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Crowdinvesting: Der große Faktor Standort

Wo man investiert, ist wie man profitiert.

Diese Frage hat sich jeder schon mindestens einmal gestellt: Wo ziehe ich hin? Selbst wenn die Stadt bereits durch den neuen Arbeitsplatz feststeht, bleibt zu klären, in welchem Stadtteil, in welchem Viertel man glücklich werden kann. Diese Überlegungen spielen auch bei Immobilieninvestments eine fundamentale Rolle. Der Standort entscheidet maßgeblich mit, ob und wie renditestark eine Immobilie ist.

Die vielzitierten drei Kriterien: Lage, Lage und nochmal Lage. Die Crowdinvesting-Plattform Exporo.de zeigt in ihrem Blog informativ und kompakt auf, worauf es bei der Standortanalyse im Immobilien-Investment ankommt:

Auf der Suche nach einem Eigenheim oder einer Mietwohnung genügt meistens der Blick auf die Stadtkarte und ein Besuch vor Ort, um einschätzen zu können, ob man in der neuen Bleibe auch wirklich bleiben möchte. Investoren und Immobilienexperten greifen vor allem (aber nicht nur) auf objektive Kriterien zurück – und das aus gutem Grund. Der Standort hat großen Einfluss auf die Wertsteigerung einer Immobilie und somit auch auf den wirtschaftlichen Erfolg für Eigentümer und Immobilieninvestor. Sinn und Zweck der Immobilie sollten demnach unbedingt dem Standort entsprechen.

Die zukünftige Nutzung einer Immobilie ist bei der Auswahl und Bewertung der Lage der Ausgangspunkt. Die Anforderungen an eine Immobilie, die für den Einzelhandel ausgelegt ist, müssen anderen Standortkriterien gerecht werden als die einer Wohn- oder Sozialimmobilie.

Ein etabliertes Schema zur Bewertung eines Immobilienstandorts richtet sich an ein räumliches Konzept, das sich an der Auswertung von Makrolage über die Mikrolage hin zum Grundstück selbst orientiert.

Makrolage

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf das Land, die Region, die Stadt, die allgemeine Angebots- und Nachfragesituation. Zur Beurteilung der Makrolage werden unter anderem die Infrastruktur, soziodemografische Daten, die politische Situation und wirtschaftliche Rahmendaten herangezogen.

Konkret werden zum Beispiel folgende Faktoren bewertet:

Anbindung an das Schienen- und Fernstraßennetz
Bahnstrecken und Flughäfen
Kaufkraft
nachhaltige Wirtschaftsstärke der Region
aber auch Freizeitwert und Umgebung

Die Punkte sind grundsätzlich beliebig erweiterbar und richten sich natürlich immer auch nach dem konkreten Projekt und seinen Anforderungen. So ist zum Beispiel die Nähe zur nächsten Autobahn ein wichtiger Faktor für eine Logistikimmobilie, wohingegen die Nähe zum Einzelhandel für die Wohnanlage entscheidend ist.

Mikrolage

Bei der Beurteilung der Mikrolage konzentriert sich die Analyse auf das unmittelbare Umfeld eines Grundstücks. Gegenstand ist hier in der Regel eine Gemeinde, ein Stadtteil oder Straßenzug.

Geht es bei der Makrolage zum Beispiel noch darum, ob es in der Region überhaupt einen Flughafen gibt, so wird im Rahmen der Untersuchung der Mikrolage die Entfernung zum Flughafen zu einem Kriterium.

Faktoren, die zur Beurteilung der Mikrolage herangezogen werden können sind:

Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft
Entfernungen zu
Schulen / Kindergärten
Einkaufsmöglichkeiten bzw. Innenstadt
Restaurants und Bars
Parks
Nahverkehr
Hotels
Struktur der Bebauung in der unmittelbaren Nähe
qualifizierter Mietspiegel und Leerstandsquote
Umweltfaktoren: Wind, Hochwasser, Sonneneinfall, Lärm, Luftverschmutzung
Image

Wie bei der Makrolage gilt auch hier – man kann keine pauschale Aussage über die Qualität einer Mikrolage geben. Es kommt immer auf die Anforderungen bzw. das Ziel des Immobilienprojekts an.

Grundstück

Analog zur Makro- und Mikrolage umfasst das Grundstück den Boden, der für das Projekt als Baugrund in Frage steht.

Neben der Größe und Beschaffenheit müssen auch rechtliche Aspekte geprüft werden.

Punkte, die zu untersuchen und zu bewerten sind, sind unter anderem:

Eigentumsverhältnisse / Grundbuch / Baulastenverzeichnis
Wegerechte oder sonstige Grunddienstbarkeiten
Aktuelle Bebauung und ggf. Aufwand für Räumung bzw. Freimachung
Baurecht:
Bebauungsplan bzw. Verbindlichkeit des Baurechts
Denkmalschutz
Objektbezogene Auflagen (z.B. Bauweise)
Stellplätze
Altlasten
Erschließung (Wasser, Strom, Telefon)

Der Grundstückskaufpreis ist natürlich auch ein, wenn nicht sogar das wichtigste, grundstücksbezogene Kriterium. Die Angemessenheit des Preises ergibt sich aber in der Regel erst aus der Gesamtsicht auf die Beurteilung der Lage in Bezug auf Makro- und Mikrolage sowie das Grundstück selbst.

Sind es jetzt nur harte und quantifizierbare Faktoren (wie z.B. Wirtschaftskraft und Infrastruktur), die in die Beurteilung einer Lage einfließen?

Wie aus der Aufzählung weiter oben hervorgeht, ist bei vielen Punkten eine subjektive Prägung zumindest wahrscheinlich. Eine abschließende Lage-Bewertung wird letztlich immer auch von individueller Phantasie und weichen Faktoren geprägt sein. Eine strukturierte Lageanalyse anhand des oben aufgezeigten Schemas wird das Risiko einer Fehleinschätzung aber stark minimieren, vorausgesetzt ist die richtige Anwendung.

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Aktuelles Crowdinvestment von Exporo.de in Berlin

Wer sich selbst ein Bild machen will zu den wichtigsten Immobilien-Standorte in Deutschland, der findet auf Exporo.de eine Fülle von relevanten Informationen, die im Bereich Standortanalysen kostenlos zur Verfügung stehen. Sie erhalten zu jeder Stadt einen detaillierten Überblick: Von der durchschnittlichen Kaufkraft bis zum Mietspiegel ebenso wie über die harten und weichen Faktoren, welche für Investoren, Besitzer und Mieter von besonderem Interesse sind.

Crowdinvestment: Kurz über Exporo.de

Exporo wurde von Simon Brunke, Dr. Björn Maronde, Tim Bütecke und Julian Oertzen gegründet und ist die größte deutsche Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. Private Anleger können dort mit Summen ab 500 Euro professionelle Immobilienprojekte finanzieren und erhalten nach einer festgelegten, kurzen Laufzeit ihr Investment zuzüglich Rendite zurück. Seit 2014 hat das Fintech-Start-up 22 Immobilienprojekte erfolgreich mitfinanziert und über 23 Millionen Euro Kapital vermittelt. Exporo ist Marktführer des deutschen Immobilien-Crowdinvestings.

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Quellen:

Bild: shutterstock.de

Foto-Quellen: Exporo.de