Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Was Sie beachten müssen

Liebe Leser,

werden die Mietwohnungen eines Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, können sie später einzeln verkauft werden. Nicht selten wollen die neuen Eigentümer die vermietete Wohnung selbst beziehen und machen gegenüber den Mietern Eigenbedarf geltend. Sollten Sie eine solche umgewandelte Wohnung kaufen, um anschließend Eigenbedarf anzumelden, müssen Sie auf Folgendes achten:

Sie treten als neuer Vermieter in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB) und sind somit grundsätzlich berechtigt, Ihren Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Allerdings genießen Mieter umgewandelter Wohnungen besondere gesetzliche Schutzrechte, die im Folgenden erläutert werden.

Denken Sie an die Kündigungssperrfrist

Wurde an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und ist das Wohnungseigentum dann veräußert worden, so müssen Sie als neuer Vermieter die gesetzlichen Kündigungssperrfristen einhalten.

3 Jahre Kündigungssperrfrist für neuen Vermieter

Die allgemeine Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a BGB 3 Jahre. Sie beginnt, sobald Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Während der nächsten 3 Jahre dürfen Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden und der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch besonders gefährdet ist.

Beispiel

Eigentümer Sommer besitzt ein Haus mit insgesamt 8 Wohnungen, die alle vermietet sind. Die Eheleute Müller sind bereits im Jahr 1995 in die Wohnung Nr. 4 eingezogen. Zum 31.12.2009 werden alle 8 Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft.

Die Wohnung Nr. 4 wird am 15.02.2010 von den Eheleuten Winter erworben. Die Eheleute Winter wollen mit ihren zwei Kindern so schnell wie möglich dort einziehen. Die Wohnung wird aber von den Eheleuten Müller bewohnt.

Die Eheleute Winter werden am 20.03.2010 im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen. Wegen der Kündigungssperrfrist kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach dem 20.03.2013 gegenüber den Eheleuten Müller ausgesprochen werden.

Prüfen Sie die zeitliche Abfolge genau

Die Kündigungssperre wird aber dann nicht ausgelöst, wenn zunächst vermietet, dann umgewandelt und erst dann an den Mieter überlassen wird. Das ist insbesondere bei der Errichtung eines Neubaus mit mehreren Wohnungen von Bedeutung.

Der Eigentümer eines Neubaus, der die Errichtung von Eigentumswohnungen plant, kann demnach die Wohnungen zunächst vermieten, die Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt aber noch vor dem Einzug der Mieter.

Beispiel

Bauherr Sommer errichtet ein mehrgeschossiges Wohnhaus. Die einzelnen Wohnungen werden schon im Rohbau vermietet. Nach der Fertigstellung werden die Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt und erst dann den Mietern überlassen.

Weil die Überlassung erst nach der Begründung von Wohnungseigentum stattfand, kann der Erwerber der Eigentumswohnung unmittelbar nach Grundbucheintragung wegen Eigenbedarfs kündigen. Für ihn gelten dann die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB nicht.

Keine Sperrfrist bei Bedarf für Betreuer

Die Sperrfristen des § 577a BGB gelangen nach einer Wohnungsumwandlung auch nicht zur Anwendung, wenn die Kündigung erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört.

Es handelt sich hierbei nicht um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, so der BGH (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 127/08). In dem vom BGH entschiedenen Fall kündigte der Vermieter dem Mieter der benachbarten Wohnung, die nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Die gekündigte Wohnung wollte der Vermieter einer Betreuungsperson zur Verfügung stellen, die aber nicht im Haushalt des Vermieters wohnen sollte.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.