wohnform: egal ob möblierte Studentenwohnung, Stadtwohnung für Best Ager oder – fast wie im Hotel – als Serviced Apartment für Business-Reisende. Leistungen wie Wäschewechsel oder Zimmerreinigung treten bei vielen Immobilieninteressenten zunehmend in den Vordergrund, während die Wohnfläche als Kriterium an Gewicht verliert. Das trifft vor allem dann zu, wenn die Apartments an zentraler Stelle entstehen.

Mit Triiiple baut die Soravia Group noch einmal rund 850 zentral gelegene Wohnungen für Wien. Das Wohnturmensemble realisieren wir direkt im dritten Wiener Gemeindebezirk am Standort des ehemaligen Zollamtes. Einer der Tower könnte komplett aus Microapartments bestehen.


Die Soravia Capital ist vor etwas mehr als einem Jahr gestartet. Wie ist die Bilanz?

Thiel: Ausgezeichnet. Bereits wenige Monate nach Start konnten wir mit der Schweizer Corestate Capital einen Kapitalgeber für Danube Flats und Triiiple gewinnen, der sich in einer Größenordnung im zweistelligen Millionenbereich beteiligt hat. Zudem haben wir erfolgreiche Gespräche mit Pensionskassen, Versorgungswerken und Family Offices geführt, wodurch es zu weiteren Beteiligungen gekommen ist. Insgesamt haben wir bereits rund 40 Millionen Euro an Equity und Mezzanine Kapital gesammelt und somit drei aktuelle Projekte der Muttergesellschaft (Danube Flats, Triiiple und Postgasse) erfolgreich ausplatziert.

Das Prinzip ist dabei immer ähnlich: Wir schauen, mit welchem Produkt wir dem Anlagewunsch des Kapitalgebers gerecht werden. Konkret sprechen wir also über maßgeschneiderte Co-Finanzierungen via Mezzanine Kapital, Private Equity, Joint-Ventures, Anleihen, Schuldverschreibungen oder Fondsprodukte.


Welche Projekte haben Sie in der Pipeline?

Thiel: Mit Danube Flats, Triiiple, der Postgasse und anderen Projekten, beispielweise dem Objekt Fleischmarkt 19, hat die Soravia Group in Österreich aktuell Projekte in einem Gesamtprojektvolumen von rund 1 Milliarde Euro im Vorlauf.

Nicht nur mit den erwähnten Großprojekten Danube Flats und Triiiple, möchten wir nun schnellstmöglich an den Start gehen. Noch Ende 2016 werden wir zudem mit dem Umbau der Postgasse beginnen.

Die ehemalige Post-Unternehmenszentrale – eines der repräsentativsten Objekte im ersten Wiener Gemeindebezirk – haben wir Anfang 2015 erworben. In dem denkmalgeschützten Gebäude werden wir 150 Eigentumswohnungen in bester Innenstadtlage realisieren und außerdem ein Drittel der Nutzfläche als Hotel umbauen.

Mit dem Objekt Fleischmarkt 19 revitalisieren wir noch ein weiteres historisches Objekt im gefragten ersten Bezirk. Darin werden wir auch das dritte Haus der Ruby-Hotelkette eröffnen.


Mit den Investorengeldern soll also auch die Expansion der Hotelkette vorangetrieben werden?

Thiel: Für die kommenden Monate planen wir bei der Soravia Capital überhaupt, die Expansion der Ruby-Hotelgruppe weiter voranzubringen. An dieser hält die Soravia Group eine 25-prozentige Beteiligung. Seit Anfang 2015 sind wir auf dem deutschen Markt aktiv, um Value-add-Immobilien für Projektentwicklungen in Deutschland zu akquirieren. Dabei haben wir eine künftige Nutzung als Lean Luxury Hotels fest im Auge.

Hierdurch möchte Soravia weiterhin vom Wachstum des Segments „Lean Luxury“ am Hotelmarkt profitieren: Kleine aber feine Zimmer in bester Innenstadtlage, mit luxuriöser Ausstattung und lässigem Design. Das Ganze unerwartet günstig, weil gerade Ruby nicht nur Zimmer-Luxus auf kleiner Fläche unterbringt, sondern auch alles andere „schlank“ angeht: kein Restaurant, dafür ein Coffee Shop mit gesundem Frühstück und Snacks, kein Spa aber eine tolle Bar. Ruby richtet sich somit an Gäste, die einen Platz mit Seele und Charakter suchen, unter anderem mit Vintage-Mobiliar und liebevoller Deko, die authentisch die Geschichten der Immobilie oder des jeweiligen Standortes erzählen.


Ab welcher Anlagesumme und mit welchem Anlagehorizont können Investoren bei aktuellen Soravia-Projekten einstiegen?

Thiel: Gerade mit Blick auf unsere Vorhaben in Sachen Value-add-Immobilien planen wir aktuell einen neuen Fonds, um Budget Design Hotels und „Lean Luxury“ europaweit voranzutreiben. Mit diesem „European (Design Budget) Development Fund“ möchten wir zunächst circa 50 bis 75 Millionen Euro einzusammeln.

Für Interessenten bieten wir hierbei Ticketgrößen ab mindestens 5 Millionen Euro, mit 3 bis 5 Jahren Laufzeit und mehr als 12 Prozent Rendite an. Das eingesammelte Kapital nehmen wir zum Kauf von Value-add-Immobilien in europäischen Metropolen wie Paris, Madrid, London, Amsterdam etc. Von diesen Objekten sollen dann rund 50 Prozent Ruby-Standorte werden, während maximal 50 Prozent an andere Anbieter gehen sollen – allein schon um das Klumpenrisiko zu minimieren.

Fotos: Soravia Capital GmbH