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KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '7,50%-DEMIRE-Anleihe' (UPDATE) (deutsch)

KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '7,50%-DEMIRE-Anleihe' (UPDATE)

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KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die

'7,50%-DEMIRE-Anleihe' (UPDATE)

22.09.2016 / 11:00

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "7,50%-DEMIRE-Anleihe" (UPDATE)

7,50%-DEMIRE-Anleihe wird weiterhin als "durchschnittlich attraktiv

(positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt

Düsseldorf, 22. September 2016 - In ihrem aktuellen KFM-Barometer zur

7,50%-Anleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Laufzeit

bis 2019 (WKN A12T13) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem

Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver

Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG baut im Rahmen ihrer

Wachstumsstrategie seit Anfang 2014 ein Gewerbeimmobilien-Portfolio an

Sekundärstandorten in Deutschland auf. DEMIRE fokussiert sich auf die drei

Asset-Klassen Büro, Logistik und Einzelhandel. Das Unternehmen konzentriert

sich auf A-Lagen in mittelgroßen Städten und aufstrebende Randlagen in den

deutschen Ballungszentren. Das Unternehmen zeichnet sich bei den bisherigen

Immobilienkäufen durch Übernahmen im Wege einer Sachkapitalerhöhung aus,

die ein liquiditätsschonendes Wachstum der DEMIRE ermöglicht haben.

DEMIRE bereits in den Top 10 der Bestandshalter für Gewerbeimmobilien in

Deutschland

Das Bestandsportfolio zum 30.06.2016 umfasste 178 Gewerbeimmobilien mit

einem Marktwert von nahezu 1,0 Mrd. Euro und ist zu 81,0% dem DEMIRE-

Konzern wirtschaftlich zurechenbar. Der Verkehrswert des Portfolios hat

sich nach Akquisitionen und Wertsteigerungen seit Anfang 2015 nahezu

verdreifacht. Von besonderer Bedeutung ist der Abschluss der Übernahme der

Fair Value REIT AG im Dezember 2015. Die Übernahme erhöht den

Immobilienbestand der DEMIRE um etwa 300 Mio. Euro. DEMIRE konnte im Rahmen

eines Aktientausches etwa 77,7% des Grundkapitals der Fair Value REIT AG

übernehmen. Durch die Fair Value REIT-Übernahme konnte sich DEMIRE im

Mittelfeld der Top 10- Bestandshalter für Gewerbeimmobilien in Deutschland

etablieren und rückt dem Ziel, einer der führenden deutschen

Gewerbeimmobilien-Bestandshalter zu werden, näher.

Erwartungsgemäß positive Entwicklung aller wesentlichen Kennzahlen im

ersten Halbjahr 2016

Wie bereits im KFM-Barometer vom 8. Februar 2016 berichtet, führt die

Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG zu einer deutlichen Verbesserung

der Ertrags-, Bilanz- und Verschuldungskennziffern ab dem Jahr 2016, die

bereits im ersten Halbjahr 2016 sichtbar ist.

Im ersten Halbjahr 2016 konnte DEMIRE die Erlöse aus Vermietung deutlich

auf 37,5 Mio. Euro (Vj. 13,8 Mio. Euro) steigern. Damit konnte das

Mieterlös-Ziel von 75 Mio. Euro im Jahr 2016 für das erste Halbjahr voll

erreicht werden. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) beträgt im

Betrachtungszeitraum 32,9 Mio. Euro und wurde im Vorjahresvergleich mehr

als verdoppelt (Vj. 16,1 Mio. Euro). Hierin sind positive, aber nicht

liquiditätswirksame Ergebniseffekte aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von

14,3 Mio. Euro (Vj. 7,7 Mio. Euro) enthalten. Das immobilienwirtschaftlich

relevante, um Bewertungs-, Einmal- und sonstige Sondereffekte bereinigte

Periodenergebnis (FFO) nach Minderheiten beträgt 3,4 Mio. Euro für das

erste Halbjahr 2016.

Per 30.06.2016 weist DEMIRE eine Eigenkapitalquote von 25,7% aus. Das

bilanzielle Eigenkapital enthält neben den Eigenkapitalanteilen aus Wandel-

und Pflichtwandelanleihen auch Ergebniseffekte aus Fair Value-Anpassungen.

Im Rahmen einer Barkapitalerhöhung im August 2016 wurde das Eigenkapital

der DEMIRE durch Ausgabe von 4,9 Mio. Aktien zu 3,45 Euro pro Aktie weiter

erhöht, das u.a. zur Ablösung der hochverzinslichen HFS-Anleihe eingesetzt

wurde.

Präzisierter Forecast mit weiter deutlich positivem Ausblick

Die Gesellschaft erwartet für das Geschäftsjahr 2016 einen FFO nach

Minderheiten von rund 13,9 Mio. Euro, der im Jahr 2017 weiter auf 18,0 Mio.

Euro gesteigert werden soll. Der Forecast berücksichtigt dabei sowohl die

operativen Verbesserungen bei der Vermietung und den internen Prozessen als

auch die Reduzierung der Zinslast aus der weiteren Optimierung der

Finanzierungsstruktur. Da bereits allein im zweiten Halbjahr 2016 ein FFO

von über 10 Mio. Euro erwartet wird, ist der Forecast für das Jahr 2017 als

eher konservativ einzuschätzen.

7,50%-DEMIRE-Anleihe mit Laufzeit bis 2019

Die im September 2014 emittierte Mittelstandsanleihe der DEMIRE Deutsche

Mittelstand Real Estate AG ist mit einem Zinskupon von 7,50% p.a.

(Zinstermin halbjährlich am 16.03. und 16.09.) ausgestattet und hat eine

Laufzeit bis zum 16.09.2019. Im Rahmen der Anleiheemission wurden zunächst

50 Mio. Euro platziert; die Anleihe wurde im März 2015 um weitere 50 Mio.

Euro auf 100 Mio. Euro aufgestockt. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit

für die Emittentin ist in den Anleihebedingungen ab dem 16.09.2017 zu 104%

und ab 16.09.2018 zu 102% des Nennbetrages vorgesehen. Die

Kündigungserklärung muss mindestens zwei Monate vor dem geplanten

Kündigungstermin erfolgen.

Die Mittel aus der Anleiheemission wurden im Wesentlichen dafür verwendet,

um im September 2014 ein großes Gewerbeimmobilienportfolio bestehend aus

107 Liegenschaften mit rund 290.000 m² Vermietungsfläche in den Städten

Köln, Leverkusen, Meckenheim, Wismar, Wuppertal und Schwerin zu erwerben.

Die Nettoerlöse aus der Aufstockung dienten zur Finanzierung von weiteren

Portfolioakquisitionen und der Stärkung der Finanzkraft.

Fazit: Weiterhin durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem

Ausblick

Seit der im Jahr 2013 eingeleiteten Neuausrichtung der DEMIRE und dem Ziel,

einer der führenden deutschen Gewerbeimmobilien-Bestandshalter zu werden,

wurde neben dem konsequenten Aufbau des Portfolios auch eine

kontinuierliche Verbesserung des Verschuldungsgrades (Loan-To-Value, LTV)

erreicht. Während der LTV Ende 2014 noch bei 85,6% lag, konnte dieser von

66,1% zum 30.06.2016 durch die Kapitalerhöhung im August 2016 nach Angaben

des Unternehmens weiter auf etwa 64,0% reduziert werden.

Aufgrund der deutlich positiven Entwicklung der Ertrags-, Bilanz- und

Verschuldungskennziffern, der weiteren erwarteten operativen Verbesserungen

sowie der attraktiven Rendite von 7,44% p.a. (Kurs von 100,50% am

21.09.2016) wird die 7,50%-DEMIRE-Anleihe weiterhin als "durchschnittlich

attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und

Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager

dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für

private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in

Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die

Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der

KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die

KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016

als Preisträger für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche

Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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Diese Pressemitteilung stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur

Abgabe eines Angebots dar, sondern dient allein der Orientierung und

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sollten sich deshalb vor jeder Anlageentscheidung eingehend persönlich

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Anlageentscheidung entsprechend beraten. Der Deutsche Mittelstandsanleihen

FONDS ist in dem genannten Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des

Artikels investiert. Die KFM Deutsche Mittelstand AG, der Ersteller oder an

der Erstellung mitwirkende Personen halten Anteile am Deutschen

Mittelstandsanleihen FONDS. Aus Veränderungen des Anleihekurses kann sich

ein wirtschaftlicher Vorteil für die KFM Deutsche Mittelstand AG, den

Ersteller oder an der Erstellung mitwirkende Personen ergeben. Vor

Abschluss eines in dieser Ausarbeitung dargestellten Geschäfts ist auf

jeden Fall eine kunden- und produktgerechte Beratung durch Ihren Berater

erforderlich. Ausführliche produktspezifische Informationen entnehmen Sie

bitte dem aktuellen vollständigen Verkaufsprospekt, den wesentlichen

Anlegerinformationen sowie dem Jahres- und ggf. Halbjahresbericht. Diese

Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf von

Investmentanteilen. Sie sind kostenlos am Sitz der Verwaltungsgesellschaft

(WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A., 2, Place Dargent in L-1413 Luxemburg)

sowie bei Zahl- und Informationsstellen (M.M.Warburg Bank & CO Luxembourg

S.A., 2, Place Dargent in L-1413 Luxemburg, M.M.Warburg & CO KGaA,

Ferdinandstraße 75 in D-20095 Hamburg oder Erste Bank der österreichischen

Sparkassen AG, Graben 21 in A-1010 Wien) erhältlich. Für Schäden, die im

Zusammenhang mit der Verwendung und/oder der Verteilung dieser Ausarbeitung

entstehen oder entstanden sind, übernehmen die KFM Deutsche Mittelstand AG

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